Lëvizja globale, në rritje për të frenuar çmimet e banesave

Nga Amerika në Zelandën e Re, lëvizja YIMBY po gjen zgjidhje të udhëhequra nga tregu, shkruan The Economist

 

Kompania Flannery Associates nuk kishte as një faqe zyrtare në internet deri në fund të gushtit.

Por një padi ndaj saj, e paraqitur për herë të parë në një gjykatë federale në maj, ka zbuluar shtrirjen e gjerë të zotërimeve të pronave të firmës në rrethin Solano, rreth 60 milje (97 km) në verilindje të San Franciskos, në Kaliforni.

Padia zbuloi se kompania Flannery ishte zotuar të blinte 140 prona, për më shumë se 800 milionë dollarë dhe do të paguante më tepër se vlerësimi i tregut: deri në 15,000 dollarë për hektar, për një tokë që autoritetet e kishin vlerësuar sa një e dhjeta e kësaj shifre. I gjithë plani përfshin 50,000 hektarë, një zonë shumë më e madhe se ajo e San Franciskos.

Kush do të ishte i gatshëm të paguante kaq shumë, për kaq pak? Më 25 gusht, “New York Times” zbuloi se ish-pronarët anonimë të kompanisë Flannery Associates përfshinin pothuajse një duzinë titanësh të Silicon Valley. Midis tyre ishin Michael Moritz, ish-kreu i Sequoia Capital, një shoqëri e madhe e kapitalit sipërmarrës, dhe Reid Hoffman, themeluesi i rrjetit social LinkedIn.

Megjithëse asnjë nga tokat nuk është caktuar për banim, plani është që të ndërtohet një qytet i tërë nga e para. Faqja e re e internetit e kësaj zone quhet “California Forever”, me vizatime të familjeve që janë ulur për piknik, nëpër sheshe me diell, sipas stilit mesdhetar.

Ky përbën “një vizion”, thotë Brian Brokaq, nga firma Flannery Associates.

Dështimi për të ndërtuar mjaftueshëm shtëpi, është shumë i qartë në Bay Area, San Francisko. Arsyeja kryesore është se vendasit nuk dëshirojnë ndërtime të reja pranë zonave të tyre të banimit. Një lëvizje e re po përpiqet ta rregullojë këtë problem.

Planet e fshehta për të ndërtuar një qytet të ri në rrethin Solano janë vetëm një nga fillesat e lëvizjes YIMBY, e cila mbështet ndërtimet e reja.

Përkrahësit e lëvizjes YIMBY argumentojnë se mungesa e banesave shkaktohet kryesisht nga ligjet që kontrollojnë se kush mund të ndërtojë çfarë dhe ku. Ata thonë se ligjet e ndarjes së zonave dhe të planifikimit, janë aq të rrepta, sa që ndërtimi i banesave të reja në shumë vende është krejtësisht i paligjshëm, ose shumë i ngadaltë, i vështirë dhe i shtrenjtë.

Në dekadën e fundit apo më shumë, lëvizja YIMBY është zgjeruar nga një grusht ekonomistësh dhe aktivistësh të përkushtuar, në një lëvizje të besueshme politike, me mijëra anëtarë dhe e përhapur nëpër vende si Amerika, Australia, Britania dhe Zelanda e Re.

Jo të gjithë janë dakord për gjithçka. Përkrahësit e lëvizjes YIMBY variojnë nga ata me prirje liridashëse, deri te socialistët e vetëpërshkruar, si John Bauters. Ai është kryetari i bashkisë i qytetit të vogël kalifornian Emeryville, i cili lejon ndërtimin e më shumë banesave, sepse në këtë mënyrë ka më shumë godina për të taksuar.

Megjithatë, të gjithë anëtarët e lëvizjes ndajnë një besim: duhet të ndërtohen më shumë banesa, veçanërisht në qytetet më të mëdha dhe më të kushtueshme.

 

Shtëpi prej kashte

Në dekadat e fundit, çmimet e banesave kanë tejkaluar rritjen e të ardhurave, në të gjitha vendet e zhvilluara. Arsyet për këtë janë të shumta. Normat e interesit janë një faktor, si dhe rritja e të ardhurave. Ndryshimet e popullsisë, kultura dhe demografia kanë të gjitha një ndikim në kërkesë, ashtu si ligjet rregullatore, praktikat e kreditimit dhe faktorë të tjerë të ngjashëm.

Por në themel të gjithçkaje qëndron logjika themelore ekonomike: aty ku kërkesa tejkalon ofertën e shtëpive të reja, çmimet priren që të rriten.

