Sa shanse ka Shqipëria të përfitojë nga shtimi i interesit i investitorëve ndërkombëtarë mbi tregjet e pasurive të patundshme në rajonin e Ballkanit? Vendi ynë mbetet ende shumë pak konkurrues, në kushtet e mungesës së planeve, hipotekave dhe një tregu cilësor dhe të mirorganizuar.
Kur ekonomia europiane po rimëkëmbet, duke lënë pas krizën e vështirë ekonomike që nisi në vitin 2008, po zgjohet edhe interesi i investitorëve. Rajoni i Europës Juglindore (ku bën pjesë edhe Shqipëria) është sot një nga më interesantët për investime në drejtim të pasurive të patundshme.
Nëse më parë do të dëgjohej etiketimi “Europë Lindore”, kjo nënkuptonte tregjet e pasurive të patundshme të Europës Qendrore dhe Lindore, por sot po ndodh ndryshe, vëmendja po rritet mbi vendet e Europës Juglindore.
Vendet e këtij rajoni kanë një gjë të përbashkët: historia e tyre e tregut modern të pasurive të patundshme është relativisht e shkurtër. Shanset mbi këtë treg të paeksploruar janë të pafundme, por risqet gjithashtu janë të mëdha.
“Shtetet e Europës Qendrore Lindore (CEE) tani janë duke parë një rikthim të interesit në tregjet e tyre, pas krizës së thellë të 2008-s. Kjo do të thotë, se ky rajon që u prek më vonë nga kriza, sërish me vonesë do të dalë prej saj”, – thotë Stela Dhami, drejtore e kompanisë multinacionale të real estate, “Colliers International” në Shqipëri.
Pranimi në BE është një moment i rëndësishëm historik për vendet e Europës Juglindore. Anëtarësimi në BE nënkupton stabilitet dhe besim të investitorëve për vendet që tashmë i janë bashkuar BE-së dhe për ato që janë të gatshme të bashkohen me të është një mundësi e madhe. Prandaj Bullgaria, Rumania dhe Kroacia gjenden në një situatë shumë më të favorshme se sa tregjet në zhvillim të rajonit sikundër janë Serbia apo Mali i Zi.
Tregjet e pasurive të patundshme të Shqipërisë, Bosnjë-Hercegovinës, (IRJ) Maqedonisë dhe Malit të Zi janë aktualisht të pazhvilluara, përqindja e pasurive të patundshme moderne është ndjeshëm e ulët.
Por a ka shanse Shqipëria që të jetë konkurruese në këtë treg dinamik, që përmbledh edhe tregje më të mëdha se vendi ynë?!
Mundësitë
Shqipëria mbetet një treg ekzotik, por pa ofertë të saktë investimi dhe me interesa investimi të ngjashme me tregjet e Europës Juglindore.
Vendi ynë ofron një bregdet të bukur, me plazhe ende të paeksploruara, zona të lira ndërtimi dhe kërkesë për një ofertë cilësore në treg, që është në nivele të ulëta. Çmimet janë shumë konkurruese sidomos kundrejt vendeve të tjera të rajonit.
Është fakt se në Shqipëri, investitorët e kanë shumë më të lehtë për të ardhur nëse kanë projekte specifike për të investuar, të tilla si parqe industriale, parqe logjistike, zona të caktuara për turizëm etj.
“Në vend, mungesa e planeve dhe projekteve konkrete të zhvillimit është një problematikë e madhe për të tërhequr investitorë seriozë dhe potencialë në tregun tonë të brendshëm imobilar. Ne ende nuk kemi një masterplan për bregdetin shqiptar, i cili mund të saktësojë se ku dhe për çfarë mund të investohet, në mënyrë që të tërheqë edhe investitorë seriozë në këtë fushë”, thotë znj. Dhami.
Investitorët institucionalë, jo individë siç janë shumica e investitorëve që ka tërhequr Shqipëria 20 vitet e fundit, janë skeptikë për madhësinë e tregut, që është shumë i vogël sidomos kundrejt vendeve të tjera të rajonit të Ballkanit. Por përveç ‘vogëlsisë’, tregu ynë imobilar vuan edhe nga mungesa e produkteve cilësore.
Në tregun e pasurive të patundshme, investitorët institucionalë kërkojnë prona të konsoliduara, si godina biznesi, qendra tregtare, të cilat kanë një ose pak pronarë, që janë të menaxhuara shumë mirë si godina nga ana e faciliteteve, por edhe nga ana e vlerës së asetit, ku pronarët punojnë me specialistë për t’u rritur vlerën godinave e jo vetëm për t’i mirëmbajtur ato nga ana konstruktore e inxhinierike.
Kjo ka të bëjë me marrëdhënien që pronarët e godinave krijojnë me qiramarrësit dhe jetëgjatësinë e kontratave që lidhin me ta.
Problemet
Madhësia e tregut mbetet një çështje problematike për tregje edhe më të mëdha se tonat si Beogradi, kur prezenca e këtyre investitorëve është sërish shumë e vogël.
