Kullat do rrisin sipërfaqen e zyrave me 74%

19/02/2019 3:43 PM 0 komente

Tregu i zyrave është një nga segmentet më dinamike të tregut të pasurive të paluajtshme në Tiranë. Agjencitë e pasurive të paluajtshme thonë se kërkesa për mjedise biznesi është në rritje të vazhdueshme, si nga shqiptarët, edhe të huajt. Çmimet nuk kanë reflektuar ndryshime gjatë 2018-s, por aktorët e tregut i druhen rënies së tyre, për shkak të mbingopjes së ofertës nga ndërtimi i kullave, ndërsa Shqipëria ka si karakteristikë ndërmarrjet e vogla me 1-4 punonjës. Aktualisht, çmimet e zyrave në Tiranë janë ndër më të lartat në Ballkanin Perëndimor, sipas Colliers International. Si do ta konfigurojë rritja e stokut të zyrave në tregun e qiradhënies. Lajme të këqija për qytetarët e Tiranës që deri tani kanë pasur qiranë si një burim të të ardhurave të tyre…

 

Nga Ledina Loga

 

Zyrat janë një prej segmenteve më dinamike në tregun e pasurive të paluajtshme në kryeqytet. Sot ka rreth 108 mijë metra katror sipërfaqe të disponueshme zyrash në kryeqytet, në qendrat kryesore në Tiranë, sipas Colliers International, ndërsa është praktikisht e pamatshme oferta që vjen nga apartamentet të shpërndara kudo në kryeqytet që kanë shërbyer në vite si burim të ardhurash për familjet apo individët që kanë zgjedhur t’i japin me qira ato.

Me ndërtimin e kullave në Tiranë, një pjesë e të cilave janë të projektuara për zyra, stoku i tyre parashikohet të rritet me rreth 80 mijë m2, ose 74% më shumë. Kjo rritje e ndjeshme, gati dyfishim, sipas Stela Dhami, nga Colliers International, pritet të riformatojë tërësisht tregun e qiradhënies së zyrave, duke shtuar presionin për uljen e çmimeve, zhvendosjen e kompanive drejt ambienteve më të strukturuara dhe rënien e interesit për zyrat-apartamente.

Masterplani i miratuar dhe kullat në qendër të qytetit të Tiranës do të ketë ndikim të drejtpërdrejtë në tregun e zyrës në periudhën afatmesme dhe afatgjatë, si në anën e furnizimit, ashtu edhe në atë të çmimeve, sipas zonjës Dhami. Projektet që pritet të shtojnë ofertën për zyra janë Downtown 1 Project, MET Tirana Building, Archea (4 evergreen) Tower, Arena Kombëtare dhe Eyes of Tirana.

Downtown 1

Projekti i Downtown 1 është një godinë mikse, në bulevardin “Bajram Curri”. Ndërtesa 37-katëshe, me lartësi 140.6 metra, do të ofrojë 17 kate me zyra me cilësi të lartë, me hapësirë totale prej 32.000 m².

MET Tirana Building

MET Tirana Building është një kullë e re e kombinuar 12-katëshe në zemër të qytetit. Projekti do të ofrojë gjithsej 12,000 m² të hapësirës së zyrës së klasit A.

Archea (4 evergreen)

Archea (4 evergreen) është një kullë e lartë 85 metra në zemër të Tiranës. Pasi ka qenë joaktiv në treg për një periudhë prej 6-7 vjetësh, në gjashtëmujorin e dytë të vitit 2018 projekti ka rifilluar punimet e ndërtimit. Pasi të përfundojë, një pjesë e sipërfaqes totale të ndërtuar, rreth 4500 metra katror, do t’i bashkohet ofertës së zyrës, ndërsa hapësira e mbetur, me segmentet e tjera të pasurive të patundshme.

Arena Kombëtare

Arena Kombëtare është projekti i ri që po zhvillohet në stadiumin “Qemal Stafa”, i cili përveç stadiumit dhe zonës sportive do të ofrojë zyra, dyqane dhe hotel. Hapësira për zyra që do të ofrojë Arena Kombëtare do të jetë rreth 10,000 m².

