Tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri ka nevojë për gjallërim. Me një taksë shitje prej 15%, me informalitetin në tregun e shitjes dhe me rënien e fuqisë blerëse të shqiptarëve, ekspertët besojnë se çelësi për t’i dhënë zgjidhje është te ligji i vlerësimit të pasurive të paluajtshme…
Nga Deada Hyka
Parashikimi nga agjencitë kryesore të pasurive të patundshme në vend se 2015 do të sillte një paralizim të tregut, tani, thuajse në fund të këtij rrugëtimi, po faktohet. Taksa e shitjes prej 15% duket se është një ndër arsyet kryesore se pse ky treg ka pësuar një ngërç, i cili duke u bashkangjitur me rënien e fuqisë blerëse dhe të interesimit, ka bërë që 2015 të shohë më pak transaksione se sa vitet e kaluara. Madje, agjencitë kryesore pohojnë se tre muajt e fundit të vitit të shkuar panë një “bum” blerjesh, vetëm që të mos “penalizoheshin” nga rritja e taksës në 2015.
Por, thuajse çdo helm vjen me antidotin e tij. Ekspertët vlerësojnë se rikthimi i ligjit të vlerësimit të pasurive të patundshme do të sillte formalizim tregu, do të ishte një goditje për evazion dhe do të ishte një fond i konsiderueshëm në arkën e shtetit…
Taksa e lartë e shitjes
Drejtues të agjencive të pasurive të patundshme në Tiranë kanë pohuar se viti 2015 ka pasur frenim të shitjes së pronave, për shkak të rritjes së taksës mbi fitimet nga shitja e pasurisë së paluajtshme nga 10% në 15%, duke filluar nga 1 janari 2015.
Ata pohojnë se e përkthyer në shifra, rënia e shitjeve ka arritur -30%, krahasuar me vitin e kaluar.
Duke rikujtuar edhe projeksionet e tyre që në fillim të këtij viti, ata pohojnë se ishin “të përgatitur” se kjo taksë do të sillte këtë frenim, sidomos për ato prona të cilat nuk kanë përfituar nga procesi i rivlerësimit, por që tashmë është i “ngrirë”.
“Apartamentet që kanë bërë vlerësimin kanë qenë më të lehta në menaxhim. Vështirësi në dukje kanë pasur ato që nuk kanë bërë rivlerësimin”- pohojnë ekspertët, duke shtuar se ky proces ka vite që është ndërprerë.
Luftë informalitetit
Teksa aksioni i qeverisë ndaj informalitetit është shndërruar në një refren që e dëgjojmë për muaj me radhë, ekspertët e Real Estate pohojnë se informaliteti duhet të merret në konsideratë edhe në këtë fushë.
Dritan Caka, pjesë e nismës së Shoqatës së Ndërmjetësuesve të Pasurive të Patundshme, tregon për “Monitor” se shumë shpejt qeverisë shqiptare do t’i dërgohet kërkesë për rikthimin e ligjit të vlerësimit të pasurive të paluajtshme. Ai tregon se kërkesa bazohet në tri arsye: ligji do të sillte një fond të konsiderueshëm për arkën e shtetit; do të formalizonte tregun dhe do të standardizonte çmimet, si dhe do të zhbllokonte tregun.
“Në rast se shteti rikthen edhe një herë në fuqi ligjin e vlerësimit të pasurive të patundshme, mundësia e thithjes së fondeve, duke e vendosur 1% të vlerës së tyre, për stokun e pronave të marra në studim, është afërsisht 35 deri në 40 milionë euro”,- pohon Caka, duke marrë në konsideratë studimin e kryer në të gjithë Shqipërinë.
Edhe kryetarja e Dhomës së Noterëve tregon për “Monitor” se rikthimi i ligjit do të luftonte drastikisht informalitetin, e hasur jo pak herë në vendin tonë.
“Unë besoj, se një arsye tjetër pse duhet rikthyer ligji i vlerësimit të pasurisë së patundshme është që të luftohet informaliteti. Shpeshherë në Shqipëri vëmë re që njerëzit e ulin çmimin kur realizojnë shitjen, duke dëmtuar kështu tregun përreth dhe çrregullon çmimet. Rivlerësimi do të sillte normalizimin e vlerës së pronës dhe do të krijonte standarde në treg, individi në këtë rast nuk do të ketë mundësi që të ulë çmimet, por transaksionet do të bazoheshin në çmimin real të fiksuar. Kjo do të ulte drastikisht informalitetin”,- shpjegoi Sadushi.