 

 

Sipas të dhënave të mbledhura nga Jim Gleeson, studiues në Greater London Authority, që nga fillimi i mijëvjeçarit, numri i shtëpive në vendet anglishtfolëse është më i ulët në krahasim me popullsinë, se kudo në vendet e pasura, dhe po rritet më ngadalë.

Mes viteve 2000 dhe 2020, numri i shtëpive për çdo 100 njerëz, në Britani u rrit nga 43 në 44. Në Amerikë u rrit nga 41 në 42 dhe në Australi, nga 40 në 41. Në Zelandën e Re, rritja e popullsisë tejkaloi ndërtimin e shtëpive dhe numri i tyre për 100 banorë ra paksa, në 38.

Në të kundërt, në Francë, kjo shifër ishte 50 në vitin 2000 dhe u rrit në 55 deri në vitin 2020; në Gjermani shkoi nga 47 në 52, dhe në Japoni, nga 42 në 49 (shih grafikun 1).

Si shpjegohet kjo? Në shumicën e tregjeve, çmimet më të larta nxisin ofertën. Kur rritet kërkesa për makina, prodhuesit e makinave hapin më shumë fabrika. Por të gjitha shtetet e pasura kanë ligje rregullatore për ndërtimin dhe për arsye të mira.

Sepse një makinë mund të prodhohet dhe më pas të transportohet pothuajse kudo, ndërsa toka është një burim i pakët, dhe në pjesën më të madhe, banesat janë të vlefshme vetëm atëherë kur ndodhen pranë vendeve të punës, shërbimeve publike dhe infrastrukturës.

Pak njerëz duan të jetojnë pranë ndonjë impianti të ujërave të zeza; shumë duan të jetojnë pranë një parku të madh. Planifikimi synon të marrë parasysh gjëra të tilla.

 

 

Shtëpi druri

Për shkak se vendet e punës lëvizin, një raport i qëndrueshëm i banesave ndaj njerëzve të një vendi, mund të maskojë mungesën në rritje në ekonomitë “e nxehta” lokale. Për shembull, në Kaliforni dhe në Londër, pagat janë shumë më të larta se kudo në Amerikë dhe Britani dhe janë rritur më shpejt në dekadën e fundit.

Por për punëtorët që nuk zotërojnë pronë, fitimet hahen nga qiratë më të larta (shih grafikun 2).

Zbulimet e publikuara në janar nga Zyra Kombëtare e Kërkimeve Ekonomike tregojnë se për punëtorët me diploma, megjithëse jetesa në një qytet të madh bregdetar amerikan ka përparësinë e një page më të lartë, nga ana tjetër, kjo shoqërohet edhe me një kosto më të lartë jetese, që do të thotë se pak a shumë, këta njerëz kanë të njëjtën sasi parash, si në kohën kur jetonin në një qytet më të varfër.

Punëtorët me kualifikim më të ulët, janë në një gjendje shumë më të keqe.

Përkrahësit e lëvizjes YIMBY në Kaliforni thonë se sistemi i tanishëm është prishur. Popullsia e shtetit po tkurret, edhe pse Kalifornia po rrit numrin e vendeve të punës me paga të mira. Kini parasysh se qiraja mesatare mujore e një apartamenti me një dhomë gjumi në qytetin e San Franciskos, është 3,007 dollarë, sa 63% e mesatares që fitojnë para taksave amerikanët, të cilët punojnë me kohë të plotë.

E megjithatë, deri tani këtë vit, Bay Area ka lëshuar leje për të ndërtuar vetëm 4,500 njësi të reja banimi, jo më shumë se Detroit. Rrethi Austin në Teksas, me afërsisht gjysmën e popullsisë së Bay Area, ka lëshuar rreth 20,000 leje.

Kalifornia është përpjekur të kontrollojë ndërtimin e banesave që nga vitet 1970, ose edhe më herët. Scott Wiener, senator i cili përfaqëson San Franciskon, thotë se kur bëhet fjalë për strehimin në këtë shtet, “rregullat e reja krijohen vazhdimisht”.

Procesi “zgjat për vite me radhë dhe është aq kaotik, sa që në fund e gjymton ose e vret tërësisht projektin”. Zoti Wiener ishte ndër politikanët e parë që përkrahën lëvizjen YIMBY. Ai hartoi një ligj të ri shtetëror, SB35, i cili u miratua jo shumë kohë pasi mori detyrën në vitin 2017.

