Intervistë me Reinaldo Pipiria, Drejtor Ekzekutiv i NAREA (Shoqata Shqiptare e Pasurive të Paluajtshme)
Shoqata Shqiptare e Pasurive të Paluajtshme (NAREA) nuk vëren shenja flluske që mund të çojnë në rënie të tregut të pasurive të paluajtshme në një të ardhme të afërt.
Reinaldo Pipiria, Drejtor Ekzekutiv, thotë në një intervistë për “Monitor” se kategoritë kryesore të blerësve në tregun e pasurive të paluajtshme janë familjet e reja, që vendosen kryesisht në zonat periferike, shqiptarët që jetojnë jashtë vendit dhe shtetasit e huaj, si edhe profesionistët e lirë me të ardhura të larta, që investojnë në prona një pjesë të kursimeve.
Ai mendon se investimet më të këshillueshme në tregun e pasurive të paluajtshme mund të jenë banesat në zonat më të aksesueshme të Tiranës, pronat në zonat bregdetare pranë qendrave ekonomike, por edhe trojet në zonën e Ultësirës Perëndimore që mund të kenë potenciale për zhvillim industrial.
Sipas vrojtimeve periodike të Bankës së Shqipërisë, por edhe në perceptimin e agjentëve imobiliarë dhe publikut, në vitet e fundit ka rritje të vazhdueshme të çmimeve të pronave. Në këndvështrimin tuaj, ku po mbështetet kërkesa për blerje të pasurive të paluajtshme?
Sipas shifrave të INSTAT, tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri është rreth 950 milionë euro. Ky treg i njohur, për mendimin tim, është i përbërë nga:
1-360 milionë euro financuar si kredi për shtëpi nga bankat në vend gjatë 2021 dhe me sa kuptohet këtë 6-mujor të parë të 2022, trendi i financimit nga sektori bankar vazhdon të jetë rritës, duke e ngritur portofolin (outstanding) e kredive hipotekore në nivelin e 1.3 miliardë eurove.
2-Nëse ndjekim logjikën, e mbështetur dhe në përvojën e Ndërmjetësve të Pasurive të Paluajtshme në NAREA, që kur merr një kredi për shtëpi, kredimarrësi ka paguar tashmë mesatarisht 20-30% me kursimet e veta dhe vlera e kredisë është përafërsisht 70-80% e vlerës së shtëpisë, atëherë financimit prej 360 milionë euro i kemi bashkëngjitur tashmë dhe 120-140 milionë euro. Pra, pjesa e tregut që ndërvepron dhe fuqizohet nëpërmjet kredimarrjes është pothuajse 480 milionë euro.
3-Gjatë 2021, Investimet e Huaja Direkte arritën në vlerën 1.03 miliardë euro, nga të cilat 191 milionë euro ishin drejtpërdrejtë për Pasuri të Paluajtshme.
4-Gjatë 2021, remitancat në vend arritën nivelin e 761 milionë eurove. Nuk ka një studim se ç’pjesë e remitancave ka shkuar në pasuri të paluajtshme, por nëse mbajmë parasysh që Pasuritë e Paluajtshme në ekonomi kanë peshën e 7-10% të PBB, mund të supozojmë se 7% e remitancave, të paktën 54 milionë euro duhet të ketë shkuar për Pasuri të Paluajtshme.
5-Ne si NAREA jemi në 20% të tregut të Pasurive të Paluajtshme, e gjitha e kanalizuar nëpërmjet infrastrukturës bankare. Në bazë të statistikave tona, 70-80% e klientëve tanë janë kredimarrës dhe blerjen e tyre e fuqizojnë nëpërmjet një financimi dhe 20-30% e klientëve tanë arrijnë të blejnë pa kredi. Nëse ndjekim të njëjtin proporcionalitet, atëherë rreth 225 milionë euro janë transaksione pa kredi, pra kursime/pasuri/trashëgimie.
Totali i A+B+C+D+E rezulton se të paktën për këtë treg që njihet publikisht ka një vlerësim se nga vjen kërkesa.
Njëkohësisht, mund të bëjmë një përafrim lidhur me tregun që mbështetet nga burimet informale. Nga 13 miliardë euro PBB, ekonomia gri vlerësohet në afërsisht 30%.
Duke ditur që Pasuritë e Paluajtshme zënë rreth 7-10% të ekonomisë, atëherë pjesa gri që mund t’i përkasë këtij tregu duhet të jetë në 250-300 milionë euro.
Kjo vlerë përafron edhe me perceptimet tona, që duke marrë në konsideratë pjesën e panjohur sektorit të Pasurive të Paluajtshme, ky treg realisht duhet të jetë përafërsisht 1.2-1.25 miliardë euro.
