Kaosi i pronës

30/12/2011 9:54 AM 0 komente

Asnjë nga grupimet politike kryesore nuk ka vënë theks të veçantë te problemi i pronës dhe aq më pak është paraqitur ndonjë platform konkrete për zgjidhjen e problemit

Rënia e regjimit komunist nuk shënoi vetëm një fund, por edhe një fillim. Shqipëria duhet të përballej me ndërtimin e një rendi kapitalist dhe problem bazë që zuri fill që atëherë ishte prona. Ky problem e ka ndjekur pas zhvillimin e vendit që atëherë, si një nga dëshmitë më tipike të vështirësive që ka pasur Shqipëria për të vendosur një rend të mirëfilltë demokratik dhe të mbështetur te shteti ligjor. Reforma e pronësisë është padyshim një nga reformat më të rëndësishme, por që në të vërtetë është ajo që është lënë pas dore më shumë se çdo problem tjetër. Pothuajse të gjitha palët pranojnë se hapi i parë në rrugën e gabuar ishte ligji 7501, që ua shpërndau tokën bujqësore fshatarëve, duke shkelur të drejtën e pronarëve të ligjshëm, të shpronësuar në fillimet e regjimit komunist. Në vend që të shkonte drejt zgjidhjes, problem i pronësisë vetëm sa u bë më i rëndë, për shkak të zaptimit të tokave, ndërtimeve pa leje, falsifikimit të titujve të pronësisë, mbivendosjes së titujve, të gjithë elementë që kanë sjellë një gjendje kaotike në sistemin e pronësisë mbi territorin.

Vetëm vitet e fundit janë ndërmarrë disa nisma për të çuar në rrugën e zgjidhjes problemet e pronës, por deri tani rezultatet konkrete janë të pakta. Sipas institucioneve përkatëse, procesi i legalizimit është drejt finalizimit, ndonëse deri më sot janë shpërndarë shumë pak çertifikata pronësie. Qeveria ka premtuar të kompensojë me vlerën e tregut pronarët e ligjshëm të tokave të zaptuara, por, sipas shoqatës “Pronësi me drejtësi” asnjë pronar deri më sot nuk është kompensuar. Në fakt, sipas ligjit të legalizimeve, ata që kanë ndërtuar pa leje nuk do ta paguajnë tokën me vlerën e tregut, por me një vlerë më të ulët. Diferencën te ish-pronarët do ta paguajë qeveria shqiptare me paratë e taksapaguesve. Edhe për këto, ligji i legalizimeve ka ngritur kundërshtime, me argumentin se nuk është e drejtë që shoqëria të paguajë për shkelësit e ligjit.

Me ritme të ngadalta ka ecur edhe procesi i kthimit dhe i kompensimit të pronave. Në katër vjet, qeveria ka akorduar vetëm 20 milion euro për kompensimin e ish-pronarëve, ndërkohë që duke iu referuar këtyre të fundit vlera totale e kompensimit arrin në 30 miliard euro. Është e qartë se fatura financiare është shumë e lartë dhe kompensimi me ritmet e këtyre katër viteve nuk mund t´i japë zgjidhje të plotë problemit. Ish-pronarët ankohen se rruga e zgjedhur, ajo e kompensimit, është e pashpresë, pikërisht për shkak të faturës së lartë. Ata kërkojnë që qeveria të konsiderojë si zgjidhje të parë kthimin fizik të pronës, rrugë që është ndjekur pak ose aspak në të kaluarën. Shteti shqiptar ende nuk ka arritur të bëjë një inventar të plotë të pronave të veta, për të përcaktuar mundësitë e kthimit të një pjese të tyre te ish-pronarët. Kaos më vete është problem i titujve të pronësisë, që në një pjesë të madhe janë të pasakta dhe të mbivendosura, qoftë për shkak të falsikimeve, ashtu edhe të gabimeve.

