Firmat ndërtojnë, blerësit…ikin

23/01/2019 2:57 PM 0 komente

Ofertat në tregun e apartamenteve në Tiranë sa vijnë e po shtohen, në kontrast me rimet e përshpejtuara të emigracionit. Aktorët e tregut shprehen se ka një mospërputhje mes kërkesës së individëve për shtëpi, të cilët duan çmime ekonomike, dhe atë çka ofrojnë firmat e ndërtimit. Në zonat e qendrës, ku çmimet janë mbi 2000 euro/m², aktorët e tregut paralajmërojnë se rrezikohet flluska. Në 2019-n, qyteti i Tiranës u rendit në vend të 10 si më i shtrenjti në Europë, duke përkeqësuar renditjen në krahasim me një vit më parë. Për më tepër, ndryshimet demografike nuk janë në favor të sektorit, emigracioni, ulja e lindshmërisë dhe plakja e popullsisë do të tkurrin kërkesën për shtëpi në afat të gjatë…

 

Nga Ledina Loga

 

Në të gjitha zonat e kryeqytetit, firmat e ndërtimit po avancojnë me projektet e tyre, nga ato më të thjeshtat, që kanë në përbërje një ose dy firma ndërtimi, te projektet e mëdha. “Monitor” bëri një vëzhgim të pjesës më të madhe të projekteve që janë në proces ndërtimi në Tiranë. DownTown Albania, një prej shumë kullave që do t’i shtohet ofertës së pasurive të paluajtshme të Tiranës, është ende në një fazë fillestare dhe po ecën me ritme të ngadalta.

Në kantierin e ndërtimit në bulevardin “Bajram Curri”, Kastrati Construction ka hapur themelet e një kulle që do të jetë 137 metra e lartë (mbi 30 kate). Sipas menaxherit të shitjeve të kompanisë, në këtë projekt, çmimet e shitjeve për rezidencë fillojnë nga 2900 euro. Një tjetër projekt i Kastratit është edhe Garden Residence Turdiu. Sipas planifikimit të projektit, oferta e apartamenteve në Tiranë do të shtohet me rreth 930-950 apartamente të reja deri në vitin 2022, kur të finalizohet. Të interesuar për blerje në këtë kompleks rezidencial na përgjigjet Edmondi, menaxheri i shitjes i kompanisë, i cili thotë se aktualisht firma ka dalë me një çmim më të lirë se sa çmimi i tregut në atë zonë, 800 euro për metër katror.

Një tjetër projekt i madh është në ndërtim e sipër në zonën e “Don Boskos”, “Fiori Di Bosco”. Lorena, menaxhere e shitjeve e këtij projekti, i cili është një bashkëpunim i dy firmave të ndërtimit Matrix Konstruksion” dhe Edil-al, thotë se po aplikojnë një çmim shitje 900 euro për metër në katror deri në fund të janarit me rastin e festave të fundvitit.

Pas janarit, çmimi do të jetë 1000 euro për metër katror. Sikurse shpjegon Lorena, në atë zonë nëse blen një apartament në një objekt ende në themel, çmimi është rreth 700 euro dhe shton se në të gjithë Tiranën, çmimet e shtëpive janë rritur 100 deri në 200 euro për metër katror. Në total, ky projekt ka 6 kulla me 9 kate banimi, 2 prej të cilave do të përfundojnë brenda muajit shkurt.

Edhe kompania E-88 sh.p.k. është në përfundim të kullës së parë, nga pesë kulla që ka projektuar që të ndërtojë në Rrugën e Durrësit. Çmimi i shitjes në këtë projekt është 900 euro për metër katror, sipas përfaqësuesit të kompanisë së ndërtimit E-88, i cili u kontaktua nga “Monitor” nëpërmjet telefonit.

Te mbikalimi i Unazës së Re, pranë fabrikës së birrës, firma e ndërtimit Milo 2000 po përfundon dy godinat e banimit, me çmim tregu 850 euro dhe sipas përfaqësuesit, janë shitur rreth 70% e apartamenteve. Punimet vijojnë edhe në projektin Square21 në Rrugën e Kavajës, e cila po ndërtohet nga kompania Arlis Ndërtim. Ky projekt do të shtojë ofertën në Tiranë me rreth 1000 apartamente të reja, me çmim shitje 1200 euro për metër në katror.