Syri i Tiranës

Syri i Tiranës përbëhet nga një ndërtesë me përdorim të përzierë me 26 kate, me sipërfaqe 63,500 m² që do të ndërtohet në fillim të Rrugës së Kavajës, një nga arteriet kryesore të kryeqytetit. Projekti do të rrisë ofertën në tregun e zyrave me një sipërfaqe prej 21,000 m².

 

 

E ardhmja në pikëpyetje

Genc Zike nga DevInf, thotë se e ardhmja e ecurisë së tregut të zyrave është në pikëpyetje. Zike mendon se çmimi do të ulet për shkak të ofertës së lartë në sasi. Ai shton se aktualisht nuk ka as ndonjë nismë për zona të lira ekonomike. Përfundimi i projekteve në ndërtim dhe projektet e tjera të miratuara do të ndikojë ndjeshëm në stokun e zyrave, duke shtuar ofertën për zyra. Kjo e fundit do të ketë ndikim në rënien e çmimeve të qirasë, të cilat aktualisht janë regjistruar si më të lartat në Ballkanin Perëndimor. Colliers International parashikon zhvendosje të korporatave, veçanërisht të atyre që sot ndodhen në hapësirat me cilësi më të ulët.

 

Kullat dhe zyrat

Masterplani i miratuar dhe kullat në qendër të qytetit të Tiranës do të ketë ndikim të drejtpërdrejtë në tregun e zyrës në periudhën afatmesme dhe afatgjatë, si në anën e furnizimit, ashtu edhe në atë të çmimeve

 

Lajme të këqija për familjarët qiradhënës

Qyteti i Tiranës është qendër jo vetëm e Shqipërisë, por e të gjithë trevave shqipfolëse. Thuajse një e treta e gjithë popullsisë së vendit është e përqendruar në kryeqytet, po ashtu edhe ekonomia. Gati gjysma e bizneseve janë të vendosura në kryeqytet. Përqendrimi i sipërmarrjeve në Tiranë dhe mungesa e qendrave të strukturuara të biznesit ka qenë një shans për shumë familjarë që zotëronin pasuri të paluajtshme sidomos në katet e para të banesave. Qiratë e kënaqshme kanë qenë një mënyrë e qëndrueshme e sigurimit të të ardhurave për shumë prej tyre. Por tashmë ky segment pritet të pësojë goditje. Dhami e Colliers thotë se është e pashmangshme që me rritjen e stokut të zyrave do të bjerë interesi për apartamentet, po ashtu edhe çmimet. Kjo do të jetë goditja e dytë, pas mbylljes së pikave të basteve, që shtuan ofertën e sipërfaqeve të lira në kryeqytet dhe po ushtrojnë presion për rënien e qirave.

 

Tregu i zyrave, i paqëndrueshëm

Sipas kërkimit të tregut që Colliers Interantional Albania kryen në mënyrë periodike në gjashtë muajt e parë të vitit 2018, hapësirat e lira të zyrave (të padhëna me qira) shënuan rënie. Aktorët e tregut pohojnë se kërkesa për zyra është rritur vazhdimisht dhe se ky është një nga segmentet më të paqëndrueshme. Stela Dhami, drejtuese e Colliers International, thotë se Shqipëria mbetet një treg dinamik i pasurive të paluajtshme, duke u rritur si në sektorin e retail-it, edhe atë të zyrave me qira.

Edhe për inxhinieren Xheni Jahja nga Tirana Real Estate, kërkesa për ambiente biznesi ka qenë në rritje. “Për sa u përket ambienteve të biznesit, flasim këtu për zyrat të cilat nuk janë në katet e para, ka gjithmonë kërkesa. Kërkesa vjen prej bizneseve të reja që hapen apo prej spostimit të zyrave ekzistuese në ambiente më të mëdha apo në zona më të volitshme për të bërë biznes”,- thotë Jahja për “Monitor”.
“Për këtë segment të tregut të patundshmërisë ka oferta interesante si në sipërfaqe, vendndodhje, edhe në çmim. Për mendimin tim, i vetmi problem që hasim është administrimi i pallatit. Një zyrë me mesatarisht 10 të punësuar nuk është e përshtatshme në katet e larta”, – shton Jahja.