Kjo gjendje sjell pasojat e veta edhe në ekonomi, duke frenuar investimet dhe duke bllokuar tregun. Pasiguria për titujt e pronësisë vlerësohet nga ekspertët si një nga faktorët që ka frenuar investimet e huaja, ndërkohë që bëhet vazhdimisht pengesë për zhvillimin e tregut të pasurive të paluajtshme. Mungesa e çertifikatave të pronësisë kufizon edhe aktivitetin kreditues të bankave, një nxitës shumë i rëndësishëm për zhvillimin ekonomik.

Zgjidhja e problemit të pronës është një nga kushtet kryesore për integrimin europian, ndaj në këtë moment ndërmarrja e një reforme të vendosur është më e domosdoshme se kurrë. Por në fakt, edhe pse jemi në prag të zgjedhjeve, asnjë nga grupimet politike kryesore nuk ka vënë theks të veçantë te problemi i pronës dhe aq më pak është paraqitur ndonjë platform konkrete për zgjidhjen e problemit. Fushata elektorale edhe kësaj radhe vazhdon të përqendrohet te uji, dritat, rrugët dhe nevojat e tjera elementare të njerëzve, duke iu shmangur edhe njëherë diskutimeve rreth asaj që është ndoshta reforma më e rëndësishme strukturore për Shqipërinë dhe gjithashtu kusht për zhvillimin e saj afatgjatë. Edhe vetë shtresa e ish-pronarëve duket se nuk ka më besim te politika dhe shoqata përfaqësuese e kësaj shtrese ka vendosur të përfshijë përfaqësuesit e vet në listat zgjedhore, në bashkëpunim me njërin nga koalicionet në garë.

Të kthehet prona dhe të shfuqizohet ligji 7501

Flet z.Agim Toro, kryetar i shoqatës “Pronësi me drejtësi”

Është e qartë që ligjet që kanë vepruar mbi pronat deri më sot nuk e kanë zgjidhur problemin, përfshirë edhe ligjin 9235 për kthimin dhe kompensimin e pronave që është në fuqi. Këto ligje nuk e kanë zgjidhur problemin e pronësisë për dy arsye shumë të thjeshta. Së pari, nuk kanë konsideruar kthimin fizik të pronës, por janë mbështetur në kompensimin si zgjidhje. Së dyti, ligjet për kthimin dhe kompensimin e pronës iu kanë lënë hapësirë edhe ligjeve të tjera të veprojnë, duke krijuar konfuzion dhe hapësirë për abuzime. Në këtë kuadër, ne do të kërkojmë që parlamenti shqiptar të miratojë një ligj të ri për kthimin dhe kompensimin e pronës. Ky ligj duhet të mbështetet në kthimin fizik të pronës dhe të luftojë, pa kompromis gjithë korrupsionin që ka ndodhur me pronat.

Zgjidhja e problemit të pronësisë ka dy rrugë, ose kthimin fizik, ose kompensimin. Deri më sot, të gjitha qeveritë kanë zgjdhur vetëm alternativën e dytë, atë të kompensimit. Por realisht, që nga viti 2005 kur ka filluar ky lloj kompensimi janë përdorur vetëm 20 milion dollar për kompensim, në një kohë kur vlera e kompensimit të gjithë ish-pronarëve shkon deri në 30 miliard euro. Shumë prona të cilat shteti sot është i detyruar t´ua kompensojë ish-pronarëve, janë përfituar me shuma qesharake nga individë të tjerë. Kjo bën që kompensimi të rëndojë gjithë taksapguesit shqiptarë dhe sipas mendimit tonë është edhe i pamundur të realizohet, për shkak të faturës së lartë financiare. Kthimi fizik është një proces më i thjeshtë dhe mjafton që të respektohet një parim elementar kushtetues: kushdo që ka marrë një pasuri pa miratimin e pronarit të ligjshëm nuk mund të bëhet pronar i asaj pasurie. Në këtë kuptim, të gjithë ata që shteti ua fali tokën, nuk mund të quhen pronarë. Ne jemi të bindur se ekziston mundësia për kthimin fizik në një masë shumë të madhe, kurse kompensimi mund të jetë zgjidhje vetëm për ato prona ku tashmë ndodhen vepra publike.

