Amullia e referencave të truallit

30/12/2011 9:58 AM 0 komente

çmimet referencë të trojeve që përdor shteti nuk i përgjigjen aspak atyre që janë në treg. Për ekspertët, skemat që ndiqen dhe diferencat e larta rrisin subjektivitetin në vlerësim

Një vendim i Këshillit të Ministrave për shpronësim, për interes publik, për ndërtimet që prekeshin nga ndërtimi i Rrugës Rrëshen-Kalimash e vlerësonte çmimin e tokës me 650 lekë për metër katror, por ky vendim citon edhe një çmim tjetër të përdorur si referencë për truallin në vlerën 1,500 lekë për metër katror. Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit të Pronave e përcakton çmimin në këtë zonë mesatarisht në 3,000 lekë për metër katror. Vihet re që çmimet referencë që përdoren kanë nga një diferencë të theksuar. Në fakt, për efekt të shpronësimeve të ndryshme apo edhe të kompensimeve ka harta çmimesh të miratuara nga qeveria, por sipas ekspertëve, pavarësisht kësaj, çdo rast rregullohet me Vendim të Këshillit të Ministrave. Kjo, përveç burokracive që krijon, vonesave në përfitimin e asaj që i takon realisht pronarit të truallit lë vend për subjektivizëm.

Sipas ekspertëve imobiliarë, shteti përdor çmime minimale referuese për trojet, që nuk janë sipas vlerave të tregut të shitjes. Në jo pak raste (si përmbytjet që ndodhën në Qarkun e Shkodrës) nga qeveria është premtuar se kompensimi për trojet do të bëhet mbi bazën e çmimeve të tregut.

Por ekspertët thonë se zakonisht vlerat që shteti cakton janë më të ulëta se çmimet e tregut, por ka edhe raste, siç ndodh në zonat e largëta të vendit, që vlera e tregut mund të jetë më e ulët se sa çmimi referencë minimale që shteti cakton. Këto luhatje çmimesh bëjnë që të mos ketë një trajtim të njehsuar dhe për çdo rast të pritet VKM-ja përkatëse. Ekspertët e agjencive të pasurive të paluajtshme në Tiranë, thonë se është e vështirë që të përcaktosh një ndryshim në përqindje për çmimet e referencës dhe vlerës së tregut. Madje, sipas tyre, në disa zona, si tek ish-Blloku, për shembull çmimet minimale të shtetit për trojet janë edhe një herë më të vogla sesa vlerat e tregut. Sikundër ka edhe raste, për zona të tjera, që çmimet e referencës mund të jenë më afër vlerës së tregut. Sipas ekspertëve është disi e vështirë për të përcaktuar saktësisht se sa të njehsuara janë çmimet referencë me ato të tregut. Ata thonë se tendenca është që gjithmonë çmimet e tregut, në shumicën e rasteve, janë më të larta se çmimet e referencës.

Skemat e përcaktimit të çmimeve të referencës

Për juristët e çështjeve të pasurive të paluajtshme, ndryshimi i shpeshtë nga qeveria për çmimet referuese të trojeve për efekte të ndryshme (shpronësime publike, shpronësime për shkak të fatkeqësive natyrore, kompensime, apo edhe për efekt të pagesës së tatimeve) krijojnë konfuzion në zbatim. Sipas tyre ka një listë të gjatë ligjesh, normash e udhëzimesh për mënyrën se si rregullohen çmimet, duke qenë se secili prej rasteve ka nevojë për rregullime dhe një mekanizëm të veçantë ligjor.

Por, le të shikojmë në mënyrë disi më të detajuar se si ndryshojnë këto çmime dhe çfarë skeme zbatohet.

Në rastin kur shteti shpronëson një pronar trualli, për efekt se toka e tij do të kalojë në një rrugë (shpronësim publik) atëherë mënyra e kompensimit të pronarit privat, rregullohet me Ligjin Nr. 8561, datë 22.12.1999, “Për shpronësimet dhe për marrjen në përdorim të përkohshëm të pasurisë pronë private për interes publik”, të ndryshuar, me VKM Nr. 138, datë 23.03.2000, të ndryshuar, si dhe VKM Nr. 138, datë 23.03.2000, të ndryshuar, që ka dalë në zbatim të këtij ligji, “Për kriteret teknike të vlerësimit dhe të përllogaritjes së masës së shpërblimit të pasurive pronë private që shpronësohen, të pasurive që zhvlerësohen dhe të të drejtave të personave të tretë, për interes publik”. Në bazë të kësaj VKM-je, vlerësimi për truallin përcaktohet, sipas çmimeve të miratuara, me Vendim të Këshillit të Ministrave, për trojet urbane, brenda vijës së verdhë, trojet në qytete dhe komuna. Në rastet kur mungojnë çmimet e miratuara për zonat përkatëse, vlerësimi për truallin përcaktohet si mesatare e shitblerjeve, që ka Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme (ZRPP). E njëjta gjë vlen edhe kur bëhet fjalë për tokën bujqësore, tokën pyjore, kullotat dhe livadhet.