Firma e ndërtimit Kontakt po zhvillon disa projekte njëkohësisht në Tiranë. Rezidenca e banimit Mangalem21, pranë zonës së “Ali Demit” ka dalë me një çmim shitje 700 euro për metër katror. Kompania e ndërtimit Kontakt ka planifikuar 33 godina banimi në projektin Mangalem21. Përfaqësues të shitjes në kompaninë Kontakt deklaruan për “Monitor” se tendenca e çmimeve të shitjes së apartamenteve në Tiranë është në rritje. Aktualisht Kontakt po aplikon një çmim shitje 700 euro/m², duke qenë se janë ende në fazën e hedhjes së themelit, por shumë shpejt do të dalin me çmim 800-900 euro për metër në katror.

Kontakt po zhvillon dhe një tjetër projekt banimi në zonën e “Siri Kodrës”, projekti SIRI, ku referuar faqes online të kompanisë Kontakt çmimet e banimit në atë projekt nisin nga 850 euro për metër në katror. Gener2 po nis punimet për projektin Lakeview Residences, i cili do të ketë pesë godina banimi, me 600 njësi. Burime nga kompania thonë se çmimet në këto banesa do të jenë nga 1600 deri në 2200 euro/m² në varësi të pozicionit. Ndërsa për dyqanet, çmimet do të variojnë nga 2500 euro deri në 6000 euro/m².

Edhe pse projekti është në fazë fillestare, kompania deklaron se ka pasur kërkesa dhe këto nuk janë kufizuar vetëm nga rezidentë në Shqipëri, apo shqiptarët e diasporës, por ka pasur interesim nga të huajt. Këto janë vetëm disa nga projektet e ndërtimit në proces ndërtimi në Tiranë. Sipas Albanian Construction Portal, vetëm në qytetin e Tiranës po zhvillohen 227 projekte ndërtimi, ku pjesën më të madhe e zënë ndërtimet e godinave rezidenciale dhe një pjesë të vogël, projektet e infrastrukturës në qytet.

Ndërtuesi Hajredin Fratari thotë se nevojat e tregut parashikojnë një kërkesë prej 1000 deri 1500 apartamente për shitje në vit, e cila plotësohet lehtësisht vetëm nëpërmjet ofertës së dy apo tre projekteve të përmendura më sipër. Ndërsa brenda Unazës shiten mesatarisht 100-150 apartamente premium.

 

 

Rreziku i mbingopjes në ofertë, paralajmërohet flluskë

Sot nuk ka asnjë studim të mirëfilltë se sa është stoku i apartamenteve në Tiranë. Ekspertët e kanë të pamundur që të bëjnë një vlerësim me sa do të rritet oferta në patundshmëri prej këtyre projekteve të reja, ndërsa vijon që të ketë kërkesë për leje ndërtimi. Arben Dervishi, kryetar i Shoqatës së Ndërtuesve në Tiranë, thotë se stoku i apartamenteve në Tiranë është i papërfillshëm dhe shton se nuk kanë nisur të ndërtohen të gjitha lejet e ndërtimit që janë dhënë këto kohë. Një pjesë e mirë e tyre pritet që të nisin gjatë këtij viti ose vitin tjetër.

Dervishi shton se për fatin e keq, ndërtuesit në Shqipëri vijojnë që të ndërtojnë në mënyrë empirike dhe pa studime të mirëfillta për kërkesën në tregun e patundshmërisë në Shqipëri. Sipas raportimeve që ka marrë nga anëtarët e Shoqatës së Ndërtuesve së fundmi ka filluar që të ndihet një rënie në ritmin e shitjeve të apartamenteve në Tiranë. Megjithatë ai shton se Tirana, duke qenë qendër ekonomike e vendit, gjithmonë ushqehet nga prurje të reja në banorë. Qyteti i Tiranës rritet me 26 mijë banorë çdo vit, gati 70 persona në ditë – thotë Dervishi për “Monitor”. Ai argumenton se janë pikërisht këta persona që do të ushqejnë kërkesën për shtëpi në kryeqytet.