Gjithashtu, ne këmbëngulim që legalizimi i ndërtimeve pa leje të mos kryhet në asnjë rast nëse nuk është zgjidhur problemi i pronësisë me pronarin e tokës. Në këto raste, pronari duhet të paguhet me vlerën e tregut të tokës së tij dhe vetëm pasi të jetë paguar pronari, të jetë i mundur legalizimi. Ose një alternativë tjetër mund të jetë lejimi i pronarëve të ligjshëm të ndërtojnë në këto toka, shteti t´u japë lehtësi fiskale dhe ata që kanë ndërtuar pa leje mbi të strehohen falas në këto ndërtesa. Vetëm në këto kushte, mund të garantohet një process legalizimesh i drejtë dhe i ligjshëm. Deri më sot, legalizimi nuk ka ndodhur. Pavarësisht se politika thotë se po shpërndan çertifikata pronësia, në të vërtetë bëhet fjalë kryesisht për leje legalizimi. Marrja e çertifikatës së pronësisë presupozon që prona t´i hiqet një individi pa miratimin e tij dhe t´i jepet një tjetri: ky është një proces ligjor që ligjërisht nuk mund të ndodhë. Në një shtet ligjor të drejtat fitohen dhe humbasin vetëm nëpërmjet ligjit. Aq më tepër që deri më sot asnjë pronar nuk është paguar, çka tregon se asnjë legalizim nuk është bërë. Tani është marrë një tjetër vendim absurd për pagesën e tokës me letra me vlerë, duke e ulur çmimin e tokës me disa herë. Pyetja që shtrohet është: kush do e paguajë diferencën?

Ligji i legalizimeve është monedha me të cilën po blihet vota, është një korrupsion gjigand politik. Drejtësia ka një parim: e drejta nuk buron nga numri.

Problem tjetër që ne e ngremë me forcë është problemi i pasurive të luajtshme.

Kushtetuta e detyron parlamentin të hartojë ligje për kthimin dhe kompensimin e pronës dhe me pronë nënkuptohen si pasuritë e luajtshme, ashtu edhe ato të paluajtshme. Deri më sot, ne kemi disa ligje gjysmake për pasuritë e paluajtshme, kurse për pasuritë e luajtshme nuk ka një rregullim ligjor. Ne do të kërkojmë me forcë miratimin e një ligji për pasuritë e luajtshme.

Ka edhe probleme të tjera, si familjet që banojnë në shtëpitë e pronarëve. Këto shtëpi u janë kthyer pronarëve prej 18 vjetëve, por pronarët nuk mund t´i gëzojnë këto pasuri, sepse aty vazhdojnë të banojnë familje të futura nga shteti që para viteve ´90, me qira qesharake. Kjo është shkelje shumë e rëndë e të drejtave të pronësisë.

Konflikt tjetër madhor që duhet zgjidhur është konflkiti për zonën e bregdetit të Shqipërisë. Nuk është respektuar dhe nuk respektohet e drejta e pronarëve, për të qenë palë në projektet turistike. Edhe shteti vetë duhet t´i vërë fre shpërdorimit të pasurive shtetërore dhe duhet të bëjë në radhë të parë një inventarizim të pasurisë së vet. Për gjithë bregdetin e jugut ekziston dokumentacion që tregon me saktësi ku janë pronat private dhe ku janë pronat shtetërore. Është mungesa e vullnetit politik, dëshira për përfitime dhe paaftësia për të vlerësuar drejt situatën që është bërë burim padrejtësisht, si në rastin e Kakomesë. Banorët e Kakomesë e kanë blerë tokën para 150 vjetësh dhe kanë qenë pronarë deri në vitin 1945: këtë e kanë të vërtetuar katërcipërisht. Sot gjykata shqiptare nuk ua njeh të drejtën e pronësisë, me argumentin se toka është blerë nga shteti otoman, që nuk ka pasur të drejtë të shesë tokë, sepse kanë qenë pushtues. Ndërkohë, të gjitha aket e shitblerjes gjatë kohës së sundimit osman janë të njohura nga të gjitha qeveritë pasardhëse shqiptare, që nga viti 1912 e në vazhdim.