Ajo shton edhe se rikthimi i ligjit do të sillte që ky treg të vihej në lëvizje, do të gjallërohej dhe përfitimet do të ishin edhe për individët, edhe për shtetin.
“Faza e parë e bërë për vlerësimin e pasurive të patundshme rezultoi pozitive, të paktën nga kontaktet që kemi ne me njerëzit. Ne jemi në dijeni që një pjesë e madhe e njerëzve nuk kanë pasur informacionin e duhur asokohe, ndaj kanë mbetur pa bërë vlerësimin. Mendoj se do të ishte shumë pozitive rikthimi i ligjit pasi do t’i jepte edhe hov tregut të pasurive të patundshme dhe do të nxiste kryerjen e transaksioneve”,- pohon znj. Sadushi.
Reflektohen çmimet reale
“ Ligji i rivlerësimit të pasurive të patundshme është një ligj që ndërgjegjëson aktorët e tregut të pasurive të paluajtshme për të reflektuar çmimet reale në treg”. Kështu shprehet menaxherja ekzekutive e Colliers International Albania, e cila shton se çmimet në treg janë vazhdimisht në ndryshim, si pasojë e ndryshimeve të paketës fiskale.
Të tjerë faktorë sipas saj, vlerësohen të jenë ato të brendshëm e të jashtëm të tregut shqiptar dhe pozicionimit të tregut tonë në raport me tregjet e tjera në rajon.
“ Stoku si i ambienteve rezidenciale, ashtu edhe atyre komerciale është vazhdimisht në ndryshim gjë që çon në ndryshime të niveleve të qirave dhe çmimeve të shitjeve, prandaj duhet që çmimet e pasurive t’i reflektojnë këto ndryshime.”- pohon znj. Dhami.
Ajo shton se, është vënë re se vlerësimi dhe rivlerësimi i pronave ka ndihmuar jashtëzakonisht vitet e fundit jo vetëm bankat për të parë vlerën reale të portofolit të tyre të kredive të këqija, por edhe për shitësit e blerësit për të ditur vlerën sot të pronave që disponojnë apo kërkojnë që të blejnë.
Si bëhej rivlerësimi i pasurisë së paluajtshme për individët
Të gjithë individët, të cilët kanë në pronësi pasuri të paluajtshme, kishin të drejtë që, brenda kohës së zbatimit të ligjit, të bënin rivlerësimin e kësaj pasurie me vlerën e tregut.
Ky rivlerësim mund të bëhet nga një ekspert i licencuar për vlerësimin e pasurisë së paluajtshme nga institucionet përkatëse ose nga zyrat vendore të regjistrimit të pasurive të paluajtshme.
Në rast se individi zgjedh që të bëjë rivlerësimin me një ekspert të licencuar, atëherë aplikimit të tij për rivlerësim të pasurisë së paluajtshme i bashkëlidh edhe aktin e vlerësimit të ekspertit.
Zyrat llogarisin diferencën ndërmjet çmimit të kontratës së regjistruar në këtë zyrë dhe vlerës së pasqyruar në akt ekspertim, si dhe tarifën që duhet të paguajë individi për të regjistruar këtë rivlerësim.
Në rast se individi zgjedh që rivlerësimi të kryhet nga zyra e regjistrimit të pasurive të paluajtshme me çmimet minimale fiskale, atëherë ky fakt shprehet në aplikimin e tij për rivlerësim.
Zyrat llogarisin diferencën ndërmjet çmimit të kontratës së regjistruar, si dhe tarifën që duhet të paguajë shtetasi për të regjistruar këtë rivlerësim.
Tarifa, që paguhet për regjistrimin e këtij rivlerësimi, është 1 për qind e diferencës ndërmjet vlerës së rivlerësimit me vlerën e kontratës së regjistruar në zyrat e regjistrimit të pasurive të paluajtshme.