Cilët janë tipologjitë kryesore të investitorëve në prona gjatë viteve të fundit?
Nëse marrim në konsideratë lëvizshmërinë e stokut, cilat tipologji pronash janë më të tregtueshme dhe qarkullojnë më shpejt, p.sh., për qytetin e Tiranës, apartamentet që absorbohen më shpejt janë ato të fashës 800-1,200 Euro/m², rezulton se për kryeqytetin janë kryesisht familjet e reja që stacionohen në periferi, në kufijtë e unazës se jashtme të qytetit si dhe familje me bashkëshortë, pjesëtarë të stabilizuar në karrierën e tyre dhe me akses lehtësisht sektorin financiar.
Rreth 50% (480-500 milionë euro) e tregut të pasurive të paluajtshme konsumohet nga kjo tipologji blerësish, të cilët kanë krijuar një pjesë të kursimeve gjatë 15 viteve punë pas studimeve ose që kanë një ndihmë/dhuratë/borxh nga trungu familjar, nga i cili janë shkëputur.
Tipologjia e dytë është ajo e shqiptarëve që kanë emigruar në dekadën e fundit, si dhe e të huajve që vendosin të kenë një shtëpi të dytë në Shqipëri.
Këta janë blerësit, që për shkak të pozicionit të Shqipërisë, klimës, sistemit të favorshëm të taksimit në krahasim me vendet ku jetojnë, vendosin të kenë një pronë në Shqipëri dhe injektojnë bashkë në sektorin e pasurive të paluajtshme rreth 250 milionë euro në vit, pothuajse 25% të tregut.
Fenomeni vihet re sidomos në Tiranë, Durrës, Vlorë dhe Sarandë, janë të huajt të cilët këtë vit po gjenerojnë blerje jo vetëm në periudhën tradicionale mars-prill-maj, por edhe gjatë këtyre muajve të nxehtë të vitit.
Njëkohësisht, po në këto qytete rikthehen shqiptarë që në momentin kur kanë emigruar në Perëndim, kanë shitur pronat që kanë pasur në vend, si një nevojë për likuiditet në fillim të emigrimit dhe tani me kursimet e 10 viteve, pasi janë stabilizuar në Gjermani, Austri, Zvicër, Angli, vendosin të blejnë një apartament të dytë edhe në Shqipëri.
Tipologjia e tretë është ajo individëve shumë të suksesshëm në profesionet e lira dhe ato që mund të ofrohen dhe privatisht si mjek, noter, avokat, konsulencat financiare, pra, individë me sukses në profesionin dhe sipërmarrjet e tyre prej 20 vitesh dhe që kanë mjaftueshëm kursime, kryesisht pa nevojën e financimeve ndihmëse dhe që realisht blerjen e një apartamenti e shikojnë si një investim afatgjatë, sidomos në sfondin e krizave të njëpasnjëshme. Kjo tipologji përfaqëson kryesisht 25% të tregut.
Vlerësohet se pasuritë e paluajtshme në Shqipëri kanë afate më të gjata të kthimit nga investimi nëpërmjet qiradhënies, krahasuar me vendet e tjera. A është ky element që e bën më pak të leverdishëm investimin në prona për qëllime qiradhënieje?
Në fakt, nisur nga statistikat tona, raporti Price / Rent (Çmimi i Blerjes / Qiraja Vjetore e po të njëjtit apartament) rezulton 17 Vjet, duke vazhduar dhe duke anuar peshoren e vendimmarrjes drejt blerjes se një apartamenti në krahasim me të jetuarit me qira për 20 vitet e ardhshme.
Nga të dhënat e NAREA, gjatë vitit 2021, qiraja mesatare në Tiranë ishte 5-6 euro/metër katror dhe çmimi mesatar i blerjes 1,100 euro/ metër katror. Nëse ky raport do të ishte më i madh se 22-23 vjet, atëherë sipas edhe literaturës së vendeve më të zhvilluara se Shqipëria (këtu u referohemi tregjeve të zhvilluara si SHBA dhe BE) atëherë e kundërta do të ishte e vërtetë.
Njëkohësisht, kur i referohemi kthimit të një investimi në pasuri të paluajtshme, duhet të mbajmë në konsideratë jo vetëm qiranë, por dhe kostot oportune që shtyjnë në këtë investim dhe rreziqet e mitiguara nëpërmjet këtij investimi, si për shembull: alternativat më të mira për të investuar dhe kthimet e tyre (mungesa e Stock Exchange), normat e interesit si për depozitat (nga negative deri në 1-2%) dhe për financimin e një investimi (1.5-4% në vit), aksesi i institucioneve financuese, rreziqet në horizont si ato të lidhura me pasiguritë e sistemin fiskal në vend dhe goditjet inflacioniste nga jashtë.
