Çmimet e apartamenteve po shtrenjtohen dukshëm në Tiranë, duke reflektuar kërkesën e lartë, që po vjen kryesisht nga burime informale. Kredia (për individë dhe kompani) dhe rritja zyrtare e të ardhurave nuk e justifikojnë këtë tendencë.
Firma, me xhiro minimale po ndërtojnë pallate që kushtojnë miliona, po mbijnë nga asgjëja. Shqiptarët po përballen me faktin që kursimet e tyre po zhvlerësohen me shpejtësi. Një familjeje me të ardhura mesatare sot i duhen 31 vjet për të blerë një shtëpi, nga 14 vjet në 2005-n
Nga Ledina Loga
Artani dhe Sonila u martuan në 2005-n. Në ato kohë, të dy ishin të punësuar dhe të ardhurat e tyre mujore ishin 120 mijë lekë, kjo ishte një shifër mbi mesataren e pagave të asaj kohe. Me kursimet që kishin nga puna në emigracion, Artani na tregoi se mori një kredi 30 mijë euro, dhe ata blenë një shtëpi me sipërfaqe rreth 100 metra katrorë për 50 mijë euro në një zonë të mirë të Tiranës. Sot, prindër të dy fëmijëve, ata tregojnë se e kanë të pamundur të blejnë të njëjtën shtëpi, edhe pse pagat i kanë rreth 20% më të larta.
“Është e pamundur që të blejmë një shtëpi me çmimet aktuale, pasi kanë prekur majat”, – tregon Sonila. Ata po mendonin se një mënyrë e mirë investimi do të ishte blerja e një shtëpie të dytë dhe ta lëshonin me qira, deri sa fëmijët të rriteshin. Edhe pse ndihen mirë ekonomikisht, ata hoqën dorë shumë shpejt nga kjo ide. Nga 500 euro për metër katror që mesatarisht kushtonte një shtëpi brenda Unazës në 2005-n, sot atë nuk e gjen më lirë se 1100-1200 euro për metër katror.
Si rrjedhojë, një shtëpi sot, me të njëjtën sipërfaqe, kushton 110 mijë euro, ose dyfishin e 13 viteve më parë. Shuma të tilla stepin edhe kreditë. “Bankat nuk financojnë më shumë se 70% të shumës,- rrëfen Artani,- kështu që ne na duhen 30-60 mijë euro kursime për një shtëpi brenda Tiranës”.
Pagat, në kahun tjetër, janë rritur me ritme shumë më të ulëta. Sipas të dhënave zyrtare, rritja reale e pagave në Shqipëri, pas vitit 2013, ka qenë më e vogël se 1%. Në 2016, paga mesatare në Shqipëri pësoi rënie me 0.4%. (Për vitin 2017, INSTAT ka publikuar vetëm ndryshimin e pagave në administratë publike, të cilat u rritën 7%. Paga mesatare në shtet në 2017-n llogaritej 60,500 lekë).
Mirëpo ndryshe ka ndodhur me rritjen e çmimeve të banesave në vend. Sipas të dhënave të “Monitor” ndër vite, në vitin 2003, çmimet mesatare në qendër të Tiranës ishin nga 450-600 euro për metër katror, në Unazë çmimi i apartamenteve luhatej nga 500-550 euro për m².
Sot, çmimet brenda Unazës fillojnë nga 1200 euro/m² dhe shkojnë deri në 3000 euro/m² (zona e Radio Televizionit Shqiptar) ose 3-4 herë më shumë se 13 vjet më parë.
Në vitin 2005, familja e Artanit dhe Sonilës, nëse nga të ardhurat mujore prej 120 mijë lekë, kursente rreth 30% të shumës për blerjen e shtëpisë do t’i duheshin 14 vite për të shlyer shtëpinë 100 metra katrorë, me vlerë rreth 50 mijë euro.
Sot, një shtëpi në qendër të Tiranës kushton mesatarisht 150 mijë euro, apo 20.6 milionë lekë. Edhe pse të ardhurat e Artanit dhe Sonilës janë rritur prej asaj kohe, duke arritur 187 mijë lekë (llogaritur në bazë të rritjes mesatare të pagës që nga 2005-a sipas INSTAT), çiftit i duhen 31 vite për të paguar të gjithë shtëpinë nëse e blejnë sot.