Në rastet kur pasuria e paluajtshme rezulton e regjistruar pa një kontratë shitjeje, atëherë, si vlerë regjistrimi, në zyrat vendore, konsiderohet vlera e çmimeve minimale fiskale në çastin e regjistrimit.
Aplikimi bëhet sipas formularëve standardë, të miratuar me urdhër të ministrit të Financave. Për shitjen e pasurisë, të bërë pas rivlerësimit, tatimi llogaritet si diferencë e çmimit të shitjes dhe çmimit të dalë nga rivlerësimi, që duke nisur nga 1 janari 2015, ky tatim u bë 15%.
Mimoza Sadushi, kryetare e Dhomës së Noterëve
“Do të ulej informaliteti dhe do të çlirohej tregu”
Faza e parë e bërë për vlerësimin e pasurive të patundshme rezultoi pozitive, të paktën nga kontaktet që kemi ne me njerëzit. Ne jemi në dijeni që një pjesë e madhe e njerëzve nuk kanë pasur informacionin e duhur asokohe, ndaj kanë mbetur pa bërë vlerësimin. Mendoj se do të ishte shumë pozitiv rikthimi i ligjit pasi do t’i jepte edhe hov tregut të pasurive të patundshme dhe do të nxiste kryerjen e transaksioneve.
Të shumtë janë ata të cilët, duke parë koston e lartë të tatimit në shitje prej 15% e duke mos e pasur pasuritë e tyre të vlerësuara, tërhiqen nga ideja apo nevoja për të shitur. Kjo situatë është rënduar më tepër këtë vit dhe tregu duket i mpirë.
Rikthimi i ligjit do vinte në lëvizje tregun, do ta gjallëronte dhe përfitimet do të ishin edhe për individët, edhe për shtetin.
Duke pasur parasysh edhe një tjetër faktor, ai i rënies së transaksioneve, si trend i dy viteve të fundit, vlerësimi i pasurive të patundshme do të ishte pozitiv edhe në këtë sens. Në vitet kur u bë rivlerësimi, pati lëvizje më të madhe, megjithatë ne besojmë që ajo pjesë që nuk e bëri vlerësimin janë pikërisht ata që hasin probleme dhe që i kanë krijuar këtë ngërç tregut në Shqipëri.
Shumë klientë vijnë për të realizuar shitjen dhe në momentin që i bën përllogaritjen, përfshirë taksën prej 15%, ata tërhiqen pasi pasuria e tyre nuk ka vlerësim çmimi standard.
Unë besoj, se një arsye tjetër pse duhet rikthyer ligji i vlerësimit të pasurisë së patundshme është që të luftohet informaliteti. Shpeshherë në Shqipëri vëmë re që njerëzit e ulin çmimin kur realizojnë shitjen, duke dëmtuar tregun përreth dhe çrregullon çmimet. Rivlerësimi do të sillte normalizimin e vlerës së pronës dhe do të krijonte standarde në treg, individi në këtë rast nuk do të ketë mundësi që të ulë çmimet, por transaksionet do të bazoheshin në çmimin real të fiksuar. Kjo do të ulte drastikisht informalitetin.
……………….
Flet Dritan Caka, nismëtar në Shoqatën e Ndërmjetësuesve të Pasurive të Patundshme
“Tri arsyet pse duhet rikthyer ligji i vlerësimit të pasurive të patundshme”
Në rast se shteti rikthen edhe një herë në fuqi ligjin e vlerësimit të pasurive të patundshme, mundësia e thithjes së fondeve, duke e vendosur 1% të vlerës së tyre, për stokun e pronave të marra në studim, është afërsisht 35 deri në 40 milionë euro.
Me një mesatare, sipas përllogaritjeve të bëra nga Shoqata, këto prona potenciale për shitje arrijnë numrin 100 mijë, pasi besojmë se të gjithë duan t’i rivlerësojnë tashmë, që t’i çojnë në vlerën reale të tregut pronat e tyre.
Rihapja e vlerësimit do të sillte në buxhetin e shtetit këto fonde, që për një vend si i yni, nuk janë pak.