Më pas, thonë juristët, është Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit të Pronave e cila ka për detyrë që brenda 7 ditëve, duhet të vërë në dispozicion të subjekteve të interesuara çmimet e miratuara me Vendim të Këshillit të Ministrave, në zbatim të ligjit nr. 9235, datë 29.7.2004 “Për kthimin dhe kompensimin e pronës”, të ndryshuar, për zonat përkatëse, ku do të realizohet shpronësimi për interes publik.

Juristët thonë se në rastet kur në rajonin e interesuar për shpronësime për interesa publike mungojnë treguesit e shitblerjes, vlerësimi përcaktohet me metodën e krahasimit të drejtpërdrejtë, me shitblerjet e rajoneve të tjera, sipas disa kritereve që janë: vendndodhja e pronës; kriteret turistike; urbane; suburbane; rurale; si dhe në bazë të përshtatshmërisë inxhinierike të truallit për të mbajtur struktura ndërtimore.

Sipas juristëve, ministria përgjegjëse për investimet publike në akset rrugore kombëtare ka të drejtë të aplikojë procedurë përjashtimore me çmimin që do të caktohet për vlerësimin e sipërfaqeve që shpronësohen, pavarësisht nga kategoria e tyre në të gjitha rastet kur konstaton se çmimi i vlerës, sipas paragrafëve të mësipërm, është më i vogël se 100% e mesatares së shitblerjes që ka Zyra e Regjistrimit e Pasurive të Paluajtshme ose më i lartë se 100% e saj.

Në rastet kur objekti i shpronësimit është një objekt banimi, vlerësimi për këto objekte përcaktohet si mesatare e shitblerjeve, që përcaktohet nga ZRPP-ja, sipas procedurës për rastin e truallit. Kur mungojnë treguesit e shitblerjeve, vlerësimi përcaktohet me metodën e kostos së ndërtimit, duke përdorur si bazë çmimet e Entit Kombëtar të Banesave. Ndërsa në rastin ku objekti i shpronësimit është një objekt ndërtimi, industrial, bujqësor, etj., vlerësimi në lidhje me çmimin përcaktohet me metodën e kostos së ndërtimit nga ministritë përkatëse dhe konkretisht: çmimet merren si mesatare e tregut, vlerësimit i zbritet amortizimi.

Pra është Këshilli i Ministrave që, për çdo rast shpronësimi, qoftë kjo një pjesë rruge, një shkollë apo një objekt çfarëdo, që nxjerr në zbatim të ligjit dhe VKM-të përkatëse. Në këtë mënyrë nxirret një VKM e veçantë për çdo shpronësim, ku përcaktohen emrat e të gjithë pronarëve, si dhe vlera përkatëse e kompensimit.

Por, ajo që i është nënshtruar më shumë ndryshimeve është skema e kompensimit. Në tre-katër vitet e fundit, edhe pse është tentuar që çmimet të përafrohen me ato të tregut, përsëri mbeten të ulëta.

Sipas drejtuesit të Agjencisë së Kthimit dhe Kompensimit të Pronave institucioni aplikon, për kompensimin në të holla të subjekteve të shpronësuar, çmime të përcaktuara nga Harta e Vlerës. Kjo hartë është miratuar nga Këshilli i Ministrave me katër vendime, secili për zona të caktuara. Në vitin 2007 janë miratuar hartat për Qarkun e Beratit, Gjirokastrës, Vlorës, Dibrës, Lezhës, Korçës dhe Kukësit, si dhe për qytetin e Bulqizës, Burrelit, Klosit dhe Vlorës. Në vitin 2008 u miratuan çmimet e trojeve, të përcaktuara në hartat përkatëse, për Qarkun e Fierit, Elbasanit, Tiranës, Vlorës, Durrësit dhe Shkodrës.

