Qiellgërvishtësit

01/05/2017 4:48 PM 0 komente

Parashikimet e zymta për reduktimin e popullsisë, përballë rrezikut të një flluske të pasurive të paluajtshme në kryeqytet. Teksa oferta për apartamente, zyra, sipërfaqe tregtare e hotele pritet të shtohet ndjeshëm në kryeqytet me ndërtimin e qiellqërvishtësve, ndërtuesit paralajmërojnë se mund të hapet një gropë që do t’i përpijë të gjithë dhe tregu mund të shkojë në kolaps.

Në vend që të mendohet afatgjatë, po vijon të shkohet drejt rendjes afatshkurtër drejt fitimeve të shpejta dhe shtimit të ofertës për pasuri të paluajtshme, që nuk i sjell vlerë të shtuar ekonomisë.

Nga Ornela Liperi

Dy vitet e fundit, shtesa natyrore e popullsisë shqiptare ishte rreth 10.3 mijë persona, më e ulëta që nga viti 1990. Me rreth 32 mijë lindje në vit dhe 22 mijë vdekje, ky tregues është larg fillimit të tranzicionit, kur Shqipëria shtohej me 60-80 mijë persona në vit, sipas të dhënave të INSTAT.

Emigracioni masiv i viteve 1990-2000 dhe rigjallërimi i tij vitet e fundit, e kanë bërë Shqipërinë një nga vendet me erozionin më të lartë njerëzor në botë, në raport me popullsinë e saj. Sipas të dhënave të OKB-së, Shqipëria është vendi i tretë në botë për përqindjen e lartë të banorëve të saj që jetojnë jashtë vendit, me 39% të totalit.

Rënia dramatike e lindshmërisë dhe plakja graduale e popullsisë janë të tjerë faktorë të rëndësishëm që ndikojnë në këtë trend. Viti 2016 shënoi rekordin më të ulët të lindshmërisë që nga viti 1990 kur raporton të dhënat INSTAT, me 31.7 mijë lindje.

monitor 778.indd

monitor 778.indd

Edhe numri i martesave ka ardhur në rënie, ose është vonuar në kohë. Në Shqipëri, në vitin 2016, kishte 22.5 mijë martesa, nga rreth 25 mijë vitin e mëparshëm. Vetëm në kryeqytet, numri i martesave ishte rreth 5600, më i ulëti që nga viti 2013.

monitor 778.indd

Një tjetër parashikim i zymtë afatgjatë vjen nga pritshmëria e popullsisë, i publikuar nga pyramid.net, që përpunon të dhënat e Kombeve të Bashkuara. Sipas tij, në vitin 2100, popullsia e Shqipërisë do të zbresë në vetëm 1.75 milionë banorë, nga rreth 2.9 milionë që është sot. Pesha e popullsisë mbi 50 vjeç, nga 31.1% që ishte në vitin 2015 pritet të rritet në 52.5% në më pak se 100 vjet.

 

monitor 778.inddmonitor 778.indd

Të dhënat demografike e bëjnë të zymtë perspektivën afatgjatë të Shqipërisë në drejtim të konsumit, apo tregut të pasurive të paluajtshme. Kjo nuk i ka penguar sipërmarrësit të rendin drejt ndërtimit të kullave në kryeqytet, në kuadër të planit të ri rregullues të Tiranës, duke rrezikuar krijimin e një mbioferte në tregun e pasurive të paluajtshme, si për apartamente banimi, zyra, hotele e sidomos për hapësira tregtare.

Kullat dhe demografia

Të dhënat demografike e bëjnë të zymtë perspektivën afatgjatë të Shqipërisë në drejtim të konsumit, apo tregut të pasurive të paluajtshme. Kjo nuk i ka penguar sipërmarrësit të rendin drejt ndërtimit të kullave në kryeqytet, në kuadër të planit të ri rregullues të Tiranës, duke rrezikuar krijimin e një mbioferte në tregun e pasurive të paluajtshme, si për apartamente banimi, zyra, hotele e sidomos për hapësira tregtare.

