Vilat gjallërojnë tregun trojeve

30/12/2011 9:57 AM 0 komente

Tregu i trojeve ka qenë aktiv në të gjithë fazën e krizës, pavarësisht se çmimet kanë mbetur pak a shumë të njëtrajtshme krahasuar me ato të 18 muajve më parë. Faktorët që e kanë mbajtur më së shumti gjallë në një vit të vështirë ekonomik ishin interesi i zhvilluesve të projekteve rezidenciale, që po marrin jetë në zonën e Farkës, si dhe vëmendja e përhershme e bizneseve për zonën industriale, që shtrihet paralel autostradës Tiranë-Durrës.

“Trojet kanë qenë gjithnjë të kërkuara. Interesimi për to është shtuar vit pas viti, madje ka vazhduar edhe gjatë këtij viti, kur tregu i ndërtimit në përgjithësi u tkurr ndjeshëm”, thotë Dritan Caka, drejtor ekzekutiv i agjencisë së pasurive të paluajtshme “Dev Inf”. Ai nënvizon se interesi nuk është shoqëruar me ulje apo ngritje çmimesh. “Nëse në vitet e mëparshme shënonim rritje çmimesh çdo gjashtë muaj që kontaktonim me pronarët, gjatë këtij viti kemi pasur çmime të njëtrajtshme”.

Për Stela Dhamin, drejtore ekzekutive e degës shqiptare të kompanisë së pasurive të paluajtshme “Colliers International”, nëse do të zgjidhnim zonat me interes më të madh, do të përmendnim zonën e Farkës, tokat në afërsi të aeroportit “Nënë Tereza” si dhe trojet në të dyja anët e autostradës Tiranë-Durrës. Kërkesa e lartë vërtetohet edhe nga rritja e shpejtë e çmimit që këto troje kanë pësuar vitet e fundit. Një nga projektet që do të zhvillohet në zonën e Fushë-Prezës është edhe “Tirana Business Park”, që parashikon ndërtimin e më shumë se 210,000 m². Ajo është projektuar të jetë një zonë VIP-ash, me projekte cilësore për banesa, zyra, shkolla, qendra tregtare, hotel me 5 yje etj.

Trojet për ndërtime rezidenciale

Ilda Biçoku, ekzekutive e një prej pesë agjencive që përfshihen në shoqërinë “Century 21”, shpjegon se tregu i trojeve është i ndarë në disa kategori. Njëra prej tyre është toka bujqësore, e cila, për t´u njohur si truall ndërtimi, duhet të kalojë në disa procedura, studime, aprovime në KKRT. Më pas, vijnë trojet e ndërtimit, që janë klasifikuar si të tillë, ose kanë marrë aprovimet për t´u kthyer në truall ndërtimi.

Kategoria tjetër janë zonat turistike që klasifikohen si zona me troje të caktuara ndërtimi brenda tyre, në bazë të ligjeve të miratuara nga qeveria, apo nga pushtetet vendore. Pastaj janë trojet në zonat industriale, siç është ajo përkrah autostradës Tiranë-Durrës, e cila është klasifikuar si zonë ku mund të ndërtohet çdo lloj objekti me karakter industrial. Të njëjtin karakter ka edhe zona e Porto Romanos në Durrës, e cila është gjithashtu zonë industriale.

Segmenti i cili ka marrë zhvillim të veçantë gjatë dy-tre viteve të fundit është ai i ndërtimeve rezidenciale. “Tregu i trojeve për banim sot është i përqendruar në zonën e Lundrës, Farkës, Bërzhitës e Mulletit. çmimet variojnë nga 50 në 120 euro, në varësi të distancave nga rrugët kryesore, vendndodhjes, distancave nga infrastrukturave të ndryshme”, tregon Dritan Caka i “Dev Inf”.

Në zonën e Mulletit e të Farkës po punohet shumë me ndërtimin e rezidencave të banimit, thotë në të njëjtën linjë edhe Biçoku e “Century 21”. Sipas saj, trojet në këtë zonë pësuan një bum të çuditshëm vitin e kaluar, me fillimin e ndërtimit të kompleksit tregtar TEG-ut – “Tirana East Gate”. “çmimet në një moment të caktuar, përpara verës, shkuan nga 70-80 euro për metër katror, 150 dhe 170-180 euro metri katror. Kjo situatë zgjati dy muaj. Tani kanë rënë përsëri në nivele normale”. Sipas ekzekutives së agjencisë, tani janë në kuotën 100-120 euro për metër katror. Sa për bumin e menjëhershëm dymujor, sipas saj, ai shpjegohet me faktin e ndërtimit të vetë qendrës, e cila iu la të kuptohej njerëzve se ajo zonë do të zhvillohej me gjithë infrastrukturën e nevojshme, duke e bërë për atë moment shumë të kërkuar.