Pronarët e ligjshëm po sorollaten prej vitesh në Komisionet e Kthimit të pronave, ndërkohë që shumë persona, me falsifikime dhe me bashkëpunimin e institucioneve, kanë përfituar sipërfaqe të mëdha toke në mënyrë të paligjshme. Këtu kemi disa institucione që të bëjnë pronar dhe asnjë nuk vepron në përputhje me ligjin.

E vetmja mënyrë për të zgjidhur problemin e tokës bujqësore është shfuqizimi i ligjit 7501. Jam i sigurt se asnjë politikan nuk mund të thotë se ligji 7501 është i drejtë. Nga vlerësimet tona, ligji 7501 është zbatuar vetëm në 21% të sipërfaqes.

Ky ligj ka shkatërruar bujqësinë shqiptare dhe ka penguar zhvillimin e saj. Zgjidhja do të ishte që toka t´u kthehej pronarëve, me kushtin që familjet që kanë banuar në tokat e tyre të vazhdojnë të banojnë aty dhe ta punojnë tokën. Kjo do të bëjë që më në fund të paguhet edhe taksa e tokës, që megjithëse parashikohet në ligj nuk është paguar asnjëherë. Gjendja e tanishme është anarki, pas të cilës fshihet një korrupsion galopant.

Shoqëria do të paguajë për gabimet e saj

Flet Besnik Aliaj, ekspert i çështjeve të zhvillimit të territorit.

Për sa i takon problemit të pronësisë, në vitin 2005 pati një ofertë nga maxhoranca që erdhi në pushtet. Unë vazhdoj të besoj te ajo ofertë, pavarësisht se jo të gjitha ato që u premtuan janë realizuar. Koncepti ka qenë përballja me problemin e pronësisë, duke e lidhur çështjen me ngushtë me një reformë të territorit. Fillimisht u mendua të ngrihej një bazë e re për kthimin e pronave, me një ligj të ri dhe me një agjenci qeveritare. Pavarësisht debateve politike, për mua ky ishte një vendim pozitiv sepse sidoqoftë ky vendim bënte që, mirë ose keq, përgjegjësitë t´i mbante qeveria. Unë besoj se administrimi i territorit kërkon një organizim më të mirë, po të kemi parasysh se sot problemet e pronësisë trajtohen nga disa institucione, shumë pak të koordinuara me njëra-tjetrën në punën e tyre. Unë besoj se institucionet që trajtojnë problemet e pronësisë duhet të grupoheshin në një institucion, për të garantuar një bashkërendim më të mirë të punës dhe do të dëshmonte një vullnet më të madh për të zgjidhur problemet. Zgjidhja mund të jetë futja nën ombrellën e një ministrie.

U vendos mbyllja e procesit të shfaqjes së pretendimeve, gjë që ishte një domosdoshmëri, për të mund të bërë një bilanc të përafërt të faturës për t´u paguar. Më tej shtroheshin dy alternativa, për sa i takon zgjidhjes së problemit të pronarëve: kthimi fizik dhe kompensimi. Kthimi fizik nuk është i lehtë, sepse gjatë gjithë këtyre viteve ka pasur shumë abuzime dhe konfuzion. Alternativa tjetër ishte kompensimi, në rastet kur të ishte i pamundur kthimi fizik. Edhe këtu çështja bëhet delikate, sepse problem që shtrohet është nga do të vijnë paratë. Ideja ishte që të shtrydhej gjithë potenciali i aktiveve publike, për të cilat shteti nuk kishte më nevojë dhe të ardhurat prej këtyre pasurive të shkonin në një llogari në favor të kompensimit të ish-pronarëve. Kjo është një llogari që u hap, por për hir të së vërtetës nuk ka pasur shumë progres. E gjithë çështja është që vlera që do të kompensohej me paratë e taksapaguesve të ishte sa më e vogël. Nuk mund të thuhet se nuk është bërë asgjë për sa i takon kompensimit, por sigurisht që fondet e vëna në dispozicion kanë qënë minimale dhe të papërfillshme në krahasim me vlerën totale të faturës së kompensimit. çështja është që kthimi fizik është konsideruar shumë pak dhe sa më shumë kohë kalon, aq më e vështirë bëhet kjo alternativë.