Dervishi shprehet pesimist për kullat e larta në qendër të Tiranës dhe paralajmëron se duhet bërë shumë kujdes si nga autoritetet që lëshojnë lejet e ndërtimit, ashtu edhe nga investitorët të cilët kanë vendosur të angazhohen në projekte të cilat kërkojnë shumë vite për t’u mbyllur.
Ai paralajmëron rrezikun e një flluske në rast se nuk bëhet kujdes me mënyrën e menaxhimit të këtyre projekteve dhe me numrin që do të ndërtohen në Tiranë.

Edhe Hajredin Fratari, ndërtues, shprehet se ka një ngopje të tregut në ofertë. “Mendoj se ka një ngopje të tregut në terma të ofertës, por me çfarë po shikoj, të gjithë që po ndërtojnë në qendër po punojnë me para në dorë. Sipas të dhënave të mbledhura, aktualisht në Tiranë janë rreth 25 mijë familje, të cilat për ne janë klientë potencialë. Por, ata kërkojnë apartamente me çmime ekonomike. Konfindustria për të 11 vit radhazi merr në shqyrtim shitjet e apartamenteve në zonën e Tiranës dhe brenda Unazës së kryeqytetit shiten mesatarisht 100-150 apartamente në një vit. Në këtë zonë çmimet fillojnë nga 1200 euro”, – argumenton ai.

 

Mane: në Tiranë rrezikohet mbiofertë

Presidenti i Grupit Balfin, Samir Mane ka pohuar në një intervistë të mëparshme për Monitor se nëse do të realizohen të gjitha projektet e planifikuara në kryeqytet do të ketë mbiofertë. “Me aq sa ne kemi studiuar, vlerësoj se Tirana ka nevojë për 100 deri në 150 apartamente të shtrenjta në vit dhe sipas statistikave që kemi dëgjuar, mund të prodhohen më tepër, rreth 300 – 350. Pra, do të ketë mbiofertë”, ka pohuar ai.
Ai shton se bankat kanë një lloj tërheqjeje nga financimet në real estate, pra në rezidenca. Nëse nuk do të mbështeten nga bankat, një pjesë e biznesit, ose do t’i shtyjnë në kohë projektet, ose do të kenë vështirësi për t’i mbaruar, ose do të transferohen në duar të tjera.

“Për momentin, tregu është mirë, pra nuk them që shitjet e atyre që kemi po ecin keq, por nëse të gjitha këto që dëgjojmë do të ndërtohen, eventualisht mund të ketë sërish një ngecje”. Balfin po tërhiqen gradualisht nga sektori i real estate, në kryeqytet, ku grupi shiti së fundmi aksionet që zotëronte në qiellgërvishtësin Down Town Albania.

 

Familjet e reja kërkojnë çmime të lira, ndërtohen kulla

Gjatë 2017-s në Tiranë u lidhën 5900 martesa të reja, sa gati çereku i martesave në të gjithë Shqipërinë. Çiftet e reja janë ndër grupet kryesore që përbëjnë klientët potencialë për firmat e ndërtimit, por sipas aktorëve kryesorë të tregut, ato kërkojnë oferta me çmime ekonomike. Sipas Rudina Murati, drejtore e marketingut dhe e shitjeve në firmën e ndërtimit Orion, çiftet e reja kanë qenë një prej grupeve kryesore të blerësve në projektin e tyre Tower Bridge 3, pranë Shkollës së Bashkuar.

Me një çmim 810-850 euro për metër në katror, ajo thotë se arritën t’i mbyllnin shitjet gjashtë muaj para finalizimit të projektit, i cili kishte 277 apartamente banimi. Ndërkohë që presin të ndërtojnë edhe një godinë tjetër me 90 apartamente banimi në po atë projekt. Ajo e cilëson 2018 një vit të suksesshëm për sa u përket shitjeve dhe thotë se pjesa më e madhe e shitjeve në atë projekt janë kryer nëpërmjet financimit nga banka me kredi.