Kur flasim për Shqipërinë, por dhe në rajon në fakt, si në Greqi dhe Serbi për shembull, të gjitha sa më sipër kanë favorizuar vendimmarrjen drejt investimit në pasuri të paluajtshme, me një siguri të shtuar në një treg, që ka njohur rritje këto pesë vite dhe me një kthim mesatar në 10-12% në vit, në varësi të pronës.
Vëreni dinamika ndryshimi në raportin mes çmimit mesatar të qirave dhe shitjeve në treg?
Në fakt, të dyja kanë njohur trend rritës, duke ecur paralelisht.
Në disa momente, ndikuar nga faktorë të ndryshëm.
Qiratë janë rritur, për shkak të zhvendosjes menjëherë nga banesat e dëmtuara nga tërmeti, duke shkaktuar kërkesë surprizë drejt atyre më të sigurta/cilësore; zhvendosjes për shkak të projekteve të rindërtimit në zona të caktuara (pra, aty ku shteti ka shpronësuar për rindërtim); për shkak të tërheqjes nga stoku për qira afatgjata i shumë apartamenteve dhe destinimi i tyre për biznesin e qirave ditore (AirBnB, Booking) por dhe për shkak se sot, nëse dëshiron të marrësh me qira një apartament të ndërtuar pas 2015-s, me shumë mundësi ai është ndërtuar shumë më mirë, më cilësor dhe ka kushtuar 30-40% më tepër se stoku i para këtij viti.
Ndërkohë që çmimet mesatare të shitjes janë rritur, nga presioni për t’u shërbyer i një kërkese e akumuluar për 7-8 vite; nga investime dhe angazhime disavjeçare, si të pronarëve të trojeve, zhvilluesve të pasurive dhe ndërtuesve, për të cilat kërkohet kthim i përfitimeve të munguara dhe të shtyra në kohë si pasojë e mungesës së lejeve të ndërtimit midis 2008-2015; nga rritja e barrës fiskale dhe taksave, si dhe tarifave të lidhura me proceset e ndërtimit dhe zhvillimit të pronës; si dhe më së fundmi, për shkak të rritjes jo vetëm të kostove të logjistikës, por dhe të vetë materialeve të ndërtimit.
Ekonomia po përballet me një proces të normalizimit monetar, të shprehur në rritjen graduale të normave të interesit. Çfarë ndikimi do të ketë ky proces në tregun e pasurive të paluajtshme?
NAREA është duke ndjekur me vëmendje çdo hap që Banka e Shqipërisë është duke hedhur nëpërmjet dy herë, brenda gjashtë muajve të normës bazë të interesit, ashtu si po ndjek me vëmendje edhe përqasjen e treguar nga bankat e nivelit të dytë jo vetëm në komponentin normë interesi.
Mendojmë se jemi herët për të folur për ndikim të qartë sidomos në aspektin e investimeve, por besojmë se efektet e normalizimit monetar deri tani (me normë bazë interesi 1.25%) do të jenë të dukshme duke korrigjuar më tepër prirjet e konsumit, se sa investimet në pasuri të paluajtshme.
Duke marrë në konsideratë suksesin e sezonit turistik, zgjatjen e blerjeve nga të huajt edhe këta muaj, flukset hyrëse të monedhës Euro në vend, besojmë se fillimi 2023 do të na bëjë të mundur të rivlerësojmë efektet e kësaj politike.
Besoni se shtrenjtimi i kredisë do të frenojë kërkesën dhe rritjen e çmimeve në tregun e pronave?
Nëse portofoli i kredisë për shtëpi do të ishte vetëm në monedhën vendase, patjetër që një rritje e normës bazë të interesit mbi nivelin 1.5%, rritje të shpejta të Yield-it të Bonove të Thesarit (si komponent i zakonshëm i formulës gjatë një kredimarrje) mbi 6.5%, si dhe perceptimi i rreziqeve të shtuara, duke imponuar spread më të gjera se 1.5%, do të shkaktonin tkurrje të sigurt të kërkesës.
Deri tani, këto parakushte duken ende jo shumë afër. Aktualisht, kur flasim për efektshmëri të politikave normalizuese të BSH në tregun e pasurive të paluajtshme, duhet të mbajmë në konsideratë që vetëm 25% e këtij tregu është i lidhur drejtpërdrejtë me monedhën vendase dhe financimin e saj. Pjesa tjetër, prej 75% është në monedhën e huaj.