 

Për dy kullat e para, lejet janë dhënë tashmë. Pak ditë më parë, Këshilli i Rregullimit të Territorit ka dhënë leje zhvillimi për objektin: “Godinë Polifunksionale DTA (DownTown Albania)”, me vendndodhje në bulevardin “Bajram Curri”, me zhvillues “DT1” sh.p.k. Godina pritet të ndërtohet atje ku janë sot lodrat “7 xhuxhat” dhe do të ketë parkim, hapësira tregtare e zyrash dhe objekte banimi.

monitor 778.indd

Një tjetër leje zhvillimi u dha për objektin: “Zgjerim i kapaciteteve akomoduese e shërbimeve të Hotel Tirana International, me shtesë anësore dhe kullë me destinacion Hotel dhe qendër multifunksionale tregtare e shërbimesh”, me vendndodhje në Bashkinë e Tiranës, me zhvillues shoqërinë “Geci” sh.p.k.

Plani i ri rregullues i kryeqytetit nuk i specifikon sa dhe ku do të ngrihen kullat në Tiranë, por ato pritet të zhvillohen përgjatë viteve. Ndërtuesit thonë se në Tiranë pritet të ngrihen rreth të paktën 15 kulla. Urbanistët sqarojnë se plani synon në ndërtimin e disa kullave deri në 40 kate nga qendra përgjatë zonës së Bulevardit të Ri deri te Parku i Liqenit.
Së fundmi, qeveria ka miratuar një projektligj i cili synon negocimin e një kontrate investimi prej 250 milionë dollarësh nga një kompani private nga Dubai, e cila ka shprehur interes për ndërtimin e një kulle në zgjatimin e bulevardit të ri të Tiranës. Investitori është “Al Habtoor Investment LLC”, kurse projekti “Kulla Ikonike e Tiranës”.

Në pak vite, Tirana do të ketë shumë hapësira të lira për t’u ofruara blerësve, në një vend që ende renditet ndër të fundit në Europë për sa u përket të ardhurave për frymë dhe i 106-i në botë, duke lënë pas vetëm Moldavinë dhe Ukrainën, sipas të dhënave nga Fondi Monetar Ndërkombëtar.
Ndërtuesit dhe zhvilluesit e pasurive të paluajtshme mbeten skeptikë nëse tregu do të jetë në gjendje të absorbojë gjithë shtesën.
“Oferta e re në planifikim e sipër është shumë e lartë dhe vështirë për t’u thithur nga tregu. Duhet theksuar se Tirana aktualisht mbetet një nga tregjet ku stoku i apartamenteve të pashitura është shumë i lartë”, pohon Stela Dhami, drejtore menaxhuese e agjencisë ndërkombëtare të pasurive të paluajtshme, Colliers International.

Edhe Hajredin Fratari, ndërtues, është i mendimit se Tirana nuk ka fuqi blerëse për apartamente të shtrenjta. “Ka ende pallate shumë të mira që janë gjysmë bosh”, pohon ai. Ai paralajmëron se nga fryrja e ndërtimeve, zhvilluesit e pasurive të paluajtshme mund të bien në gropë, pasi do të krijojë një superofertë.

Më pak skeptik është Arben Dervishi, sekretar i Shoqatës së Ndërtuesve. Ai thotë se ka kërkesë për apartamente cilësore në zona të mira në Tiranë dhe tregu mund të mbajë shtimin e ofertës nga 15 kulla mbi 30 kate. Por, ai paralajmëron se nëse mania e ndërtimit do të kthehet siç ka qenë dikur, atëherë do të ketë kolaps.

Ndërsa mund të ketë ende hapësira për zyra e apartamente, të gjithë janë dakord se për hapësira tregtare (dyqane, apo qendra) tregu është tërësisht i ezauruar. Debati është i madh dhe për ofertën shtesë të hoteleve në kryeqytet. Zak Topozi, kryetar i sektorit të hotelerisë në Shoqatës Shqiptare të Turizmit, thotë se Tirana nuk ka më vend për hotele me 3-4 yje. Një biznes i mirë pritet të jetë parkimi, për të cilin kryeqyteti ka shumë nevojë.