E dyta, që është shumë e rëndësishme dhe besojmë është edhe në fokusin e realizimit të qeverisë me nismat që ka ndërmarrë, rikthimi i ligjit ul informalitetin. Me rivlerësimin e pronave, duke marrë në konsideratë edhe taksën e shitjes, askush nuk do të ketë interes të vendosë një vlerë më të vogël se sa tregu. Jo rrallëherë kemi parë raste që pronat janë shitur edhe shumë më lartë se sa referenca por, për t’iu shmangur tatimit, kanë shënuar vlera më të ulëta. Deri diku, ndikon edhe fenomeni i pastrimit të parave. Pra, n.q.s një pronë shitet 100 mijë euro dhe në referencë është 80 mijë euro, tendenca është që të shënohet 80 mijë euro. Pra, 20 mijë euro nuk figurojnë asgjëkundi. Në rast rivlerësimi, n.q.s një pronë është 100 mijë euro, çdo person është i interesuar ta shënojë po aq vlerën, pasi nuk ka leverdi që ta zbresë.
E treta, që është edhe në interesin e agjencive të pasurive, ky ligj zhbllokon tregun. Edhe në vendet e zhvilluara, si Shtetet e Bashkuara ra tregu i real estate, pastaj kriza preku bankat. Pra, po themi se ky lloj tatimi, që është 15%, e diferencës midis çmimit të blerjes dhe atë që e shet sot, është një tarifë shumë e lartë për ata që duan të shesin sot. Këtë tatim mund ta konsiderojmë ndër ngërçet kryesore që pengon zhvillimin e transaksioneve. Poseduesit e këtyre pronave, kanë kryer shumë transaksionet, për të cilat kanë shënuar vlera më të ulëta se sa prona është blerë realisht. Për rrjedhojë, duke qenë se sot ka një çmim minimal fiskal, diferenca mes tyre është shumë e madhe. Ndaj rivlerësimi do të zhbllokonte tregun dhe do të ishte formula e duhur për të gjithë arsyet e përmendura.
……………….
Flet Stela Dhamo, menaxhere ekzekutive e Colliers International Albania
“Ligji do të reflektonte çmimet reale në treg, për qira dhe shitje”
- A duhet rikthyer ligji për rivlerësimin e pasurive të patundshme?
Mendoj që po, sepse është një ligj që ndërgjegjëson aktorët e tregut të pasurive të paluajtshme për të reflektuar çmimet reale në treg të cilat janë vazhdimisht në ndryshim, si pasojë e ndryshimeve të paketës fiskale, po ashtu edhe faktorëve të brendshëm e të jashtëm të tregut dhe pozicionimit të tregut tonë në raport me tregjet e tjera në rajon.
Stoku si i ambienteve rezidenciale, ashtu edhe atyre komerciale, është vazhdimisht në ndryshim gjë që çon në ndryshime të niveleve të qirave dhe çmimeve të shitjeve, prandaj mirë është që çmimet e pasurive t’i reflektojnë këto ndryshime. Është vënë re se vlerësimi dhe rivlerësimi i pronave ka ndihmuar jashtëzakonisht vitet e fundit jo vetëm bankat për të parë vlerën reale të portofolit të tyre të kredive të këqija, por edhe për shitësit e blerësit për të ditur vlerën sot të pronave që disponojnë apo kërkojnë që të blejnë.
- A mendoni se do të kishte interes nga aktorët e përfshirë?
Aktorët e tregut janë përditë të përfshirë në transaksione dhe kanë vështirësi n.q.s palët e transaksionit nuk janë familjare me çmimet reale të pronave. Prandaj një rivlerësim korrekt dhe serioz do të sillte më shumë transparencë në treg.
- Çfarë efekti do të kishte në tregun e pasurive të patundshme?
Në tregun e pasurive të patundshme do të kishte një efekt të drejtpërdrejtë, sepse edhe transaksionet do të lehtësoheshin nga një përballje me realitetin e sidomos viteve të fundit që ka sjellë një rënie të çmimeve të pasurive të paluajtshme.
Ky është artikull ekskluziv i Revistës Monitor, që gëzon të drejtën e autorësisë sipas Ligjit Nr. 35/2016, “Për të drejtat e autorit dhe të drejtat e lidhura me to”.
Artikulli mund të ripublikohet nga mediat e tjera vetëm duke cituar “Revista Monitor” shoqëruar me linkun e artikullit origjinal.