“Tregjet tona të mos harrojmë janë në konkurrencë të drejtpërdrejtë me tregje të mëdha e dinamike të Europës Lindore si Polonia e Rusia, që nuk krahasohen me ne as nga madhësia e tregut, e as nga cilësia e produktit në treg”, thotë drejtoresha e “Colliers International” në Shqipëri.
Shifrat e tregut të pasurive të patundshme në Shqipëri tregojnë se tregu ende ka nevojë për rritje të stokut, sidomos në sektorin e zyrave, ku stoku ka mbetur i pandryshuar për shumë vite në rreth 63,500 m² dhe më pak në atë të qendrave tregtare, ku aktualisht stoku është të 187,000 m².
Ing. Xheni Jahja, drejtuese e agjencisë imobilare “Tirana Real Estate” thotë për ‘Monitor’ se kërkesa në tregun imobiliar vazhdon të prezantohet në shifra jopozitive në raport me ofertën që ka ky treg.
Kjo interpretohet si një vakum midis stokut të pasurive të patundshme në shitje të tipit apartament, zyrë, ambiente biznesi (dyqane, magazina, kapanonë industrialë etj.) dhe në qira në troje dhe ambiente biznesi.
Kjo vjen si efekt i krizës botërore që nisi fort në vitin 2008 po edhe si problematikë e investimit në një treg imobiliar të pastudiuar.
“Një pjesë e mirë e investimeve nga viti 2010 e në vazhdim kanë qenë të pastudiuara në lidhje me tregun, duke mos marrë parasysh uljen e kërkesës në vend si ngopje e tregut, ashtu edhe nga derivimi që kjo kërkesë pati si shkak i krizën botërore”, thotë Ing.Jahja.
Tregu në Shqipëri është i vogël dhe si i tillë nuk përbën trend për investitorët që janë të gatshëm të investojnë në periudha të tilla.
Ndërkohë ka një mungesë të theksuar të zbatimit të kuadrit ligjor, përfshirë këtu dhe atyre që kanë lidhje të drejtpërdrejtë me pronat e patundshme.
Problematika e theksuar mbi ligjshmërinë e pronave, zotërimin, trashëgiminë dhe shpërndarjen e tyre që nga viti 1992 (troje, privatizime etj.) pengon edhe thithjen e investimeve të mëdha e serioze në Shqipëri.
Mbetet të lobohet më shumë me investitorë që janë në rajon për t’i tërhequr edhe në Shqipëri, për të zgjeruar përfaqësinë e tyre në Ballkan.
Masat
Ing. Xheni Jahja mendon se tregu imobilar dhe ekonomia jonë do të shpejtojë rritjen nëse merren disa masa:
-Në një periudhë afatshkurtër (deri dy vjet) të verifikohen të gjitha pronat dhe të certifikohen përfundimisht pronat me pronarë, kjo nëpërmjet kompensimeve të pronarëve të dikurshëm të cilëve u është marrë prona para apo pas viteve 1991, legalizimi dhe certifikimi i pronave, të cilat nuk janë pengesë për realizimin e planeve rregulluese të bashkive apo komunave, që do të thotë punë eficente e ALUZNI-t.
-Zbatimi i kuadrit ligjor sa më të drejtë, duke dhënë sinjale pozitive si për tregun e brendshëm ashtu dhe atë të jashtëm, pasi dihet që tregu është i lidhur në mënyrë të pazgjidhur me patundshmërinë. Kjo do të rriste besueshmërinë e këtij tregu, duke stimuluar grupet e interesit në investim, blerje pronash dhe investim sidomos në rajonet turistike.
-Marrja e statusit të vendit kandidat do të detyronte qeverinë që të punojë më mirë me dy pikat e mësipërme. Gjithashtu kjo do t’i krijonte Shqipërisë klimë pozitive dhe besueshmëri në investitorët e pasurive të paluajtshme dhe ngadalë do ta bënte pjesë të një tregu më të madh.
Në rast të kundërt, zgjidhje do të ishte krijimi i një konfederate ekonomike në Ballkan, ku ky treg do të prezantohej si një i vetëm, me mundësi më të mëdha për investim.
-Pikat më të nxehta, të cilat pengojnë zhvillimin ekonomik në përgjithësi dhe imobiliar në veçanti janë prezantimi si një treg i kufizuar në Shqipëri si dhe zbatimi i kuadrit ligjor. Një impuls që do t’i jepte ringritje të grafikut të investimeve do të ishte marrja e statusit të vendit kandidat. Marrja apo jo në fund të qershorit, do të na tregojë nëse rritja e investimeve do të fillojë këtë vit apo jo.
Ky është artikull ekskluziv i Revistës Monitor, që gëzon të drejtën e autorësisë sipas Ligjit Nr. 35/2016, “Për të drejtat e autorit dhe të drejtat e lidhura me to”.
Artikulli mund të ripublikohet nga mediat e tjera vetëm duke cituar “Revista Monitor” shoqëruar me linkun e artikullit origjinal.