Kush po blen
Një valë ndërtimesh ka përfshirë vitin e fundit kryeqytetin dhe sipas një vëzhgimi të “Monitor”, apartamentet po shiten me shpejtësi. Kjo, së bashku me faktorë të tjerë, si taksa e infrastrukturës dhe ndërtimet më cilësore, po rrisin çmimet, që vetëm në janar u shtrenjtuan me rreth 20%.
Por, kush po blen. Brenda unazës është e vështirë që të gjesh sipërfaqe të vogla më pak se 100 metra katrorë, ndërsa çmimi është mesatarisht 1500 euro/ m². Ekspertët e financave dhe real estate pohojnë se niveli i pagave në vend dhe shuma mesatare e kredisë që jepet nga bankat nuk e justifikojnë blerjen e apartamenteve të shtrenjta mbi 2000 euro/m² dhe me sipërfaqe të mëdha mbi 100 m², por deri në 1000-1200 euro/m² dhe sipërfaqe të moderuar.
As kredia për individë nuk e justifikon një kërkesë të tillë. Sipas të dhënave të Bankës së Shqipërisë për periudhën janar-dhjetor, huaja e re për kredinë për banesë për individë shënoi një rritje vjetore normale prej 6.7%. Edhe shuma mesatare që japin bankat për individë për një hua për shtëpi, përgjithësisht nuk i kalon 50 mijë euro. Banka llogarit që kësti mujor nuk duhet të kalojë 30% të të ardhurave. P.sh., një familje, me të ardhura 140 mijë lekë, dhe që përballon një këst mujor prej rreth 300 eurosh, nuk mund të marrë më shumë se 50 mijë euro kredi për 20 vjet.
E megjithatë, apartamentet po shiten, siç pohojnë dhe vetë ndërtuesit…
Si u trefishuan çmimet në 13 vjet
Në harkun kohor të 13 viteve, preferencat e njerëzve nuk ndryshojnë, të paktën jo për një qytet sa Tirana. Megjithatë çmimet duket se kanë kapur majat. Zonat më të preferuara për apartamentet e reja janë zona nga ish-Blloku, zona përreth Televizionit Publik Shqiptar dhe Zona e Tiranës së Re, e cila preferohet për banim, pasi është një zonë e qetë.
Ndërsa zonat më të shtrenjta janë zona e ish-Bllokut, Pallatet Agimi dhe deri te stadiumi “Dinamo”. Në vitin 2005, në këto zona, çmimet e apartamenteve varionin nga 750 euro/m² deri në 850 euro/m². Aktualisht, çmimet mesatare për këtë zonë variojnë nga 1800 euro për metër katror deri në 3000 euro. Një individi për të blerë një shtëpi 1+1, do t’i duhen mesatarisht 165 mijë euro, për një shtëpi 2+1 do t’i duhen 236 mijë euro dhe për një shtëpi 3+1 (sipërfaqe 130 m²) do t’i duhen mesatarisht 283 mijë euro. Në zonën e parë përfshihen këto lagje: RTSH; Garda; ish-Blloku; Liqeni Artificial; Gjuhët e Huaja.
Zona e dytë më e preferuar përfshin këto lagje: Rruga e Kosovarëve; Komuna e Parisit; Kopshti Zoologjik; Ambasada Amerikane; ish-Parku Shkolla e Kuqe. Çmimi mesatar në këtë zonë është 1100-1800 euro (te Rruga Kosovarëve) dhe në varësi të sipërfaqes së banesës, një individi do t’i duhen 90 mijë deri në 180 mijë euro.
Zona e tretë përfshin lagjet: Farmacia 10; Porcelan; Liqeni i Thatë; Shkolla e Bashkuar; Kinostudio. Në këto zona, individi mund të blejë një shtëpi në varësi të sipërfaqes nga 60-100 mijë euro. Për të tjerët me të ardhura më të vogla, alternativa e lirë mbetet periferia (zona e katërt). Ndryshe nga të gjitha zonat e tjera të Tiranës që çmimi ka ardhur në rritje, në periferi po ndodh e kundërta, çmimi po ulet.
