Investimi i pasurive tregtare po përballet me tronditje

17/07/2020 10:00 PM 0 komente

Dashuria e investitorëve për pronën tregtare po vihet në provë.

 

Ju mund të mos e kuptoni, por një pjesë gjithnjë e më e madhe e kursimeve dhe pensioneve tuaja është hedhur në ndërtesat tregtare ku ju punoni, blini dhe flini, shkruan The Economist. Ideja origjinale ishte që këto investime do të siguronin një rrjedhë të qëndrueshme fitimesh për dekada me radhë, siç bënin obligacionet qeveritare përpara se normat e interesit të binin kaq poshtë. Por tashmë virusi e ka vënë në pikëpyetje këtë supozim.

Në të gjithë botën, me miliona qiramarrës kanë ndaluar pagimin e qirave, duke shkaktuar kaos mes qendrave tregtare dhe qiradhënësve të zyrave. Në planin afatgjatë, falë një rivlerësimi të kërcënimit nga pandemitë dhe potencialit të teknologjive të reja, mund të ndodhë një ndryshim i mprehtë në mënyrën sesi përdoren ndërtesat tregtare.

Kursimtarët dhe menaxherët e fondeve duhet të tregohen vigjilentë. Një klasë asetesh, që historikisht ka qenë e sigurt, dhe e qëndrueshme, është bërë tashmë e paparashikueshme duke kërkuar një kontroll dhe menaxhim aktiv. Prona tregtare është bërë një mani e investimeve në dy dekadat e fundit.

Në këtë periudhë, rendimenti nominal në një obligacion afatgjatë të qeverisë amerikane ka rënë nga mbi 6% në më pak se 1%. Të dëshpëruar për të gjetur burime të tjera të qëndrueshme fitimi, administruesit e fondit të pensioneve dhe menaxherët e fondeve janë grumbulluar në qendra, zyra, hotele dhe depo. Një pjesë e ekonomisë që kishte të bënte me ruajtjen e personave me pushtet, amatorëve dhe aristokratëve, është infiltruar gjithnjë e më tepër nga institucionet e rrepta dhe menaxherë fondesh të fiksuar pas algoritmeve.

Alokimi tipik i fondit të pensionit për pronën tregtare është rritur nga 5% në vitin 2000, në mbi 10% tani; investitorët institucionalë kanë investuar rreth 11 trilion dollarë në klasën e aseteve. Kontratat e qirave shtrihen në mënyrë rutinë për më shumë se një dekadë. Kombinimi i të ardhurave të besueshme nga qiraja dhe vlerësimi i kapitalit ka bërë që prona tregtare t’i ketë dhënë me sukses investitorëve kthime vjetore prej mbi 7%. Deri tani, gjithçka e nevojshme, ishte durimi. Por kjo nuk do të jetë më e mjaftueshme.

Problemi i menjëhershëm është se qiramarrësit kanë mbetur prapa me qiranë. Çdo recesion përfshin mospagesa sporadike, por masat bllokuese kanë çuar në anarki në disa pjesë të biznesit të pronës. Rreth një e katërta e dyqaneve të pavarura, gjysma e qiramarrësve në qendra tregtare dhe 60% e restoranteve në Amerikë dhe tregjet e tjera perëndimore, nuk po paguajnë detyrimet e tyre. Ky mund të jetë një rebelim spontan ose pronarët mund të kenë ofruar pushime.

Disa qytete dhe qeveri kanë paraqitur moratoriume. Qiradhënësit kanë pësuar një goditje në të ardhurat e tyre. Deri tani, ata nuk kanë qenë të gatshëm ose të aftë të rimarrin në zotërim ndërtesat që mund të mos kenë qiramarrës të tjerë. Një numër në rritje kanë dështuar në borxhet e tyre. Letrat me vlerë të mbështetura nga hipotekat tregtare, të cilat përfshihen në huatë për pronën, kanë përjetuar nivele të mospagesave, që tejkalojnë nivelet e krizës financiare të viteve 2007-‘09.

Mospagimet e përkohshme janë vetëm një pjesë e problemit. Në një periudhë afatgjatë, mënyrat e përdorimit të pronave mund të ndryshojnë. Aktiviteti i tregtisë elektronike është rritur në një nivel që ekspertët kishin menduar se do të arrinte pas tre apo pesë vjetësh, duke përshpejtuar rënien e dyqaneve të vogla dhe duke rritur kërkesën për magazinat. Kompanitë që kanë arritur të tolerojnë punën nga shtëpia mund të zvogëlojnë hapësirat e zyrave që marrin me qira.

Komunikimi me video në vend të udhëtimeve të biznesit, mund të zvogëlojë numrin e netëve të qëndrimit në hotele. Edhe teksa ekonomitë hapen sërish, ka shenja që tregojnë se sjellja mund të ketë ndryshuar përgjithmonë. Të dhënat më të fundit për gjurmimin e lëvizshmërisë, tregojnë se aktiviteti në zyra në Amerikë është 36% nën nivelin normal. Është 15% nën nivelin e zakonshëm për hapësirat e shitjes me pakicë dhe për vendet e rekreacionit, si restorantet, dyqanet dhe kinematë.

Kursimtarët dhe menaxherët e fondit që i përfaqësojnë ata, duhet të ndjekin dy rrugë. Së pari, duhet të jenë realistë mbi humbjet që do të pësohen. Nëse industria e pronave më parë ka qenë amatore, tani është bërë tepër profesionale, me shtresa kompanish aksionere dhe borxhesh që qëndrojnë si pengesë për përfituesit.

Menaxherët e ndërtesave dhe shoqëritë e investimeve mund të jenë më të nxitura për të përballuar vështirësitë. Disa, për shembull, po ndihmojnë financiarisht qiramarrësit në vështirësi në sektorin e shitjes me pakicë, ndoshta me qëllim që të shmangin mosrespektimin e kushteve të kontratës së qirasë. Të tjerë vazhdojnë me vlerësime jorealiste, të cilat lehtësohen edhe nga praktikat e fshehta të llogaritjeve në këtë industri.

Detyra më e madhe është që investitorët të përqafojnë ristrukturimin që duhet të bëhet. Hotelet mund të kenë nevojë të kthehen në blloqe apartamentesh; qendrat tregtare mbase duhet të rimodelohen si qendra të tregtisë elektronike; dhe blloqet e zyrave mund të rinovohen në mënyrë që tavolinat të jenë më larg. E gjithë kjo, nuk mund të realizohet duke peshuar mbi pronat dhe duke i mjelë ato pa pushim për fitime qiraje, por duke riinvestuar mbi to dhe shpesh, duke ua shitur pronarëve të ndryshëm. Kjo rrit potencialin për efikasitet më të madh, por edhe për uljen e tarifave dhe humbjeve të panevojshme, nëse ndërtesat e pandryshuara shiten lirë.

Prona ka qenë prej kohësh një klasë asetesh që lëviz ngadalë, sepse qiratë zgjasin me vite dhe qiramarrësit e ndryshojnë sjelljen e tyre gradualisht. Kështu, qiradhënësit dhe mbështetësit e tyre financiarë, janë mësuar me një biznes që lëviz me një ritëm tepër të ngadaltë. Për dy dekada, ekzistonte një mënyrë e besueshme dhe e lehtë për të fituar para: mjafton të blije një ndërtesë tregtare dhe të shkoje për të fjetur. Tani është koha për t’u zgjuar.

Komente

avatar
  Subscribe  
Notify of