Sipas juristëve, fakti që ky legjislacion ndryshon shpesh është për faktin se ky është një proces, delikat, i vështirë dhe që vazhdon të shtrihet në kohë.

Ata thonë se vlera e pronës që kompensohet, sipas ligjit “Për kthimin dhe kompensimin e pronave”, e ndryshuar së fundmi, përcaktohet në bazë të asaj të tregut, në përputhje me metodologjinë e propozuar nga AKKP-ja.

Krejtësisht të ndryshme janë procedurat dhe skemat e kompensimeve, të trojeve në rastet e fatkeqësive natyrore, si përmbytje apo zjarre.

Sipas juristëve, procedurat dhe mekanizmat ligjorë janë totalisht të ndryshëm, pasi rënia e zjarreve, përmbytjet, tërmetet, rrëshqitjet arkitektonike etj., cilësohen “fatkeqësi natyrore” dhe kompensimi i pronarëve privatë në këto raste është i veçantë. Në këtë rast merret për bazë ligji “Për emergjencat civile”. Mënyra sesi caktohen çmimet llogaritet rast pas rasti me Vendim të Këshillit të Ministrave. Në buxhetin vjetor të Ministrisë së Pushtetit Vendor, si dhe të çdo ministrie tjetër, parashikohet si zë më vete buxheti për planifikimin dhe përballimin e emergjencave civile.

Burimi kryesor i financimit është buxheti i shtetit, por ka dhe burime të tjera, si buxheti i shtetit i planifikuar për Këshillin e Ministrave, të ardhurat e pushtetit vendor, të ardhurat nga donatorët e ndryshëm etj. Po me anë të vendimeve të veçanta të ekzekutivit ngrihen struktura për analizimin e situatës dhe dëmeve, e më pas bëhet vlerësimet përkatës.

Kompensimi, çmimet që kanë ndryshuar më shpesh

Nga fillimi i procesit në vitin 1993 e deri më sot rezulton të jenë dhënë në shkallë vendi mbi 55,000 vendime për njohjen e së drejtës së pronësisë, kthimin e pronës dhe njohjen e së drejtës së kompensimit, për rreth 43,000 subjekte të shpronësuara.

Është parashikuar që në fund të këtij viti, ligji i pronave do të ndryshojë përsëri. Qëllimi është që të përmirësohet kuadri ligjor për procedurat e kompensimit të pronave, si dhe të harmonizohet puna mes gjashtë institucioneve që merren me këtë proces. Kujtojmë këtu se në vitin 2007, u përcaktuan çmimet e trojeve në 12 qarqet e vendit. Vlera maksimale e vlerësimit të tokës për metër katror u vendos për Tiranën (nga 77,000 lekë deri në rreth 20,000 lekë), për Durrësin, një metër katror tokë kompensohej për 44,000 lekë. Kjo ishte vlera maksimale, ndërsa vlera më e vogël ishte 20,000 lekë.

Për Qarkun e Lezhës dhe zonat e saj turistike, vlera maksimale e vlerësimit llogaritej në rreth 29,000 lekë. Në Vlorë kjo shifër u llogarit në 36,400 lekë.

Në vitin 2008, çmimet pësuan përsëri ndryshme, këtë radhë në zonat bregdetare. U vu re se ky çmim ishte më i lartë sesa çmimi me të cilin operohej për trojet, në dy zonat urbane kryesore, në Tiranë dhe Durrës. Nga tabela e hartuar nga ekspertët e AKKP-së, çmimin më të lartë të truallit e kishte zona e bregdetit të Durrësit (37,262 lekë për metër katror). Nga AKKP-ja, çmimet e përcaktuara për bregdetin e Jugut ishin më të ulëta se ato të Adriatikut. çmimi më i lartë u vendos për trojet në Orikum (17,867 lekë për metër katror). Më pas renditej Dhërmiu me 2,281 lekë për metër katror.

Përcaktimi

Është Këshilli i Ministrave që, për çdo rast shpronësimi, qoftë kjo një pjesë rruge, një shkollë apo një objekt çfarëdo, që nxjerr në zbatim të ligjit VKM-të përkatëse

çmimi

Vlerat që shteti cakton janë më të ulëta se ato të tregut, por ka edhe raste, siç ndodh në zonat e largëta të vendit që çmimet e tregut mund të jetë më e ulëta se sa vlerat minimale që shteti vendos.

Nga Elona Bedalli

Komente

avatar
  Subscribe  
Notify of