Sipas statistikave të agjencisë Tirana Real Estate, çmimet mesatare në zonën e Freskut kanë rënë nga çmimi mesatar prej 545 metër katrorë në vitin 2012, në 500 euro në 2017-n. Po ashtu, edhe në zonën e Kasharit. Sipas inxhinieres Xheni Jahja nga Tirana Real Estate, ndryshe nga zonat e qendrës, çmimet e periferisë janë më të paqëndrueshme.
Hajredin Fratari, ndërtues, thotë se aktualisht, kërkesa për të blerë apartamente në periferi vjen nga çiftet e reja dhe ata që banojnë me qira. Kërkohen apartamente të vogla dhe në periferi të Tiranës, ku çmimet variojnë midis 400 dhe 500 euro për metër katror. Ata blejnë kryesisht me ndihmën e bankave.
Në vitin 2005, çmimi i apartamenteve nga njëra zonë në tjetrën ndryshonte nga 20% deri në 40%. Zonat më pak të preferuara sipas arkivës së “Monitor” ishin zonat në periferi të kryeqytetit, por brenda Tiranës historike. Në Unazë dhe brenda saj, çmimi i apartamenteve varionte nga 500-550 euro për m², në Selitë çmimi i apartamenteve ishte 500 euro për m². Çmimi më i ulët i apartamenteve ishte në zonën e Laprakës me 400-430 euro për m².
Kështu, nëse një familje dëshironte të blinte një apartament në kryeqytet 1+1 do t’i duheshim të paktën 30 000-35 000 euro, ndërsa për një apartament 2+1 do t’i duhej të shpenzonte mesatarisht nga 45 000-55 000 euro. Kurse për shtëpitë me 3 dhoma dhe një kuzhinë, çmimi arrinte nga 55 000-85 000 euro.
Në harkun kohor të pesë viteve, raporti çmim-të ardhura është rritur në Shqipëri, sipas të dhënave të publikuara nga Numbeo.
Portali më i madh i të dhënave për kostot në shtete dhe qytete të ndryshme të botës, Numbeo, ndër të tjera publikon edhe treguesit e pasurive të paluajtshme. Treguesi i raportit çmim – të ardhura është matësi kryesor që tregon sa e përballueshme është blerja e një apartamenti në një vend (sa më i ulët ky tregues, aq më mirë).
Në 2012-n, ky tregues ishte 12.5, ndërsa në 2017-n treguesi është 17.2. Sipas të dhënave për shtete të ndryshme në Ballkan dhe në Europë, Shqipëria është vendi me rritjen më të madhe të këtij treguesi, që do të thotë se Shqipëria është vendi me ndryshimin më të madhe të raportit të çmimit me të ardhurat. Rritja më e shpejtë e çmimeve të apartamenteve, krahasuar me të ardhurat e disponueshme të familjeve, ka qenë shumë herë më e madhe.
Në rajon, e para për sa i përket raportit çmim – të ardhura është kryeqyteti i Serbisë, Beogradi. Megjithatë, në krahasim me vitin 2012, ky tregues ka ardhur në rënie, që do të thotë që ose çmimet e pasurive kanë qenë në rënie, ose të ardhurat e disponueshme të familjeve në Beograd kanë ardhur në rritje.
Ky tregues llogaritet në përgjithësi si raporti i çmimeve mesatare të apartamenteve mesatare me të ardhurat e disponueshme mesatare familjare. Formula supozon dhe përdor:
-të ardhurat neto të disponueshme familjare, siç përcaktohet si 1.5 * paga mesatare neto (50% është marrë përqindja e grave në fuqinë punëtore)
madhësia mesatare e banesës është 90 metra katrorë çmimi për metër katror është mesatare e çmimit mesatar në qendër të qytetit dhe çmimit mesatar në periferi.
Si po ndërtohet pa para..?
Në Tiranë ka filluar një valë e re ndërtimesh, ku krahas firmave të mëdha, kanë dalë në skenë dhe kompani të vogla, të panjohura, të cilat, sipas bilanceve zyrtare, së paku tre vitet e fundit kanë deklaruar të ardhura minimale ose zero. “Monitor” ka identifikuar disa prej tyre, nga një vëzhgim që ka bërë në terren, po për arsye etike nuk e publikon emrin e plotë të firmës.