Nismë tjetër e rëndësishme ka qenë legalizimi. Pavarësisht nga debatet apo keqinterpretimet, në thelb të procesit të legalizimeve ka qenë domosdoshmëria për të normalizuar tregun. Nga 270 mijë aplikime që u bënë për legalizim, vlerësohet se një të tretat e ndërtimeve janë bërë në tokat e shtetit, një të tretat janë ndërtime pa leje të pronarëve në tokat e tyre dhe një të tretat ndërtime në tokën e një pronari tjetër. E vetmja mënyrë për ta zgjidhur problemin është që shteti të marrë përsipër të formalizojë dhe të fusë në treg këto miliarda euro që janë investuar. Qeveria ka ndërmarrë një nismë kurajoze kur ka deklaruar që pronarët do të kompensohen me vlerën e tregut. Duhet të kemi parasysh që në pothuajse 20 vjet nuk ka pasur asnjëherë dëshirë dhe vullnet politik për të zgjidhur problemin e pronave. Në momentin e ndërrimit të sistemit, ata që ishin pranë pushtetit e shfrytëzuan momentin për të përvetësuar sa më shumë prona dhe aktive dhe për të vendosur nën kontroll pushtetin ekonomik.

Vullneti i elitës politike të Shqipërisë ka qenë i tillë që ta mbajë këtë situatë të turbullt, për të mund të përfituar. Në këtë situatë, më e cënuar është shoqëria shqiptare dhe ata që pretendojnë me të drejtë kthimin e pronave. Nuk besoj se situata është pa zgjidhje, por unë besoj se është domsodoshëmri përcaktimi i mënyrave dhe afateve për kthimin dhe kompensimin e ish-pronarëve. Ky është një çmim që në një pjesë të madhe duhet të paguhet nga shoqëria dhe ndoshta është e padrejtë, por në një farë mënyre shoqëria jonë po paguan për gabimet e saj. Shoqëria shqiptare nuk ka qenë në gjendje të reagojë ndaj diktaturës komuniste për 40 vjet, ashtu siç nuk ka qenë e aftë në këto 18 vjet të reagojë ndaj korrupsionit dhe shpërdorimeve të pushtetit. E gjithë çështja është që kjo faturë të mos rritet, sepse ajo do të paguhet nga ne, nuk ka mënyrë tjetër.

Unë mendoj se një pjesë e të ardhurave që vijnë nga taksa e pronës duhet të shkojnë për këtë qëllim. Gjithashtu të ardhurat, nga regjistrimi fillestar i pronës duhet të shkojnë për këtë qëllim. Nga formula që ne llogaritëm, duke përfshirë të ardhurat nga procesi i legalizimit, nga regjistrimi i pronësisë ne mendojmë se minimumi gjysmë miliard euro në vit do të shkonin për kompensimin e ish-pronarëve. Ky ka qenë plani fillestar. Me një përpjekje dhe me vullnet politik, nëse akordojmë shifra të tilla, problemi mund të vendoset në rrugën e zgjidhjes.