Ligji SB35 nxit ndërtimin e më shumë banesave, duke i detyruar qeveritë lokale ngurruese të qyteteve, që të pajtohen me objektivat e shtetit. Këto kanë ekzistuar prej dekadash, për të lehtësuar ndërtimin e banesave të reja.

Për San Franciskon (vetëm qyteti, jo e gjithë zona metropolitane), objektivi ligjor është 82,000 shtëpi, deri në vitin 2031.

Duke marrë parasysh numrin e shtëpive të ndërtuara deri tani, ky objektiv duket jashtëzakonisht i paarritshëm. Ligje të tjera të miratuara nga zoti Wiener dhe aleatët e tij kanë zgjeruar të drejtat për pronarët e shtëpive, për të ndërtuar “njësi banimi ndihmëse” dhe kanë kufizuar mandatet që i detyrojnë zhvilluesit e pronave të ofrojnë parkim falas në ndërtesat e reja.

Duket se lëvizja YIMBY tani është përhapur gjerësisht në Kaliforni. “Politikat pro-banimit janë politika pro-punës”, shkroi në Twitter, London Breed, kryebashkiaku i San Franciskos. Gavin Newsom, guvernatori i Shtetit, premtoi të ndërtojë 3.5 milionë shtëpi në një fjalim për fushatën zgjedhore.

Në të gjithë shtetin, politikanë të tillë janë të përfshirë në një betejë legjislative gjithnjë e më të ashpër me politikanët lokalë, si anëtarët e këshillit të qytetit dhe drejtuesit e periferive, të cilët në përgjithësi janë të vendosur të mos ndërtojnë më shumë.

Lëvizja YIMBY mund të gjendet me bollëk edhe gjetiu. Këtë vit, në Nju Jork, guvernatorja Kathy Hochul propozoi (pa sukses) një “rritje të hapësirave të banimit”, duke miratuar një densitet më të madh të banesave në një zonë të caktuar.

Ajo argumentoi se kjo do të lejonte ndërtimin e 800,000 shtëpive të reja gjatë një dekade, kryesisht duke lejuar ndërtimin e më shumë apartamenteve rreth stacioneve hekurudhore në periferi të Nju Jorkut. Në Kanada, Pierre Poilievre, i cili drejton Partinë Konservatore opozitare, dëshiron që qeveria federale të jetë në gjendje t’i detyrojë bashkitë të lejojnë më shumë ndërtime banesash.

Të dyja partitë kryesore politike në Britani thonë se duan që të ndërtohen më shumë shtëpi, duke pasur parasysh se vitin e ardhshëm i presin zgjedhjet.

Megjithatë, ndërtimi i banesave mbetet jashtëzakonisht i ndërlikuar. Brian Hanlon, bashkëthemelues i lëvizjes YIMBY në Kaliforni, thotë se “ne të gjithë jemi trashëgimtarë të këtij sistemi anglez të urbanistikës, i cili është katastrofik”.

Në Britani, ligji i parë i gjerë i të drejtave të pronarëve të tokave për të ndërtuar në pronën e tyre, u paraqit me Aktin e Planifikimit të Qytetit në vitin 1909 dhe më pas u zgjerua shumë në vitin 1947, me Aktin e Planifikimit të Qytetit dhe Shtetit.

Në Amerikë, ligjet e “ndarjes së zonave të banimit” u miratuan në shumicën e zonave urbane në vitet 1920 dhe 1930. “Kur Irlanda fitoi pavarësinë, ne praktikisht kopjuam gjithçka që bëri Britania e Madhe”, thotë Robert Tolan, ekonomist në Dublin. Kjo përfshinte versionin e Irlandës të aktit të planifikimit, në vitin 1963.

Edhe Zelanda e Re e mbështeti Aktin e Planifikimit të Qyteteve dhe Shteteve, në modelin britanik, në vitin 1953.

Në shumë shtete anglishtfolëse, të frymëzuara nga shqetësimet viktoriane për “lagjet e varfra”, ligjet e planifikimit prireshin t’u jepnin përparësi shtëpive private. Për planifikuesit urbanë, si Ebenezer Howard, dendësia ishte sinonim me turmën.

Në pikat e nxehta e të dendura industriale, “zvogëlimi i zonave” dhe pastrimi i lagjeve të varfra, u përdorën si arsyetim për të rrafshuar qytetet dhe për të shpërndarë popullsinë me forcë. Shkrimtari George Orwell ka thënë: “Që të jetojnë në qytete të mëdha, njerëzit duhet të mësojnë të jetojnë njëri mbi tjetrin”.

