Plani i ri urbanistik, si do e ndikojë tregun e banesave në kryeqytet?!

11/02/2017 10:06 PM 0 komente
monitor 765.indd

Oferta me banesa luksi pritet të shtohet ndjeshëm me vënien në zbatim të Planit Urbanistik të Tiranës. Disa kulla deri në 40 kate janë planifikuar të ndërtohen në zonën e qendrës afër bulevardit. Tre prej tyre pritet të nisin që këtë vit. Si do të rritet oferta për banesa luksi dhe cilët janë blerësit. Urbanistët lajmërojnë flluskën e radhës në ndërtim…

 

Oferta për banesa luksi do të shtohet ndjeshëm në kryeqytet me hyrjen në fuqi të Planit të Ri Rregullues të Tiranës në mes të këtij viti. Ky model zhvillimi, që do të synojë ndërtimin e kullave shumëkatëshe, do të synojë të rrisë më shumë vlerën e qendrës së Tiranës se sa të zgjidhë problemin e strehimit në kryeqytet. Urbanistët sqarojnë se plani synon në ndërtimin e disa kullave deri në 40 kate nga qendra përgjatë zonës së Bulevardit të Ri deri tek Parku i Liqenit.

Më herët, duke konsultuar planin e ri të kryeqytetit, kryebashkiaku Erion Veliaj ka pohuar se për të kursyer hapësirat publike do të synohet në ndërtesat më të larta. “Nëse kemi 500 metra katrorë, a nuk është më inteligjente të përdorim vetëm 100 metra katrorë dhe ta bëjmë 10-katësh, pasi ajër kemi, hapësira s’kemi. Më mirë shko sipër dhe na liro tokë ku të luajnë fëmijët, ku të zhvillohen hapësira publike”, ka argumentuar kryebashkiaku në takimet konsultative për planin e ri rregullues.
Por teksa plani i ri sapo ka përfunduar, grupet e interesit janë në pritje të zhvillimeve të reja. Ndërtuesit, ata që pritet të përftojnë nga torta e ndërtimeve të reja, kanë bërë gati projektet, disa nga kullat shumëkatëshe pritet të nisin këtë vit. Nga kontaktet me ndërtuesit, ‘Monitor’ mësoi se dy prej tyre do të jenë në qendër të Tiranës pranë sheshit ‘Skënderbej’, me një lartësi mbi 30 metër. Projektet tashmë janë gati dhe po presin kalimin në Këshillin Kombëtar të Territorit të Planit të ri Rregullues. Gjithashtu projekti i një kulle tjetër me 40 kate është gati të fillojë këtë vit në vend të Parkut të Lojërave në Rrugën e Elbasanit (7 xhuxhat), një zonë kjo shumë afër bulevardit kryesor “Dëshmorët e Kombit” dhe shumë pranë zyrave të qeverisë.
Kulla të tjera do të shtohen përgjatë aksit kryesor te qytetit që nis nga Universiteti i Tiranës deri në ekstremin tjetër të Bulevardit të Ri që po ndërtohet nga Stacioni i Trenit në Lumin e Tiranës.
Për një pjesë të urbanistëve, kjo është “goditja e fundit” që po i jepet zhvillimit urban të Tiranës. Besnik Aliaj, urbanist i njohur, anëtar i Këshillit Bashkiak (I dorëhequr tashmë pas aprovimit të Planit), tha se Plani Urbanistik përqendron të gjitha fondet në ekonomi për të zhvilluar vetëm qendrën e kryeqytetit. Ai tha se kjo mënyrë zhvillimi, përveçse do të krijojë një flluskë në qendrën e Tiranës, lë jashtë vëmendjes totalisht zhvillimet në periferi. Ai tha se plani i ri e tregon qartë se zhvillimi do të përqendrohet në kufijtë e vjetër të Tiranës, duke lënë jashtë vëmendjes totalisht Tiranën e madhe, metropolin e vendit.