Nuk jam në dijeni në mënyrë të detajuar të vendimit të fundit të qeverisë për të përdorur bonot e privatizimit për të paguar çmimin e tokës për legalizim. Problemi duhet parë në dy aspekte. Nga njëra anë, çdo mjet apo mekanizëm që favorizon mbylljen e procesit ka avantazhet e veta. Në kuptimin e interesit financiar të menjëhershëm, kjo sigurisht që do të ketë një kosto tek të ardhurat që gjenerohen nga procesi. Por edhe në këtë kuptim, duhet vlerësuar interesi afatgjatë. Sa më shpejt të hyjnë njerëzit në procesin e legalizimit, aq më shpejt do të fillojnë të paguajnë taksat dhe shteti do të përfitojë të ardhura prej tyre. Pra, atë që e humbasim diku, e rifitojmë diku tjetër. E rëndësishme është të kuptohet siç duhet procesi i legalizimit. Nuk duhet menduar se shteti po ua fal këto prona, por duhet kuptuar se këta njerëz po futen në rrugën e ligjit dhe kjo sjell përfitime për tregun dhe për shtetin. Ky do të jetë një element shumë i rëndësishëm edhe në procesin e integrimit në Bashkimin Europian, në kuadrin e problemit të pronësisë në tërësi. Duhet të kemi parasysh se në vitin 2008 ne vlerësonim se 80% e popullsisë kishte problem me pronësinë dhe gjatë këtyre katër viteve disa hapa janë bërë, ndonëse jo gjithnjë kanë dhënë rezultatet e pritshme.

Problem i veçantë është ai i tokës bujqësore, që përfaqëson një nyje dhe një pikë kritike përsa i takon çështjes së pronësisë. Shumë nga problemet që po vuajmë sot vijnë për shkak të një vendimi të papjekur dhe të njëanshëm, që ishte ligji 7501 dhe zbatimi i tij. Ky ligj ishte një zgjidhje afatshkurtër e një problem social, që kënaqte pjesën më të madhe të klasës politike, e cila trashëgonte një mentalitet të së kaluarës. çdo gjë që ka ndodhur më pas rrjedh nga gabimi me këtë ligj. Problemi mund të ishte trajtuar me më shumë pjekuri. Në vitet ´90, ne kishim pothuajse dyfishin e sipërfaqes së tokës bujqësor e krahasuar me fundin e luftës. Ajo gjysmë që u përfitua gjatë regjimit komunist nga bonifikimet, tarracat, shpyllëzimet, etj.mund të ishte përdorur për t´u dhënë te ish-pronarët, ndërsa gjysma tjetër t´i jepej popullsisë. Kështu do të ishte zgjidhur problemi social dhe nga ana tjetër, mund të ishte kufizuar problemi i pronësisë, që sot do të kishte një faturë shumë më të ulët financiare. Gjithashtu, do të ishte kaluar edhe problemi i natyrës ligjore dhe morale me ish-pronarët. Ky gabim u bë dhe sot nuk mund të korrigjohet plotësisht, por është pozitive që të paktën në këto vitet e fundit ka ekzistuar një frymë kritike ndaj abuzimeve me ligjin 7501. Ajo që mund të bëhet sot është regjistrimi përfundimtar i tokës që është shpërndarë sipas ligjit 7501 dhe futja e kësaj pasurie në treg. Kjo do t´i shërbejë zhvillimit të bujqësisë, por edhe do të mundësojë taksimin e këtyre pronave, si çdo pronë tjetër.

Në tërësi ajo që ka çaluar në Shqipëri ka qenë çështja e planifikimit të territorit. Vetëm së fundmi është miratuar një ligj për këtë qëllim, por edhe ky është një ligj i sforcuar dhe që ngre shumë pikëpyetje.

Prona po mban peng zhvillimin

Flet z.Ismail Beka, drejtor ekzekutiv i GTZ

Janë disa reforma kryesore për t´u përmbushur dhe që kanë në thelb të tyre pronësinë. Së pari, është ndarja e tokës bujqësore, proces që ende nuk është mbyllur përfundimisht. Ligji 7501 e ka përfunduar misionin e vet dhe me miratimin e Kushtetutës përcaktohen mënyra të tjera si përfitohet prona. Sot nuk mund të përfitohet prona duke marrë tokën e tjetrit. çështja sot është që të bëhet një rishikim dhe një harmonizim i legjislacionit për pronën, sepse ka shumë ligje që veprojnë mbi të drejtat për tokën bujqësore.