Por shtoi se shumë punëtorë në Britani “nuk i shohin me sy të mirë apartamentet”.

Sot, shumë më pak qytetarë të vendeve anglishtfolëse jetojnë në apartamente, në krahasim me shtetet e tjera. Në Angli, 80% e njerëzve tani banojnë në shtëpi private dhe vetëm 6% jetojnë nëpër apartamente në ndërtesa më të larta se tri kate.

Ndërsa në Francë, 44% e njerëzve jetojnë në apartamente. Në qytete si Dublini, Los Anxhelos dhe Sidnej, duket se po shterojnë rrugët. Duke iu bindur rregullave ligjore të dendësisë, pothuajse e gjithë toka me një largësi të arsyeshme nga qendrat e qyteteve, tashmë është “e zënë”.

Kështu, nënndarjet e reja ndërtohen rreth 50 ose 60 milje larg nga qendra dhe banorëve u duhet të udhëtojnë më gjatë me makinë për të mbërritur në punë.

Në San Francisko, ndërtimi kushtoi mesatarisht rreth 440 dollarë për këmbë katror verën e kaluar (një shifër shumë më e lartë se kudo në Amerikë). Por shtëpitë shiten përafërsisht dy herë më shtrenjtë.

Në Anglinë Jugore, një hektar tokë bujqësore mund të kushtojë deri në 15,000 £ (19,000 dollarë). Një hektar me leje planifikimi vlen të paktën 60 herë më shumë. Kjo do të thotë se dhënia e lejes për të ndërtuar krijon vlera të mëdha në mënyrë të menjëhershme.

E megjithatë, kjo nuk ndodh, kryesisht sepse, nëpërmjet sistemit të planifikimit, banorët vendas dhe grupet politike, në përgjithësi janë në gjendje të bllokojnë çdo ndërtim.

Rregullat që synojnë të kontrollojnë ndërtimin, të tilla si rishikimet mjedisore, konsultimet e projektimit, kërkesat e parkimit e kështu me radhë, i shërbejnë qëllimit të ndalimit të tij.

 

 

Shtëpi me tulla

Kundërshtimi ndaj ndërtimeve ka origjina të shumta. Pronarët e shtëpive duan të mbrojnë vlerën e pronave të tyre. Lejimi i ndërtimit të shtëpive private vetëm në parcela të mëdha është një mënyrë efektive për të ndaluar që njerëzit e varfër të lëvizin në lagjet e pasura.

Në Amerikë, kishte motive raciste pas miratimit të ndarjes së zonave dhe pas shtrëngimit të këtij rregulli, në vitet 1960 dhe 1970.

Në ditët e sotme, njerëzit kanë më shumë gjasa t’i druhen faktit se banesat e reja do të përkeqësojnë trafikun, se do t’u prishet pamja nga dritarja apo ballkoni, se fqinjët e rinj do të jenë të bezdisshëm, apo se shërbimet publike nuk do të zgjerohen për të përmbushur kërkesën shtesë.

E gjithë kjo krijon një nxitje të fortë që banorët të dalin kundër ndërtimeve të reja.

Nga ana tjetër, njerëzit të cilët do të jetonin në shtëpi që nuk janë ndërtuar ende, nuk mund të thonë asnjë fjalë.

Edhe shumica e përkrahësve të lëvizjes YIMBY nuk argumentojnë se zhvilluesit e pronave duhet të kenë një të drejtë absolute për të ndërtuar gjithçka që dëshirojnë dhe kudo.

Në dekadat pas Luftës së Dytë Botërore, lagje të tëra u shkatërruan nga planifikues të zellshëm në një sërë vendesh. Por që atëherë, lavjerrësi është lëkundur në anën tjetër.

Në vitin 2021, në Bethnal Green në lindje të Londrës, ndërtimi i 291 shtëpive u bllokua nga Gjykata e Lartë, për të shpëtuar një pemë mani.

Në Uashington, në fillim të këtij viti, një vend parkimi i ndërtuar në vitet 1960, u gjykua si pjesë integrale e një banke historike, duke bërë që çdo plan për të ndërtuar mbi të, të shqyrtohej me rreptësi më të madhe. Në Dublin, Irlandë, ndërtimi i rreth 1600 shtëpive, u bllokua nga Gjykata e Lartë për një sërë arsyesh.