Sipas Dritan Cakës, ndërtimi e kësaj qendre (“Tirana East Gate”) u hoqi çdo lloj dyshimi njerëzve dhe kompanive se ajo zonë do të mbetej pa infrastrukturën e nevojshme për t´u zhvilluar. Në rast se dikush vendos të banojë diku jashtë kryeqytetit, është e domosdoshme të ketë edhe një shkollë pranë, një supermarket, strukturat e tjera të nevojshme për të jetuar normalisht. “Një investim kaq i madh u hoqi çdo dyshim kompanive të interesuara, të cilat hoqën çdo mëdyshje dhe vendosën të nisnin investimet”, vazhdon Caka.

Sa për çmimet e objekteve të përfunduara, Biçoku nënvizon se “do të jenë shumë të larta, 1000-1200 euro metri katror. Aktualisht tendenca është për ndërtime shumë luksoze, me pishina dhe hapësira të bollshme”, vazhdon ekzekutivja.

Ndërtimet masive, jashtë agjencive

Ndërkaq duket se kalon thuajse jashtë agjencive të pasurive të paluajtshme i gjithë tregu i trojeve të pallateve të banimit, duke qenë se në pjesën dërrmuese të rasteve pronarët e trojeve, ashtu si dhe vetë ndërtuesit, parapëlqejnë që të mos e bëjnë blerjen me para në dorë, por duke e këmbyer vlerën e truallit në apartamente e dyqane, në varësi të sipërfaqes së zotëruar.

Sipas Ilda Biçokut, aktualisht në Tiranë, po merr zhvillim të ndjeshëm zona poshtë Stacionit të Trenit, ku po ndërtohen objekte të larta, 10-12 kate. Po ashtu po përqendrohet gjithnjë e më shumë vëmendja drejt liqenit artificial, pjesa e Unazës së Re në zonën e Kasharit, që mbetet aktualisht i papërshtatshëm për të jetuar për shkak të mungesës së infrastrukturës, me të gjitha ndërtimet e shumta”.

Ajo sqaron se nëpër të gjitha këto zona me ndërtime masive nuk është punuar me blerje me para në dorë. “Mbi sipërfaqen që kanë pasur në pronësi zotëruesit janë kompensuar me apartamente e dyqane. Ka pasur raste sporadike të blerjeve, por të dyja palët, si ndërtuesit, ashtu edhe pronarët e trojeve parapëlqejnë këtë mënyrë këmbimi”.

Edhe për Dritan Cakën e “Dev Inf”, ka pasur shitje sporadike me para në dorë, por në raste të rralla. “Në përgjithësi është vepruar përmes përqindjes. Po të bënim një llogari të thjeshtë, do na rezultonte që në rast se në Kashar kushtonin 200 euro metri, përmes këmbimit me përqindje, pronarit të truallit i shkon 400 euro metri. Shumë më tepër nga sa ta shiste me para në dorë, gjë që u shkon për shtat edhe ndërtuesve, të cilët nuk janë të detyruar të paguajnë menjëherë shuma të konsiderueshme”.

Trojet industriale

Një prej sektorëve të tjerë aktivë të tregut të trojeve është ai i zonave industriale. “Zona e autostradës është shumë e kërkuar për blerje. Disa subjekte kanë nxjerrë oferta për dhënie me qira të trojeve, gjë që nuk preferohet. Të gjithë duan t´i blejnë. Në vijën e parë të autostradës, çmimi i truallit është 250 euro për metër katror. Kemi pasur raste vitin e kaluar kur çmimi ka shkuar edhe 300 euro”, thotë Biçoku, duke nënvizuar se megjithëse bëhet fjalë për raste të veçanta, është një tregues i sigurt i interesit të madh që ka për këtë treg.

Sipas Dritan Cakës, çmimet në tokat industriale variojnë në varësi të distancës nga Tirana dhe nga të qenit sa më pranë autostradës. “Shkojnë nga 80 euro për metër katror në vijën e parë në buzë të autostradës, por janë në kuotën 200-250 euro metri katror në pjesën më të kërkuar që nis nga kthesa e Kamzës deri te dalja për në aeroportin ‘Nënë Tereza´. Më poshtë Vorës, çmimi është rreth 80 euro për vijën e parë, ndërkohë që duke iu afruar Durrësit 1-2 kilometra, shkon deri në 100 euro”, thotë drejtori i “Dev Inf”.