Së dyti, është reforma që po ecën me hapa jashtëzakonisht të ngadalshme e kthimit dhe kompensimit të pronave. Ndryshimet ligjore, po sidomos ndryshimet institucionale të agjencive të ndryshme nuk kanë mundur të krijojnë një proces të vazhdueshëm. Nuk është e qartë se ku kemi arritur, sa kemi dhënë dhe sa kemi për të dhënë akoma. Problemi është që nuk ka ende një inventar të pronave të lira, në mënyrë që të jetë e qartë çfarë mund të kthehet dhe çfarë nuk mund të kthehet, pra, ngelet për t´u kompensuar. Nuk ka asnjë mundësi që të hiqet dorë nga kthimi dhe të ecet përpara vetëm me komensimin, sepse kjo ka një faturë të papërballueshme, por përbën edhe një shkelje të kushtetutës. Nuk mund të gjykojmë me mentalitetin se me pronën mund të bëjmë çfarë të duam, mjafton që në fund të kompensojmë pronarët. çdo pronë që ka realisht hapësira për t´u kthyer, duhet të kthehet. Ajo që është më e rëndë, është se për ato hapësira që dihet se janë të lira, nuk ka pasur ndonjëherë vullnet për t´i kthyer apo për t´i përdorur për kompensim fizik.

Problem tjetër shumë kompleks është procesi i legalizimeve. Afati i vendosur për të mos lejuar ndërtime pa leje nuk funksionoi dhe ndërtimet vazhduan edhe pas fillimit të procesit të legalizimeve. Mungoi vullneti për të ndaluar ndërtimet pa leje, çka çoi në vazhdimin e babëzisë për të ndërtuar. Të mos harrojmë se një nga qëllimet e procesit të legalizimeve ishte vendosja e rregullit dhe ndalimi i ndërtimeve pa leje. Së fundmi, është shtruar edhe një alternativë e re, që ky legalizim të bëhet nëpërmjet bonove të privatizimit. Nuk është e qartë si do të zhvillohet ky mekanizëm dhe nëse do të përfshijë vetëm pagesën e tokës me letra me vlerë, apo edhe kompensimit e pronarëve me këto mjete. Në rastin e dytë, ky do të ishte një zhgënjim i madh për ish-pronarët. Letrat me vlerë kanë një vlerë tregu vetëm 7%-8%, ndaj përdorimi i tyre është një zgjidhje shumë e sforcuar.

Një problem tjetër i rëndësishëm është verifikimi i titujve të pronësisë dhe heqja e mbivendosjeve. Vetëm në fshat janë rreth dy milion tituj pronësie dhe kjo kërkon një punë kolosale. Nuk dimë sa ka ecur ky proces dhe deri ku ka arritur. Në morinë e këtyre problemeve duket qartë se situata është shumë e ndërlikuar dhe një konkluzion i parë është se në radhë të parë ka nevojë për një rregullim ligjor dhe institucional. Nuk duhet të ketë kaq shumë ligje dhe kaq shumë institucione që merren në mënyrë të pavarur me problemet e pronësisë. Besoj se baza ligjore për zgjidhjen e problemeve të pronësisë duhet të burojë nga tre nenet e kushtetutës që rregullojnë të drejtën e pronës. Për këdo që të vijë në pushtet, sfida më e madhe institucionale do të jetë çështja e pronës. Aq sa e rëndësishme është çështja e pronës, aq është ndjerë një mungesë dëshire dhe vullneti për ta zgjidhur nga ana e politikës. Ndërkohë, koha që ngelet për ta zgjidhur problemin bëhet gjithmonë e më e shkurtër.

Unë mendoj se ky nuk është problem që i përket vetëm një partie, por kërkon përpjekjet dhe konsensusin e gjithë spektrit politik. Problemi i pronës po mban peng zhvillimin e bujqësisë, të turizmit dhe gjithë zhvillimin urban. Që një investitor të vijë të investojë, duhet të ketë siguri për pronën që blen, si edhe të ketë informacion mbi planifikimin urban të zonës, për të ditur çfarë mund të ndërtojë dhe çfarë nuk mund të ndërtojë.

Pronat e paregjistruara, 30% më lirë

Flet z.Gjin Biba, drejtor ekzekutiv i Century 21 Albania.