David Broockman, përkrahës i lëvizjes YIMBY në San Francisko, thotë se kjo lëvizje shpesh pengohet, për shkak se palët e interesuara të një projekti grinden se si duhet të ndajnë vlerën e krijuar. Disa duan që ajo të përdoret për të subvencionuar banim të përballueshëm; disa duan mbrojtje mjedisore; disa duan ndërtesa më të bukura; e të tjerë duan tatim.

“Çdo grup po kërkon shumë”, thotë zoti Broockman. Rezultati përfundimtar është se asgjë nuk bëhet dhe të gjithë janë më keq, përfundon ai.

A është në gjendje që të përparojë lëvizja YIMBY? Ndërtimi i banesave është rritur në Kaliforni në vitet e fundit: vitin e kaluar, në këtë shtet, u ndërtua numri më i madh i shtëpive, që nga viti 2008. Kjo ka ndodhur pjesërisht falë reformave modeste.

Në Los Anxhelos ka pasur një bum në ndërtimin e njësive shtesë të banimit. Në mbarë vendin, janë lejuar të ndërtohen rreth 60,000 syresh që nga viti 2017, dhe në vitin 2022, ato përbënin një në shtatë nga të gjitha shtëpitë e ndërtuara; shumica ndodhen në Los Angeles.

Megjithatë, ndërtimi i përgjithshëm është ende shumë i ulët për ta bërë Kaliforninë me të vërtetë të përballueshme nga ana financiare. Pyetja kryesore është nëse reformat e fundit mund të nxisin më shumë veprime.

Në maj, qyteti Emeryville, u caktua nga shteti i Kalifornisë si një nga vetëm 22 qytetet që do të ishin zyrtarisht “pro-strehimit”, çka do të thotë se planifikon të tejkalojë ndjeshëm objektivat e caktuara për ndërtim.

Qyteti, i cili ndodhet midis rretheve Berkeley dhe Oakland, rreth gjysmë ore larg nga qendra e San Franciskos, propozon të lejojë ndërtimin e 3,687 shtëpive të reja, gjatë tetë viteve të ardhshme. Kjo nënkupton afërsisht një njësi të re për çdo dy njësi të tanishme. Por shumë vende të tjera po pengohen nga kërkesat ligjore për të planifikuar më shumë banesa.

Është e qartë se lejimi i ndërtimit ul qiratë. Aktivistët tregojnë një vend ku tashmë kjo ka pasur efekt të matshëm dhe të madh. Në vitin 2016, Parlamenti i Zelandës së Re miratoi një zgjerim të madh të hapësirës së lejuar për zona banimi në qytetin Auckland.

Ryan Greenaway-McGrevy, ekonomist në Universitetin Auckland, i cili ka analizuar të dhënat, thotë se si pasojë, u rrit shumë numri i ndërtimeve të reja. Numri i shtëpive të reja, që morën leje për t’u ndërtuar, u rrit nga 2,500 në 15,000, midis viteve 2010 dhe 2021.

Sigurisht, si shumë shtete të tjera, Zelanda e Re po përballej me efektet e krizës globale financiare në vitin 2010. Por në të gjithë qytetin, blloqet e banesave me shumë banorë kanë zëvendësuar shpejt shtëpitë private të viteve 1960.

Pronarët e shtëpive kanë parë se vlera e tokës po rritet. Por kostoja e marrjes me qira të një shtëpie private ka rënë, ndryshe nga pjesa tjetër e Zelandës së Re.

Do të duhet shumë kohë për të zhbërë një mungesë furnizimi që ka zgjatur me dekada të tëra. Në Britani, një studim i botuar këtë vit nga Qendra për Qytetet, vlerëson se vendit i mungojnë rreth 4.3 milionë shtëpi, në krahasim me numrin e ndërtuar në shtetet e tjera europiane.

Një studim i vitit 2015, arriti në përfundimin se kostoja vjetore e mungesës së ndërtimeve të banesave në qytetet më të mëdha të Amerikës, arrinte në më shumë se 9% të PBB-së.

Por me rritjen e kostove, rriten edhe përfitimet e mundshme të ndërtimit. Mbetet për t’u parë nëse investitorët më të pasur të teknologjisë në Silicon Valley mund të përfitojnë nga kjo. Që tani, banorët e rrethit Solano, po përgatiten të dalin kundër projektit “California Forever”.

Më shumë politikanë duhet të marrin shembull nga zoti Bauters në Emeryville. Ky i fundit thjesht dëshiron që të gjithë të shpenzojnë më pak kohë, duke folur dhe më shumë kohë duke ndërtuar.

Përktheu: Lira Muça