Por, si shpjegohet kjo rendje drejt betonit?! Ndërtimi është një sektor që ka kthim relativisht të shpejtë dhe të lartë, duke bërë që kapitalet e lira preferohen të orientohen drejt këtij sektori sesa në industri përpunuese, që ka më tepër andralla dhe fitime më të ulëta. Dervishi thotë se në sektorët e tjerë, norma e fitimit është e vogël.

Niveli i pagave në vend dhe shuma mesatare e kredisë që jepet nga bankat nuk e justifikojnë blerjen e apartamenteve të shtrenjta mbi 2000 euro/m2 dhe me sipërfaqe të mëdha mbi 100 m2, por deri në 1000-1200 euro/m2 dhe sipërfaqe të moderuar. Në kahun tjetër, të ardhurat nga sektori informal dhe i kriminalizuar janë një tjetër joshje e momentit, që nën zë pranohet nga të gjithë.
Por fuqia blerëse për apartamente të shtrenjta, që kushtojnë minimalisht 250 mijë euro (përveç çmimit të shtrenjtë ato janë në sipërfaqe të mëdha, minimumi 100 metra katrorë) nuk dihet për sa kohë do të vazhdojë. Kërkesa për zyra mund të plotësohet shpejt edhe nga ndërtimi i kullave ekzistuese, ndërsa për hapësira tregtare, që tani nuk ka vend.

Pikërisht kësaj i tremben edhe investitorët, por kjo gjithsesi nuk i pengon të rendin pas ndërtimeve të larta. Edhe qeverisë duket se i intereson të japë leje ndërtimi, pasi në afatin e shkurtër merr taksa dhe hapen disa vende pune. Por, në afatin e gjatë, askush nuk është në gjendje të parashikojë se çfarë do të ndodhë. Në vend që të mendohet afatgjatë, po vijon të shkohet drejt rendjes afatshkurtër, drejt fitimeve të shpejta dhe shtimit të ofertës për pasuri të paluajtshme, që nuk i sjell vlerë të shtuar ekonomisë.

Fuqia blerëse

Niveli i pagave në vend dhe shuma mesatare e kredisë që jepet nga bankat nuk e justifikojnë blerjen e apartamenteve të shtrenjta mbi 2000 euro/m2 dhe me sipërfaqe të mëdha mbi 100 m2, por deri në 1000-1200 euro/m2 dhe sipërfaqe të moderuar. Në kahun tjetër, të ardhurat nga sektori informal dhe i kriminalizuar janë një tjetër joshje e momentit, që nën zë pranohet nga të gjithë.

 

Ndërtuesit: Kullat mund të hapin një gropë që mund t’i fundosë të gjithë

Ndërtuesit, të përfshirë në ngritjen e kullave të para në kryeqytet, shpresojnë se ata do të përfitojnë nga kërkesa e lartë aktuale për të blerë apartamente, apo dhe uria për zyra. Por, nëse do të vazhdojë ndërtimi i tyre, në rreth 15, siç pritet, ata janë të frikësuar se, në afatin e gjatë, nuk do të ketë treg të mjaftueshëm për të gjithë. “Kullat mund të hapin një gropë që mund t’i fundosë të gjithë”, thotë njëri prej tyre, në kushtet e anonimatit.

Apartamentet në kullat në qendër të Tiranës janë relativisht të shtrenjta dhe ndërtuesit presin t’i shesin ato me 2500-3000 euro për metër katror, ndërsa katet e para që shërbejnë si zyra dhe dyqane me 8,000-10,000 euro për metër katror.
Por, Arben Dervishi, pohon se tregu nuk ka kapacitet të tërheqë apartamente kaq të shtrenjta në objekte të mëdha. Një apartament prej 2500 eurosh metri katror mund të shitet në zonën e televizionit, në ndërtime 5-6 kate, por jo në kulla shumëkatëshe.

Komente

avatar
  Subscribe  
Notify of