Nga kjo, 30% ndikohet nga zhvillimet e Euros në tregun ndërkombëtar, ku nga maj 2022, Euribor po njeh veç rritje duke arritur në nivelin e 1% dhe Banka Qendrore Europiane pas 11 vjetësh ngriti Normën Bazë të Interesit në 0.5%.
Por, nën presionet zhvleftësuese të Euros kundrejt Lekut, nën minimumet historike, me tendencat rritëse të depozitave brenda sektorit bankar si dhe me flukset e larta hyrëse të Euro deri në fund shtatorit, do të jetë i pasigurt efekti i zhvillimeve të tregjeve ndërkombëtare që transferohen brenda ekonomisë shqiptare në tregun e pasurive të paluajtshme.
Gjatë viteve të fundit, sinjalizohet rritje e blerjeve të pasurive të paluajtshme nga blerës jorezidentë. Nga vijnë blerësit e huaj të pronave në Shqipëri dhe në cilat zona blejnë kryesisht?
Siç u përmend më sipër, ky sinjal, jo vetëm që është theksuar, por edhe shtrirë më tepër në periudha brenda vitit. Në vitin 2022, anëtarët e NAREA-s janë duke raportuar transaksione edhe gjatë këtyre muajve, fenomen që nuk ka ndodhur më herët as në vitet më të mira.
Kryesisht mbizotërojnë çekët dhe polakët në Jug dhe Durrës, gjermanët dhe holandezët në Vlorë dhe Durrës, italianët gjithashtu në Vlorë dhe Durrës dhe nordikët (pak suedezë dhe finlandezë) në Sarandë dhe Shëngjin. Çekët dhe polakët, duke qenë më shumë të pranishëm, kanë zhvilluar dhe platforma ndërmjetësimi të pasurive të paluajtshme për tregun shqiptar.
Këtu gjej rastin ta ngre si një shqetësim ndërveprimin si online dhe në terren të shtetasve çekë dhe polakë, të palicencuar dhe të panjohur për shtetin shqiptar, kryesisht në qytetet e Jugut, i cili është në kundërshtim me ligjin dhe shumë i rrezikshëm duke ekspozuar gjithë transaksionin ndaj rreziqeve dhe fenomenit të pastrimit të parave.
Duke pasur parasysh dinamikat e tregut të pronave në vitet e fundit dhe pritshmërive që ju keni për të ardhmen, cilat prona mund të jenë sot investimet më të mira, qoftë sipas llojit të pasurisë, apo zonave gjeografike ku janë të vendosura?
Bazuar në zhvillimet e 2019-2021, tre janë këshillat që mund të japim:
1.Mund të investoni në kryeqytet, kërkoni tregun për pasuri lehtësisht të tregtueshme, pasuri të cilat përvoja ka treguar se pavarësisht stinës, absorbohen lehtësisht nga tregu. Këto janë apartamente me sipërfaqe mesatare 100-120 metra katrorë dhe me vlerë 80,000-12,000 euro.
2.Mund të investoni në bregdet, por lokacione lehtësisht të arritshme nga qendrat ekonomike, fakt që do t’i shtonte mundësitë e përfitimeve në 12 muajt e vitit.
3.Mund të investoni në Ultësirën Perëndimore, në vende ku tokat janë jo prodhuese, me pozicion të favorshëm dhe të përshtatshme për projekte në lidhje me fushën e energjisë, e cila do të gjenerojë më shumë të ardhura në këtë dekadë.
Në cilat segmente të tregut shihni gjasat më të mëdha që çmimet të rriten më shumë?
Ashtu siç ka ndodhur gjatë çdo perceptimi të një rreziku në horizont, likuiditetet për t’i shpëtuar zhvleftësimit “parkohen” në të mira luksi.
Nga përvoja e tërmetit të 2019-s, pandemisë 2020, por dhe pasigurive në fushën e energjetikës dhe gjithë krizës në sfond, nëse flasim për tregun e pasurive të paluajtshme, parashikojmë një kërkesë të qëndrueshme për prona cilësore, të ndërtuara shumë mirë dhe në lokacione unike. Këto tipologji kanë njohur dhe rritjen më të shpejtë gjatë vitit 2021, në rreth 12% në vit.
Duke parë rritjen e ndjeshme të ofertës, dëshmuar nga lejet e reja të ndërtimit dhe rritjen e vazhdueshme të çmimeve, besoni se ka gjasa të kemi një flluskë të tregut të pronave në një horizont afatshkurtër dhe afatmesëm?
