Nga Les Nemethy, CEO, Euro-Phoenix M&A Advisors, ish-bankier në Bankën Botërore
Ekziston mundësia e një laku të rrezikshëm, midis bankave të vogla amerikane dhe pasurive të paluajtshme komerciale. Skenari është i tillë:
Bankat e vogla në SHBA mbajnë mbi 70% të kredive për pasuri të paluajtshme komerciale.
Çmimet në shumicën e llojeve të pasurive të paluajtshme komerciale në shumicën e vendndodhjeve, janë në rënie; në disa qytete të mëdha, vlerësohet se 90% e pronave janë “nën ujë” (pra, borxhi mbi pronat e kalon vlerën e pronës).
Një zhvendosje e depozitave nga bankat e vogla në bankat e mëdha dhe fondet monetare, ul kapitalin e disponueshëm për kreditë për pasuri të paluajtshme.
Shtrëngimi i tregut të huave, duke përfshirë normat më të larta të interesit, po e bën gjithashtu më të vështirë rifinancimin e pasurive të paluajtshme.
Në rast se pronarët aktualë të pasurive të paluajtshme komerciale, nuk janë në gjendje të rifinancojnë, mund të pasojë një valë dështimesh financiare, duke çuar në ulje të mëtejshme të çmimeve të pasurive të paluajtshme komerciale dhe në falimentimin e bankave të vogla—një spirale negative ose një lak me pasoja katastrofike.
Tani që e keni idenë e përgjithshme, do t’ju jap më shumë hollësi dhe kontekst për secilën nga pikat e mësipërme.
1.Roli i bankave të vogla në pasuritë e paluajtshme komerciale
Bankat e vogla dhe të mesme (të gjitha bankat me përjashtim të 25 bankave kryesore), mbajnë mbi 67% të kredive për pasuri të paluajtshme komerciale. Pasuritë e paluajtshme komerciale përbëjnë rreth 43% të kredive të vogla bankare në SHBA.
2.Çmimet e pasurive të paluajtshme komerciale po bien, pronat janë “nën ujë”
Çmimet e pasurive të paluajtshme komerciale, kanë rënë me rreth 5% që nga kulmi në mesin e vitit 2022 dhe parashikohet të bien edhe më shumë me 15-20% gjatë zhvillimit të ciklit:
Grafiku i mësipërm mbështetet në mesataret kombëtare të SHBA-së. Në qytetet me një numër shumë të madh zyrash të lira (p.sh. Los Angeles), situata është shumë më e rëndë.
Sipas Colliers, kullat me zyra në Los Anxhelos kanë një mesatare prej mbi 21 dollarë borxh për metër katror katror, ndërsa vlera e tregut është 14 dollarë/metër katror. Brookfield, qiradhënësi më i madh komercial i qytetit, nuk arriti të shlyente kredinë prej 1 miliard dollarësh dhe këtë vit shpalli falimentimin.
Në SHBA, vlerësohet se ka përafërsisht 1.5 trilionë dollarë kredi për pasuri të paluajtshme komerciale që duhet të paguhen deri në fund të vitit 2025, me potencialin për të qenë “nën ujë”. Kjo do të krijojë vështirësi në shitje dhe do të ulë edhe më tepër çmimet e pasurive të paluajtshme.
3.Zhvendosja e depozitave nga bankat e vogla
Vetëm në gjysmën e dytë të marsit 2023, rreth 230 miliardë dollarë depozita u tërhoqën nga bankat e vogla amerikane. Megjithëse që atëherë situata është stabilizuar pak a shumë, kjo tërheqje depozitash pengon aftësinë e bankave të vogla për të financuar dhe për të rifinancuar pasuritë e paluajtshme komerciale.
Largimet e mëtejshme të kapitalit janë ende të mundura. Është e kuptueshme që bankat e vogla janë bërë shumë më të kujdesshme për kreditimin e pasurive të paluajtshme komerciale.
Ndërkohë që rritja e normave të interesit ka shkaktuar rënien e vlerave të bonove, sipas rregulloreve aktuale, bankat nuk kanë nevojë t’i regjistrojnë ato në vlerën e tregut, nëse mbahen deri në maturim.
Prandaj, edhe pse në teori janë “të shëndetshme”, sipas profesorit Amit Seru në Universitetin Stanford, në fakt, pothuajse gjysma e 4800 bankave amerikane, kanë djegur rezervat e tyre të kapitalit.
A nuk është ironike që bonot e thesarit të SHBA-së, që mendohet se janë shtylla e qëndrueshmërisë së sistemit financiar global, tani janë bërë thembra e Akilit?
E gjithë kjo ka ndodhur sepse Rezerva Federale veproi në mënyrë të papërgjegjshme, duke ulur në mënyrë artificiale normat e interesit për vite me radhë, dhe më pas papritur vuri frenat, me rritjen më të shpejtë të normave të interesit në historinë e SHBA-së.
4.Tregu më i shtrënguar i kredive
Tarifa preferenciale, pra norma që bankat u ngarkojnë klientëve më të denjë për kredi, është rritur nga pak më shumë se 3% në fund të vitit 2020, në pak më shumë se 8% që nga maji 2023.
Shpenzimet e normave të interesit për ato kredi që janë gati të rinovohen ose hipotekat me norma të ndryshueshme, pothuajse janë trefishuar gjatë tre viteve. Shumë bankierë po diskutojnë gjithashtu për terma dhe kushte më të rrepta (raportet e mbulimit, përqindja e kolateralit, etj.)
Letrat me vlerë komerciale të mbështetura me hipotekë (CMBS), për shembull, ku bankat sigurojnë dhe rishesin paketat e hipotekave, janë një burim i rëndësishëm likuiditeti për tregjet e hipotekave, që praktikisht ka ngecur në vend.
Në mars 2023, vëllimi i huave CMBS, ra me 85% krahasuar me një vit më parë, duke shtrënguar edhe më tej tregun e huave.
5.Spirale negative
Sa u tha më sipër, tregon se ka mundësi për një lak me pasoja katastrofike; ky rrezik do të rritet më shumë në rast recesioni. Në rrezik më të lartë do të jenë pronat me hipoteka me normë të ndryshueshme, ose me hipoteka që do të skadojnë së shpejti. Ekziston edhe mundësia e “infektimit”.
Ndikimi negativ mund të infektojë financat komunale, pasi shuma e tatimit mbi pronën, që paguhet nga pronarët e pasurive të paluajtshme komerciale, mund të bjerë në mënyrë dramatike.
Powell, kryetari i Rezervës Federale, është shprehur: “Ne jemi të vetëdijshëm për përqendrimet… në pasuritë e paluajtshme komerciale… sistemi bankar është i fortë, i shëndoshë, elastik, i mirëkapitalizuar”. Duket sikur po flet për një sistem bankar krejt tjetër nga ai që sapo përshkruam.
Për fat të keq, interpretimi i profesorit Seru, është ndoshta më i besueshëm: “Një pjesë e mirë e sistemit bankar amerikan, është në rrezik për mosshlyerje borxhesh”.
Ky është artikull ekskluziv i Revistës Monitor, që gëzon të drejtën e autorësisë sipas Ligjit Nr. 35/2016, “Për të drejtat e autorit dhe të drejtat e lidhura me to”.
Artikulli mund të ripublikohet nga mediat e tjera vetëm duke cituar “Revista Monitor” shoqëruar me linkun e artikullit origjinal.
Video / Monitor Ekonomi