Ecuria pozitive për këtë treg pohohet edhe nga Genc Zike, agjent i pasurive të paluajtshme i Agjencisë Devinf. Ai shpjegon se deri më tani, kërkesa për zyra ka pasur ecuri pozitive. Zike bën një kategorizim të zyrave në: zyra në apartamente ekzistuese; në katet e dyta të pallateve të reja, si dhe zyrat që janë në qendrat e biznesit. Sipas tij, kërkesa për zyra vjen si nga kompanitë shqiptare, edhe nga kompanitë e huaja.
Duke iu referuar të dhënave nga Colliers International, pjesa më e madhe e ofertës (rreth 77%) është e vendosur në qendër të qytetit dhe në zonën brenda Unazës, ndërsa pjesa tjetër e zyrave (rreth 23%) janë në periferi të Tiranës.

Në raportin për gjashtëmujorin e parë të 2018-s, norma e zyrave të pazëna ka shënuar rënie të lehtë nga 9.82% në gjashtëmujorin 2017 në 9.29% në gjashtëmujorin e parë të vitit 2018, kryesisht për shkak të zhvendosjes së zyrave të vogla.mNë gjashtëmujorin e parë të vitit 2018, pjesa më e madhe e kërkesës ka qenë për zyra cilësore.

 

Qiratë e shtrenjta

Çmimet e qirave të zyrave variojnë nga zona dhe godina. Sipas të dhënave historike të agjencisë Tirana Real Estate, çmimet e zyrave variojnë nga 4-6 euro për metër në katror në pallatet ekzistues brenda Tiranës dhe deri në 25 euro për metër në katror në qendrat e biznesit si Torre Drini, Kullat Binjake, apo qendrat e tjera që janë të dedikuara vetëm për biznes.
Sipas agjencisë DevInf, çmimet e zyrave variojnë 6-10 euro brenda Tiranës në varësi të kushteve të zyrave, ndërsa çmimet e zyrave në qendrat e biznesit janë më të larta.

Për zyrat në godina të dedikuara, në publikimin e fundit mbi tregun e pasurive të paluajtshme në Tiranë, Colliers International raporton se çmimi mesatar për metër katror i zyrave në 2018-n ishte 15.4 euro për metër katror. Çmimi mesatar ka reflektuar rritje të lehtë në raport me 2017-n kur ishte rreth 15.2 euro për metër katror.

Në 8 vitet e fundit, çmimet më të ulëta u shënuan gjatë 2013-2016, ku sipas Colliers ishin rreth 14 euro për metër në katror. Sipas raportit të Colliers, tregu i zyrave ka arritur një lloj niveli maturimi, i cili tregohet edhe në grafikun e çmimeve, që në vitet e fundit nuk ka pasur ndryshime thelbësore. Gjithsesi për shkak të sipërfaqeve të kufizuara të zyrave cilësore, qiradhënësit kishin fuqinë e negocimit, veçanërisht për sipërfaqet e mëdha. Por, kjo pritet që të përfundojë me ofertën e re që do të vijë në treg.

Çmimi mesatar për qiratë e zyrave të godinave të klasit A, sipas raportit të Colliers, ishte 19.5 euro për metër katror. Edhe kompanitë e mëdha sot janë në kërkim të qirave më të lira. Rasti më i fundit është ai i zyrave qendrore të Bankës Raiffeisen, e cila u zhvendos nga ETC, në një godinë në Komunën e Parisit me një kosto shumë më të ulët.

 

 

Ulet sipërfaqja e lirë

Në fund të gjashtëmujorit të parë të 2018-s, oferta totale në tregun e zyrave nuk reflektoi asnjë ndryshim, me një total prej 107,107 metër katrorë, ku përfshihen ndërtime A, B, B+ dhe ndërtime të përziera. Sipas raportit të Colliers, sipërfaqet e pazëna në qendër të qytetit shënuan rënie me 438 metër katrorë, në krahasim me 2017-n, duke zbritur nga 9.82% në 9.28%. Kjo rënie e sipërfaqeve të pazëna ka ardhur kryesisht për shkak të zhvendosjes së bizneseve.