Sipas tij, zona e ndërmjetme qëndron te çmimi 80 euro për metër katror. Në vijën e dytë (rreth 200 metra thellësi) çmimet shkojnë 40-50 euro për metër katror, por ka raste kur kryhen blerje edhe me çmime 30-35 euro për metër katror. Caka shpjegon se vija e parë u rezervohet kryesisht aktiviteteve tregtare, ekspozitave, makinerive, pjesëve të këmbimit të automjeteve. Prodhimi industrial përqendrohet më shumë në thellësi të zonës industriale, aty ku trualli kushton edhe më lirë.

Trojet turistike

Segmenti më i vakët i tregut të trojeve gjatë kohëve të fundit ka qenë ai i turizmit. Sipas Dritan Cakës, trojet turistike shtrihen në të gjithë bregdetin, ndërkohë që pjesa më e kërkuar është pjesa e Jugut, Radhima p.sh., si dhe pjesa e Gjirit të Lalzit. Për Ilda Biçokun, kërkesa për troje turistike aktualisht është e ulët, për shkak të shtrirjes së madhe të ndërtimeve dhe problemeve infrastrukturore. “Një zonë e mirë mbetet Gjiri i Lalzit, por ka probleme të rënda pronësie, aq sa u pezullua për disa muaj çdo lloj veprimi. Aty ka interesim për turizëm se është zonë ende e pashfrytëzuar”, shprehet Biçoku.

Stela Dhami e “Colliers International” nënvizon se çmimet dhe ecuria e tregut të tokave janë të lidhur ngushtë edhe me rolin që do të luajnë pushteti vendor dhe ai qendror në drejtim të përpilimit dhe aprovimit të masterplaneve të cilët nuk do mbulojnë vetëm qytetet, por edhe komunat. Në të njëjtën kohë, zgjidhja e çështjeve të pronësisë dhe zbatimi i kuadrit ligjor përkatës, si dhe zhvillimi paralel i infrastrukturës janë ndër elementët kryesorë që ndikojnë drejtpërdrejtë në zhvillimin e tregut të tokave.

Sipas Cakës, janë një mori faktorësh që ndikojnë në përcaktimin e çmimit në pikat turistike, të cilat aktualisht variojnë nga 80150 euro, në varësi të parcelës, të sipërfaqes, koeficientit të shfrytëzimit, pozicionimit në vijën e parë përballë detit.

Blerja për investime

Stela Dhami e “Colliers International” shprehet se “duke u bazuar në cilësitë dhe veçoritë që karakterizojnë tregun e trojeve, mund të themi se ky treg është zhvilluar me ritme më të ngadalta sesa tregu i banesave, i cili përbën edhe segmentin kryesor të tregut të pasurive të patundshme”.

Nëse gjatë dhjetëvjeçarit të fundit, kërkesa ka qenë e lartë për troje urbane, sidomos në zona strategjike si qendrat e qyteteve, në dy-tre vitet e fundit është vënë re një rritje e interesit për toka në periferi, të cilat po zhvillohen si zona industriale ose zona rezidenciale të cilësisë së lartë. Me zgjidhjen e çështjeve të pronësisë edhe bregdeti shqiptar ka filluar të tërheqë investitorë të huaj dhe vendas, të nxitur nga rritja dhe potencialet që paraqet turizmi në vend.

“Mbështetur në përvojën tonë, tokat me përmasa më të vogla se 10,000 m² preferohen të blihen nga kompani vendase kurse mbi këtë sipërfaqe zotërohen nga kompani të huaja, të cilat synojnë dhe projekte më të mëdha dhe më ambicioze”, thotë Dhami.

Ka pasur edhe blerje trualli për motive të pastra investimi, thotë Caka i “Dev Inf”, duke sqaruar se kanë qenë kryesisht kompani e të huaj. “E blejnë me sigurinë që çmimi i trojeve shënon vetëm rritje. Ka pasur të huaj që i kanë blerë që prej dhjetë vitesh, me sigurinë se në një të ardhme do t´i shisnin me çmime shumë të larta. Blerjet janë bërë pak a shumë në periudhat 1998, 2000, 2002 dhe sot çmimi është pesëfishuar”, thotë Caka


çmimet e trojeve

Zona çmimi (euro/m²)

Bregdeti (Jugu+Durrësi 50-150

Kashar 150-250

Mullet 50-100

Sauk, Lundër 60-120

Tiranë-Vorë 120-200

Vorë -Durrës 80-100

Burimi: Agjencitë imobilare

 

 

Komente

avatar
  Subscribe  
Notify of