Kullat shumëkatëshe, për blerësit investitorë

Pasuritë e paluajtshme gjithmonë kanë qenë një zgjidhje e mirë për të investuar vlerat monetare. Këtë mënyrë investimi e aplikojnë që nga korporatat e mëdha deri tek individë të thjeshtë. Por sektori i real estate shpeshherë është parë një mënyrë e mirë për të pastruar paratë nga aktivitetet jo të ligjshme.
Kullat shumëkatëshe në qendrën e Tiranës do t’i dedikohen pikërisht asaj shtrese që do të investojë kursimet në pasuri të paluajtshme. Dritan Caka, nga Dev Information, agjenci e pasurive të patundshme në Tiranë pohoi se, plani i ri urbanistik i Tiranës do të orientojnë shtimin e kapaciteteve të reja të banesave në qendër të Tiranës. Ai tha se blerësit në këtë zonë do të jenë investitorë pasi, siç tregojnë të gjitha studimet, çmimi në zonën brenda unazës do të rritet. Kështu, pasja në pronësi e një banese në këtë zonë është gjithnjë një investim shumë i mirë.
Por nëse ndërtimi i kullave vërshon në zonën e qendrës mund të krijojë një mbiofertë në treg për objektet e luksit. Urbanisti Aliaj nga Co Plan lajmëron se kjo mbiofertë rrezikon të jetë një flluskë, pasi kërkesa reale për të populluar këto objekte mund të jetë më e ulët se kapacitetet që pritet të shtohen.
Por Dritan Caka i DevInf pohon se ndërtimi i kullave shumëkatëshe nuk do të shkojë me ritme aq të shpejta. Në tre-katër vitet e para do të ndërtohen tre-katër të tilla, pohoi ai. Këto do të jenë të mjaftueshme për të përmbushur kërkesën për hotel, zyra biznesi, dyqane luksi dhe pse jo, edhe banesa. Por nëse sipërfaqet shtohen me ritme më të shpejta, siç parashikon Aliaj, oferta do ta tejkalojë kërkesën reale për t’i përdorur ato.

Investimi në banesa, kthim më të lartë se nga depozitat

Pasuritë e paluajtshme po shihen si një alternativë shumë e mirë për investimin e fondeve të lira si nga emigrantët, edhe nga qytetarët shqiptarë që kanë depozita në banka. Caka pohoi se që kur ka nisur rënia e normës së interesit ndaj kursimeve në banka ka një interes të shtuar për blerjen e pasurive të paluajtshme dhe kjo po vihet re sidomos këtë vit. Ai pohoi një rritje të qëndrueshme të kërkesës në dy vitet e fundit.
Duke blerë një shtëpi me destinacion qiradhënien, interesi vjetor minimalisht është mbi 4% ose 300% më i lartë se interesi që bankat ofrojnë aktualisht. Të njëjtën tendencë ka pohuar edhe Banka e Shqipërisë. Banka ka gjetur se zhvillimet në çmimet e tregut të pasurisë së paluajtshme, në tremujorin e tretë, janë karakterizuar nga gjallërimi i kërkesës dhe nga rikuperimi i ofertës për banesa. Bazuar në vrojtimin e besimit të ndërtimit, kërkesa në ndërtim ka regjistruar përmirësim. E njëjta prirje konfirmohet edhe nga vrojtimi i aktivitetit kreditues, sipas të cilit bankat raportojnë rritje të kërkesës së individëve për kredi hipotekore.

2014 pamje e tiranes n_optNë Bashkinë e Tiranës, 12.880 kërkesa për strehim

Ndryshe nga shumë qytete të tjera të vendit, popullsia e Tiranës është parashikuar me rritje në vitet në vijim. Tradicionalisht shqiptarët kanë pasur pak hapësira në banesat e tyre, sepse ato ishin të vogla në krahasim me madhësinë e familjes. Por zhvillimet në dy dekadat e fundit kanë përmirësuar ndjeshëm sipërfaqen e hapësirës së banesës për frymë. Sipas të dhënave nga INSTAT, sipërfaqja mesatare në banesat e banuara në Shqipëri, është 14.5 metër katror për person. Për kryeqytetin, njësitë administrative Tiranë, Kashar, Farkë, Dajt, Bërzhitë kanë vlerën më të lartë, pothuajse afër mesatares. Ndërsa polet më të largëta të Tiranës kanë sipërfaqe më të ulët për person me 11.1 m².
Sipas një analizë që Bashkia e Tiranës ka bërë për nevojat e strehimit dhe parametrave të hapësirave, arrihet në përfundimin se në Tiranë, ky problem thellohet edhe më shumë nga mungesa e pronave publike. Shpronësimi i pronave private, në shumicën e rasteve, është i pamundur për t’u realizuar për marrjen e zonave që duhet t’u caktohen banesave sociale.
Autoritetet vendore nuk kanë të dhëna zyrtare mbi numrin efektiv të personave, të cilët nuk kanë një banesë. Numrat që administratat vendore kanë në dispozicion të tyre u referohen kërkesave të paraqitura në Bashki për programet e banesave sociale që, sipas parashikimeve ligjore, janë dorëzuar nga një person i vetëm dhe nuk marrin parasysh dimensionin dhe përbërjen e familjes që përfaqëson personi.
Aktualisht, në Bashkinë e Tiranës, kanë kërkuar banesë me kosto të ulët 9010 aplikues, kanë kërkuar banesë sociale me qira 3870 aplikues dhe kanë kërkuar tokë të pajisur me infrastrukturë 120 aplikues.
Ndërkohë nga 3870 aplikues për Banesa Sociale me Qira (kanë plotësuar vetëm fazën e parë), rreth 820 aplikantë kanë vijuar me fazën e dytë me dorëzimin e dokumentacionit.
“Potencialisht kemi 350 dosje me dokumentacion të rregullt që janë në pritje të marrjes së banesës, ku në dispozicion kemi 142 banesa”, – kanë njoftuar burimet zyrtare të Bashkisë.
Gjithashtu bashkia ka sqaruar se aktualisht nuk ka fond banesash sociale me qira në dispozicion. Numri i aplikuesve, përkundrejt fondit të banesave, është shumë i madh.
Plani i Përgjithshëm Vendor ka përcaktuar 5 politika të përgjithshme për rritjen e numrit të banesave sociale që duhet t’i destinohen për shtëpi sociale dhe një seri politikash më të përmbledhura për lehtësimin e menaxhimit të problemit nga administrata publike:
Për të zgjedhur këtë problematikë, Bashkia synon dhënien e bonuseve volumetrike për zonat e transformimit kryesor dhe dytësor. Së dyti do të bëhet ripërdorimi i godinave të boshatisura ekzistuese dhe blerja dhe përdorimi nga ana e Bashkisë së Tiranës e godinave boshe të pranishme në territor dhe së treti, zhvillimi i programeve të Partneritetit Publik-Privat.