Në Rrugën e Kosovarëve, firma D… sapo ka nisur punimet. Sipas ekstraktit në QKB, ajo është krijuar në vitin 2009. Të ardhurat e deklaruara të firmës gjatë 2016-s janë vetëm 28 mijë euro. Të kontaktuar si të interesuar për të blerë një apartament, çmimi që jepnin ndërtuesit ishte 1800 euro për metër katror, duke e justifikuar atë me cilësinë e lartë të punimeve.
Pranë stadiumit “Dinamo”, në një tjetër kantier ndërtimi punimet kanë arritur në katin e tretë. Çmimi për metër katror ishte 1800. Ekzaktësisht, një vit më parë, çmimet në të njëjtën zonë ishin 1700 euro për metër katror. Sipas ekstraktit të publikuar në Qendrën Kombëtare të Biznesit, firma e ndërtimit (G..I..) nuk kishte deklaruar të ardhura prej tre vitesh.
Shpesh në projekte të ndërtimit, investitori dhe firma zbatuese e projektit janë të ndryshme. Sipas zotit Hajredin Fratari është e vështirë që të identifikosh se kush është investitori në një projekt ndërtimi.
Një tjetër ndërtues që operon që prej vitit 1992 në Tiranë, Sokol Kika, tha për “Monitor” që ndër rreziqet që po përballet sektori i ndërtimit është hyrja në treg e kompanive që nuk kanë ekspertizë në fushën e ndërtimit dhe atyre që kanë ndërtuar dikur, po nuk kanë likuiditete aktualisht, ndonëse kanë marrë leje ndërtimi.
Vala e re e ndërtimeve, pas çlirimit të lejeve, po risjell fenomenin e kleringut, teksa shumë firma, që kishin kohë pa aktivitet, nuk kanë likuiditetin e nevojshëm për të ndërtuar. Nga ana tjetër, ka firma pa përvojë në ndërtim, por që kanë likuiditete dhe po hyjnë në këtë sektor, duke përbërë sërish një rrezik.
“Ajo që unë kam më tepër shqetësim janë aktorët e mundshëm në treg që mund të jenë duke kërkuar leje për momentin. Frika ime është për ndërtuesit që kanë shumë kohë pa ndërtuar, p.sh., kanë ndërtuar para dhjetë vjetësh. Rifutja e tyre me mentalitetin e vjetër, do të sjellë vështirësi në treg. Nuk punohet më me klering apo mënyra të tjera. Duhet të ketë likuiditete shtesë. Ndërkohë, ka edhe kompani që kanë likuiditete, por nuk kanë përvojë në ndërtim.
Të dyja i shikoj si rreziqe, pasi industria e ndërtimit ka një veçanti. Është një ndërmarrje që duhet të funksionojë me një plan të paktën 3-vjeçar. Pasi një projekt që nga projektimi deri tek regjistrimi zgjat 3 vjet. Duhet të ketë likuiditete të mjaftueshme që t’i përgjigjet kohës”, ka pohuar ndërtuesi Kika në një intervistë të mëparshme për “Monitor”.
Rikthimi i fenomenit të ndërtimit është shqetësues edhe për zotin Hajredin Fratari.
Kompani të vjetra, me liberalizimin e lejeve të ndërtimit, po kërkojnë të hyjnë përsëri në treg edhe pse nuk kanë likuiditete. Një pjesë e kompanive po paguajnë paraprakisht taksën e infrastrukturës me anë të kredive bankare, ndërsa punimet po i bëjnë me klering, nga materialet e lëndëve të para, deri te punëtoria.
Nga ana tjetër, kredia për sektorin e ndërtimit u tkurr në vitin që lamë pas. Sipas të dhënave zyrtare të Bankës së Shqipërisë, stoku i huasë për sektorin e ndërtimit në fund të dhjetorit 2017 arriti në 46.4 miliardë lekë, me një rënie prej 1.3% me bazë vjetore.
Skema: A po kthehet ndërtimi një lavatriçe e parave të pista?!
Një skemë e re e pastrimit të parave të që vijnë nga ekonomia e zezë po aplikohet së fundmit në kryeqytet. Një prej aktorëve të tregut i tha revistës në kushtet e anonimatit se apartamentet e reja po shiten me një çmim fiktiv më të lartë, duke rritur në këtë mënyrë edhe zona të caktuara jashtë trendit normal dhe njëkohësisht duke pastruar paratë nga aktivitetet e jashtëligjshme. Aktualisht në Tiranë po hyjnë në treg kompani ndërtimi të cilat sipas deklaratave në Qendrën Kombëtare të Biznesit kanë të ardhura të ulëta (ose prej vitesh deklarojnë të ardhura zero), dhe janë me humbje. Këto kompani, edhe pse pa likuiditet, po ndërtojnë dhe kanë dalë me çmime më të larta të shitjes se tendenca normale e zonës.