Për t’ju përgjigjur këtij shqetësimi do të duhet të njohim disa nga karakteristikat e flluskës së tregut të pronave në SHBA dhe disa nga karakteristikat e ofertës që kemi sot në treg dhe asaj të ardhme.
Nëse flasim për flluskën e 2007-2008, kishte dy karakteristika që sot nuk i gjejmë në vend: mbivlerësimin, i gjithi artificialisht, i pronave që bankat pranonin të financonin dhe që i kishin dhe kolateral; si dhe nëpërmjet këtij mbiçmimi, financimin përtej parimeve të një huadhënie të shëndetshme të kujtdo, mbi kapacitetet paguese, duke u justifikuar me “mbulimin” me kolateral.
Duhet të kuptojmë se kapacitetet paguese në Perëndim ndikohen shumë dhe nga shpenzimet korrente që lidhen me vlerën e zotërimit të një prone (taksa strehimi, siguracioni, energjia, etj). Tendenca për të arritur nivele më të larta, target të skajshëm, fuqizoi gabimisht një kërkesë me presione rritëse të çmimeve, që shkonte përtej mundësive që këta blerës mund të mbanin.
Kur në sfond dolën sinjalet e para të një portofoli toksik, u shkaktua rivlerësimi i aseteve të institucioneve financiare që kishin këto portofola, paralelisht me një ortek dështimi për të kthyer kreditë hipotekore mbrapsht, duke kuptuar që kishin jetuar në një flluskë, duke u detyruar të shesin pronat e tyre shumë më lirë se sa i kishin marrë, ose duke i kaluar si aset toksik në banka.
Sot, në vend nuk kemi një sektor financiar që shkon kaq larg. Për më tepër, bankat tona vazhdojnë të jenë konservatore, madje duke vlerësuar me më pak se vlera e tregut një pronë kolateral, duke financuar JO më shumë se 80% të vlerës së korrigjuar sipas vlerësimit të bankës së kolateralit, por një financim JO më shumë se 80% e gjithë transaksionit të blerjes, kombinuar me shpenzime për këstin e kredisë JO më shumë se 35% të të ardhurave mujore.
Pra, sot jo vetëm që sektori financiar mbështet maksimalisht me 40% të gjithë tregun të pasurive të paluajtshme, por dhe përqasja është shumë e maturuar.
Le të kthehemi tek oferta që kemi sot (lejet e ndërtimit të miratuara). Sipas INSTAT, në vitin 2021, në vend janë miratuar 1.4 milionë metra katrorë ndërtim rezidencial. Nga këto, vlerësohet se rreth 70% i përket Tiranës (po analizojmë Tiranën si tregun më dinamik), pra 1 milion metra katrorë.
Nga ky volum, 10% ndërtohet nga klienti (sipas përkufizimit të INSTAT) shtet dhe 90% nga klienti privat. Pra 900,000 metra ndërtohen nga zhvilluesit privatë, me qëllim banimin.
Nga kjo sasi metrash, vlerësohet se 20% janë për shërbime (parkim, dyqane, magazinim) dhe hapësira të përbashkëta dhe 80% banim.
Ky 80%, 720,000 metra katrorë, do të lëvrohet në treg në mesatarisht 3 vjet (me gjithë pasiguritë që na presin si në logjistikë, kostot të materialeve etj.), duke “injektuar” mesatarisht 240,000 metra katrorë në vit, ose thënë ndryshe 2,000 apartamente (sikur të abstragojmë që çdo ndërtim ka lidhje vetëm me këtë tipologji/produkt).
Nëse marrim në konsideratë programet sociale të bonuseve të strehimit, kreditë e buta (500 apartamente/vit), projektet e rindërtimit, por dhe mundësitë e financimeve, mendojmë se rifreskimi i stokut të banesave çdo vit me 2 000 apartamente, për një kryeqytet në rritje si Tirana, me një imazh të përmirësuar, për shkak të shtimit të monitorimit nga BE, pas hapjes së negociatave, mendojmë se jo vetëm që nuk e shtyn drejt flluskës, por mund të shërbejë si një valvul për të shmangur spekulimet, aty ku oferta mund të mungojë dhe ku çmimi mund të rritet artificialisht.
Ky është artikull ekskluziv i Revistës Monitor, që gëzon të drejtën e autorësisë sipas Ligjit Nr. 35/2016, “Për të drejtat e autorit dhe të drejtat e lidhura me to”.
Artikulli mund të ripublikohet nga mediat e tjera vetëm duke cituar “Revista Monitor” shoqëruar me linkun e artikullit origjinal.