Si janë të shpërndara banesat në periferi

Njësia administrative Farkë, Kashar, Zall-Herr, Dajt në dy dekadat e fundit janë me densitet të lartë ndërtimesh. Zonat tregojnë se filluan të bëhen tërheqëse për banorët nga investimet në fushën e ndërtimit të cilat patën përqendrim të fortë në këto zona. Banorët e ardhur nga zonat e tjera kanë populluar këto zona.
Niveli i jetesës ndryshon sipas zonave. Në disa zona si Dajt, Kashar, Vaqarr, Petrelë, Farkë mirëqenia është e lartë. Në Tiranë, Farka, Dajti, Kashari, zënë përqindjen më të lartë të njësive ekonomike familjare që përdorin makinë, si dhe elemente të reja të teknologjisë si përdorimi i internetit dhe kompjuterit. Në polet e tjera si Baldushk, Bërzhitë, Shëngjergj, Zall-Bastar dhe Zallher, këto elemente zënë përqindjen më të ulët, që tregon nivelin e ulët të shkallës së modernitetit në një botë të globalizuar. Bashkia e Tiranës ka arritur në përfundimin se vlera e pajisjeve shtëpiake dhe të mirave është tregues mirëqenieje dhe se polet më të largëta periferike të Tiranës janë më të varfra në krahasim me qendrën. Shtëpitë në këto zona janë shtëpi private dhe apartamente. Pjesa më e madhe e banorëve jetojnë në shtëpi private të cilat janë të vjetra, me përjashtim të disa zonave si: Farkë, Dajt, Kashar, ku janë edhe vila private të standardeve më të larta.
Në ndërtesat për qëllime banimi të ndërtuara para vitit 1991, vihet re se përqindja më e lartë e ndërtimeve ka qenë në Zall-Bastar me 81.7%, duke u ndjekur nga Shëngjergji me 55.2%, Ndroqi me 39.8%, Petrela me 38.9%. Ndërsa Kashari me 15.4%, Dajti me 13.5% dhe Farka me 10.8% zënë përqindjen më të ulët, duke treguar se nuk kanë qenë shumë të populluara.
Pas vitit 1991, Njësia Administrative e Farkës me 42.9%, zë peshën më të lartë në ndërtime, Kashari me 32.7%, Zall-Herri 31.4%, Dajti 30.3%.
Ndërsa për banesat shumëkatëshe janë përqendruar në Tiranë, Farkë dhe Kashar. Këto njësi administrative zënë përqindjen më të lartë të ndërtimeve të pallateve shumëkatëshe, si rezultat dhe i përqendrimit më të madh të banorëve në këto zona. Banorët e këtyre njësive janë pronarë banesash, ndërsa një përqindje më të ulët e zënë ata që jetojnë me qira.