Familjet e reja kërkojnë apartamente banimi me çmime të përballueshme për një buxhet me të ardhura mujore mesatare. Xheni Jahja, nga Tirana Real Estate, thotë se klientët kërkojnë kryesisht shtëpi me një çmim nga 70-100 mijë euro. Edhe pse ajo e shikon kërkesën për blerje në Tiranë në rritje, shpjegon se ajo nuk përputhet me atë çka po ofrojnë firmat e ndërtimit në Tiranë. “Ka gjithnjë kërkesë për blerje, por ato nuk përputhen me këto ndërtimet e reja. Ne vëmë re se nuk kërkohet qendra e Tiranës. Në përgjithësi klientët kërkojnë të blejnë në vlera ekonomike, apartamente me një konfigurim 2+1, për një shumë nga 60 deri në 100 mijë euro. Ky është rasti tipik për mbi 50% të kërkesave tona”, – shpjegon Jahja për “Monitor”.

Apartamentet me këto çmime janë kryesisht jashtë Unazës së Vogël të Tiranës. Për ndërtuesit, çmimet e larta në qendër dhe në zonat pranë saj janë fiktive. Sokol Kika, administrator i Kika Construksion, është shprehur për “Monitor” se çmimet në ndërtimet e qendrës nuk janë reale dhe janë më të larta sesa është fuqia blerëse.

Hajredin Fratari, ndërtues, thotë se ka operuar kryesisht me apartamentet me çmime të lira dhe klientët tanë kanë qenë kryesisht familjet e reja, të cilët kanë përfituar edhe kreditë e buta. Edhe Rudina Murati thotë se për periudhat që do të vijnë, e shikon tregun më të vështirë dhe kjo kryesisht për shkak të firmave pa përvojë ndërtimi që kanë hyrë në treg. I këtij qëndrimi ka qenë dhe Sokol Kika nga firma e ndërtimit Kika Konstruksion.
Rudina Murati, drejtore e marketingut dhe shitjeve në firmën së ndërtimit Orion, shton se individët janë disi të stepur për të kryer blerje të pasurive të paluajtshme në këtë periudhë, duke qenë se kanë nisur njëkohësisht shumë projekte për ndërtimit e godinave rezidenciale.

 

Si e presin 2019 ndërtuesit

Rudina Murati, drejtore marketingu dhe shitjeve në firmën e ndërtimit Orion, thotë se tregu do të jetë më i vështirë. Ajo jep dy arsye kryesore për këtë ngurtësim të tregut. “Pikë së pari janë numri i lartë i lejeve të ndërtimit që po jepen, ku këtu përfshihen dhe kullat shumëkatëshe që do të ndërtohen në qendër të Tiranës,”- tha ajo për “Monitor”. Në treg kanë hyrë edhe kompani që nuk kanë përvojën e duhur në fushën e ndërtimit.
Ajo jep si arsye nivelin e ulët të informacionit që kanë shqiptarët për pronën.

Në një analizë të mëparshme të “Monitor” mbi pritshmërinë e sektorit për vitin 2019, aktorët e tregut u shprehën se do të vijojë ndërtimi i projekteve, por në sektorin e ndërtimit rezidencial, nuk e presin me optimizëm ecurinë e shitjes.

Së pari ata sjellin si argument vitin zgjedhur dhe pasiguritë politike që ai përmban. Muaji dhjetor ishte një muaj protestash dhe sipas Sokol Kikës, ndërtues, biznesi është i ndjeshëm dhe tregu reflekton menjëherë.

Së dyti, ka një mospërputhje midis asaj çka po ofrohet nga ndërtuesit dhe asaj çka kërkohet nga individët. Sipas agjencive të pasurive të paluajtshme, por edhe ndërtuesve, individët kërkojnë apartamente me çmime ekonomike, ndërsa apartamentet brenda Unazës së Tiranës po vijnë me çmime më të larta.

 

Në 2019-n edhe 400 milionë euro ndërtime në Tiranë

Sipas të dhënave të INSTAT, për 9-mujorin janë dhënë gjithsej 268 leje ndërtimi në kryeqytet, me një rritje prej 38% në raport me të njëjtën periudhë të një viti më parë. Bashkia e Tiranës pret të arkëtojë 3.7 miliardë lekë (30 milionë euro) në 2018-n nga taksa e infrastrukturës për ndërtimet e reja. Edhe në 2019-n, parashikohet të mblidhen nga kjo taksë (që është kryesisht sa 8% e çmimit të shitjes) rreth 4 miliardë lekë, që i korrespondon një volumi ndërtimi prej 50 miliardë lekësh, ose rreth 400 milionë eurosh.

Komente

avatar
  Subscribe  
Notify of