Skema …..
Ndërtuesi pa mjete monetare merr lejen e ndërtimit të një pallati. Sipërfaqja mesatare e një pallati është 30.000 metra katror. Çmimi real që ndërtuesi përllogarit bazuar mbi kostot e ndërtimin dhe marzhin e fitimit që kërkon është 800 euro, ndërsa çmimi fiktiv që vendoset për të pastruar paratë është 1500 euro.
Kompania deklaron të ardhurat nga shitja e apartamenteve me çmim fiktiv. Diferenca midis çmimit real dhe çmimit fiktiv është 700 euro. Për 30 mijë metra katror pastrohen në ekonomi 21 milionë euro të gjeneruara nga aktivitete e jashtëligjshme, për të cilat paguhet tatimfitimi 15%. Kosto e pastrimit të parave për metër katror është 100 euro (21 mln * 0.15/30000), të cilat i shtohen çmimit real.
Ndonëse është e vështirë të përcaktosh masën e ndërhyrjes së parave të pista në ekonomi indirekte në Shqipëri efekti që ato po krijojnë mund të bëhet i dukshëm nga ecuria e kursit të këmbimit dhe vala e ndërtimeve. Pa arsye të dukshme, kundër logjikës së tregjeve ndërkombëtare, euro është zhvlerësuar ndjeshëm vitin e fundit, duke u luhatur rreth nivelit më të ulët të 9 viteve të fundit. Më i përshpejtuar ka qenë rënia e euros gjatë vitit të kaluar dy ditë pas zgjedhjeve. Por Javën e shkuar, në tregjet ndërkombëtare, euro shënoi nivelin më të lartë të tre viteve përkundrejt dollarit, por vijon të mbetet e nënçmuar në vend. Për më shumë se një javë, monedha e përbashkët ka vijuar të humbi pikë ndaj lekut vendas duke kapur kuotën më të ulët që pas dhjetorit. Arsyeja kryesore e këtij nënçmimi që japin ekspertët e këmbimit valutor është oferta e lartë në euro në tregun vendas. Tradicionalisht muajt e parë të vitit pritje që të ishte leku i nënçmuar pasi qarkullimi i aktivitetit tregtar bie dhe kompanitë e huaja transferojnë fitimet jashtë. Në fakt po ndodh e kundërta. Është euro që po nënçmohet.
Treguesi i dytë indirekt se ka prezencë të pashpjeguar e ndoshta nga burime kriminale të parasë është vala e ndërtimeve, teksa kredia për këtë sektor është në rënie. Vetëm në kryeqytet, për gjithë 9 mujorin janë dhënë 167 leje, me një rritje prej 157% në krahasim me 9 muajt e parë të 2016-s, pra pothuajse me një trefishim, (102 leje më shumë).
Në Tiranë, për vitin 2018 parashikohen rreth 300 milionë euro ndërtime, sipas të dhënave indirekte nga taksa e infrastrukturës së ndërtimit që pritet të arkëtohet nga Bashkia e Tiranës (e cila pritet të jetë rreth 27 milionë euro, ose sa 8% e vlerës së shitjes).
Ekspertët pohojnë se prezenca e parave të dyshimta në ndërtim e bënë të paqartë nëse kjo rritje e çmimeve do të zgjasë apo ka një flluskë që do të çahet kur efekti i tyre të pushojë se ekzistuar dhe çmimet do të bien sërish? Sot e qartë është vetëm se për momentin një qytetar do t’i duhen të paktën 30 vjet për të patur një shtëpi.
Ky është artikull ekskluziv i Revistës Monitor, që gëzon të drejtën e autorësisë sipas Ligjit Nr. 35/2016, “Për të drejtat e autorit dhe të drejtat e lidhura me to”.
Artikulli mund të ripublikohet nga mediat e tjera vetëm duke cituar “Revista Monitor” shoqëruar me linkun e artikullit origjinal.