Problemi i pronësisë në Shqipëri është tej mase shqetësues. Rreth 30% e familjeve në Tiranë jetojnë në zona informale, ose 23% e popullsisë jetojnë në banesa të paregjistruara. Kjo ka krijuar një deformim të madh edhe në tregun e pasurive të paluajtshme. çmimi mesatar i një prone pa titull pronësie është 30% më i ulët krahasuar me një pronë për të cilën nuk ekziston një çertifikatë pronësie. Ky është vetëm aspekti tregtar, pa folur për problemet dhe stresin që shkakton mungesa e titullit të pronësisë mbi pronën. Nuk është normale që një treg të mos ketë elementin themelor: pronën. Shpresojmë që procesi i legalizimeve të kryhet me sukses, sepse kjo do t´i jepte një frymëmarrje të padiskutueshme tregut të pasurive të paluajtshme. Pra, problem primar është identifikimi, legalizimi dhe futja në treg e pronës.

Problemi i pronësisë është një nga arsyet që ka krijuar distancim të investitorëve të huaj nga tregu i ndërtimit dhe ai i pasurive të paluajtshme.

Element i dytë është problemi i planifikimit të territorit, sepse edhe kjo ka një ndikim mjaft të madh në tregun e pasurive të paluajtshme. Është e domosdoshme që të ketë një plan afatgjatë të rregullimit të territorit. Duhet të jetë e qartë ku mund të ndërtohet dhe ku nuk mund të ndërtohet. Duhet të ketë ndarje të qartë mes tokës bujqësore, tokës për zhvillim urban dhe asaj për zhvillim industrial. Ndërtimi deri më sot është zhvilluar në mënyrë spontane dhe duke shfrytëzuar mundësitë e momentit. I rëndësishëm për sa i takon planifikimit është edhe procesi i zhvillimit të infrastrukturës, që sjell rritje të vlerës së pronës në tokat ku kalojnë akset e rëndësishme rrugore. Dihet zhvillimi i zonës përgjatë autostradës Tiranë-Durrës, por ndërkohë ka filluar të ketë shfaqje të interesit edhe për zona pranë rrugëve që ende nuk janë ndërtuar, si për shembull LevanTepelenë. Ekonomia e transportit është një element shumë i rëndësishëm dhe që në Shqipëri për fat të keq ende nuk është zhvilluar.

Element tjetër i rëndësishëm për zhvillimin e tregut është ngritja dhe forcimi i institucioneve të tregut. çështja themelore është përcaktimi i rolit të aktorëve. Në një treg funksional imobiliar tre janë aktorët kryesorë: ndërtuesit, zhvilluesit dhe ndërmjetësuesit. Tregu imobiliar në Shqipëri funksionon me një aktor të vetëm. Ndërtuesit janë njëkohësisht financues, zhvillues dhe shitës të ndërtimeve. Në tregjet e zhvilluara ndërtuesit përfitojnë vetëm një të tretën e volumit të të ardhurave të tregut të pasurive të paluajtshme. Dy të tretat e volumit të tregut përfitohen nga ndërmjetësuesit. Në vendet e zhvilluara është e rëndësishme gjetja e një prone sipas nevojave dhe dëshirave të gjithsecilit, ndaj roli i ndërmjetësve është shumë i rëndësishëm. Ky është një ristrukturim i sektorit, që po fillon të ndodhë edhe në Shqipëri, sepse edhe konsumatori është bërë më kërkues.

Kjo bën të domosdoshme që të ketë më shumë rregull edhe për sa i takon ndërmejtësimit. Duhet të përcaktohen rregulla të qarta për ata që mund të punojnë si ndërmjetësues në tregun e pasurive të paluajtshme. Edhe agjentët imobiliarë duhet t´i nënshtrohen testimit dhe licencimit, si në gjithë botën. Edhe vetë shteti ka përfitimet e veta nga ky proces, sepse do të formalizojë tregun dhe do të përfitojë më shumë të ardhura.

Nga Ersuin Shehu

 

Komente

avatar
  Subscribe  
Notify of