Kërkesa për zyra më cilësore është rritur për shkak të zhvendosjes apo zgjerimit.
Pjesa më e madhe e kërkesave u gjenerua nga korporatat, të cilave iu kishin përfunduar kontratat e qirave gjatë 2018-s dhe ishin të prirë që të zhvendoseshin nga hapësira rezidenciale te godinat dedikuar biznesit. Pjesa tjetër e kërkesës erdhi nga bizneset që kërkonin vendndodhje më të mirë dhe ambiente me cilësi më të lartë.

 

 

Të huajt që kërkojnë zyra

Individët e huaj që zhvillojnë biznesin e tyre në Shqipëri janë gjithashtu disa nga grupet kryesore që kërkojnë mjedise për zyra. Agjencitë e pasurive të paluajtshme pohojnë se pjesa më e madhe e tyre operojnë në sektorin e shërbimeve. Nga shërbimet, vendin kryesor e zënë Call Center, por nuk mungojnë as bizneset e konsulencës. Në përgjithësi, këto janë të vendosura në katet e dyta të pallateve, të cilat që në ndërtim janë projektuar për të qenë zyra. Në përgjithësi, Call Center kërkojnë mjedise “open space” me dritare të mëdha, në sipërfaqe nga 70-200 metër katrorë.

Sipas të dhënave të INSTAT, në 2017-n numri i ndërmarrjeve aktive të huaja dhe shqiptare që operonin në Shqipëri ishte 6295, prej të cilave pjesa më e madhe e tyre (76%) janë ndërmarrje me 1-4 të punësuar, të cilët kërkojnë hapësira modeste të zyrave për të operuar, rreth 566 janë ndërmarrje me 5-9 të punësuar. Ndërsa me 10-49 të punësuar janë rreth 608 ndërmarrje aktive (të huaja dhe shqiptare) që operojnë në vend. Bizneset aktive, të krijuara vetëm me kapital të huaj në Shqipëri, janë rreth 3700, prej të cilëve 2776 operojnë në sektorin e shërbimeve.
Pjesa më e madhe e bizneseve të huaja dhe shqiptare (73%) operojnë në sektorin e shërbimeve.

Shqipëria po kthehet së fundmi në një vend atraktiv jo vetëm për bizneset, por edhe për të huajt që vijnë të punojnë dhe jetojnë në Shqipëri. Gjatë 2017-s, numri i të huajve rezidentë përbëhet nga 8.395 meshkuj, duke shënuar rritje me 0,9% krahasuar me 2016, dhe 4.511 femra duke shënuar rritje me 7,5% krahasuar me 2016. Numri i të huajve për arsye punësimi, në vitin 2017, ishte 6.334 dhe përbëjnë 49,1% të të huajve gjithsej kundrejt 50,0% që përbënin në 2016.

 

Një godinë e dedikuar për zyra

Kompania Orion Construction ka nisur ndërtimin e një godine të dedikuar që do t’u shërbejë bizneseve për të zhvilluar aktivitetin ekonomik. Ndonëse projekti është ende në fazë të hershme, Rudina Murati, drejtore e marketingut dhe e shitjeve e kompanisë, thotë se ka pasur interes për qiramarrje nga bizneset të ndryshme. Ajo shpjegon për “Monitor” se për ndërtimin e kësaj godine të dedikuar për zyra, u nisën nga nevoja e tregut. Sipas zonjës Murati, godina nuk do të jetë një kompleks masiv dhe nuk do të rrezikohet nga oferta që pritet të shtohet prej kullave të reja.

Murati shprehet se ky projekt do të sjellë rreth 2800 metër katrorë hapësirë për zyra, 3 kate parkime dhe 8 kate zyra. Kompania ka menduar që godina nuk do të dalë në shitje, por do të lëshohet me qira në një afat të gjatë mbi tre vite. Duke qenë se është ende në fazë të hershme, nuk kanë përcaktuar një çmim për qiranë, megjithatë Murati sqaron se do të variojë nga aktiviteti.

Komente

avatar
  Subscribe  
Notify of