PallatTirana, popullsia do të rritet me 1.2% në vit

Sipas projeksioneve të popullsisë, popullsia e Qarkut të Tiranës në vitin 2011 ishte 763,560 banorë, ndërsa në vitin 2031 do të jetë 965,108 banorë, me një rritje 26.4% në dy dekada. Kjo do të thotë se popullsia e Qarkut të Tiranës do të rritet çdo vit mesatarisht me 1.32% të popullsisë së vitit 2011, e rishikuar me të dhënat e njësive administrative 2016. Kjo ecuri e popullsisë në kryeqytet tregon se kërkesa për banesa me qëllime të mirëfillta strehimi do të jetë në rritje.
Zona më e dendur për banim, sidomos në qendër, është Tirana, por vihet re se dendësi më të lartë të popullsisë kanë Dajti me 137.31% banorë, kryesisht të ardhur nga qyteti i Kukësit, Kashari me 449.4% banorë të ardhur nga zona juglindore e Shqipërisë dhe Farka (18.8%). Këto njësi janë populluar nga të ardhurit e zonave të tjera periferike të Tiranës apo qytete të tjera. Këto njësi administrative janë pranë qendrës së Tiranës dhe sigurojnë një nivel relativisht më të mirë të zhvillimit socio-ekonomik dhe mundësi më të mira për punësim. “Zëvendësimi demografik” ka bërë që banorët e zonave më të largëta të këtyre njësive administrative të zbresin më afër qendrës së këtyre njësive.
Lëvizja migruese ka dy kahe brenda vendit (përqendrimi në Tiranë), apo emigrimi jashtë. Vihet re se nga vitet 2001 deri në vitin 2011, për shkak të emigrimit, njësitë administrative kanë pësuar ulje të popullisi si Baldushku me -17.2% të banorëve, Bërzhita -8.5% të banorëve, Ndroqi me -28.1% të banorëve, Petrela me -5.1% të banorëve, Zall- Bastari me -39.5% të banorëve, Kërraba me -6.0% të banorëve, Shëngjergj me -43.9% të banorëve. Po gjithsesi, Rrethi i Tiranës shënoi densitetin më të lartë të popullsisë në vend, më shumë se 480 banorë për kilometër katror në vitin 2014.

 

Zhvillimi i Tiranës si qendër urbane filloi në shekullin XVII me nismën e Sulejman Pashë Bargjinit – një zyrtar i lartë shqiptar në Shtetin Otoman, i cili ndërtoi një kompleks social, përfshi një xhami, banjo (hamam), furrë buke dhe një han (hotel) në zonën që sot njihet si Partizani i Panjohur, pranë qendrës së qytetit. Ngritja e këtij kompleksi mendohet të jetë bërë në vitin 1614. Qyteti filloi të zhvillohet përreth kësaj qendre në drejtimin verilindor. Përbërësit kryesorë të qytetit gjatë kësaj periudhë ishin: kompleksi social kryesor (Xhamia e Sulejmanit në qendër), pazari ndërtuar përreth qendrës dhe zonat rezidenciale në pjesën verilindore. Qyteti drejtohej nga familja e Bargjinasve (më vonë nga Toptanët).
Qyteti vazhdoi të zhvillohej në një tipologji të stilit otoman në aspektin arkitekturor dhe urban.
Vendbanimi ishte organizuar bazuar në një sistem lagjesh (mëhallë). Lagjet ndaheshin kryesisht sipas lidhjes farefisnore (familje të mëdha), ose përbërjes fetare dhe qendra e secilës lagje kishte
ndërtesat përkatëse fetare dhe shërbime të vogla.
Pazari dhe kompleksi social pozicionoheshin në qendër të qytetit, e cila ishte në të njëjtën kohë edhe pikë takimi e shërbimeve sociale, ekonomike dhe transportit. Rrugët kryesore që realizonin hyrjen nga qytetet e tjera në Tiranë (Dibër, Elbasan, Kavajë, Durrës, Shkodër) ndërpriteshin në qendër të qytetit. Këto arterie mbeten ende akset kryesore edhe sot (në kushte të ndryshme). Në vitin 1822, Tirana kishte 2000 banesa dhe një Pazar me 480 dyqane. Pazari kishte një ansambël kompakt me dyqane 1-2 kate të ngjitura me njëra-tjetrën që mbulonin një sipërfaqe prej rreth 3 hektarësh. Ai ka një strukturë gjeometrike dhe është organizuar mbi një koncept zonimi të bazuar në shërbime ose tregti mallrash të ndryshme (zona e tekstileve, ushqimeve, kafshëve, artizanatit etj.).

Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on Google+Share on LinkedInEmail this to someonePrint this page

Komente

Jeni i pari për të shkruar një koment!

Notify of

wpDiscuz