Tkurret kërkesa për njësi biznesi, çmimet e qirave drejt rënies

24/07/2019 3:47 PM 0 komente

Kërkesa për dyqane ka shënuar rënie në gjashtë muajt e parë të 2019-s, duke reflektuar shtimin e vazhdueshëm të ofertës, tkurrjen e konsumit, ndryshimin e modelit të biznesit drejt qendrave tregtare, mbylljen e aktivitetit të lojërave të fatit, falimentimin e të vegjëlve dhe së fundmi dhe krizën politike. Agjencitë e pasurive të paluajtshme kanë konstatuar tkurrje të kërkesës për njësi tregtare në rrugët dytësore, ndërsa lirimi i ambienteve ku zhvilloheshin lojërat e fatit shtoi ofertën. Në kontrast me kërkesën, çmenden çmimet e shitjes në qendër, 15,000 euro/m² për një dyqan

 

Nga Ledina Loga

 

Gjashtë muajt e parë të vitit 2019 kanë reflektuar tkurrje të kërkesës nga biznesi për njësi tregtare. Sipas agjencive të pasurive të paluajtshme, kjo dukuri është bërë edhe më e dukshme në rrugët sekondare, të cilat janë më pak të frekuentuara nga njerëzit. Në rrugët kryesore situata mbetet e njëjtë. Fillimi i vitit e gjeti segmentin e pasurive të paluajtshme me një ofertë të shtuar në lidhje me njësitë tregtare. Mbyllja e aktiviteteve të lojërave të fatit, basteve sportive dhe kazinove, shtoi sipërfaqet e lira në zona të mira, me fasadë të dukshme, por me çmime të larta.

Kjo ishte një mundësi e mirë për bizneset ekzistuese që kërkuan të zgjerohen ose të pozicionohen në ambiente më tërheqëse. Agjencitë e pasurive të paluajtshme thonë se pjesa e ambienteve ku zhvilloheshin lojëra fati janë rizënë, por pronarët janë detyruar të ulin çmimet në nivele më realiste. Për shkak të të ardhurave që gjeneronin bizneset e lojërave të fatit, kishin aftësi të paguanin çmime të larta qiraje. Me mbylljen e tyre, pronarët e këtyre hapësirave kërkonin që të mbanin të njëjtin nivel çmimesh, por që shumë shpejt “u detyruan” të vinin më afër kërkesës dhe aftësisë paguese të tregut.

Klajdi Memajdini, menaxher në agjencinë DevInf, shpjegon se në përgjithësi, dyqanet e vendosura në zona të mira nuk mbeten bosh për një kohë të gjatë, duke qenë se janë një lloj garancie për biznesin. Sipas tij, mbyllja e basteve sportive dhe kazinove u dha lirshmëri bizneseve të tjera, edhe pse në fillim kishte një lloj bllokimi nga pronarët që ishin mësuar me çmime të larta. Memajdini thotë se kjo uli çmimet, pasi bizneset nuk kanë të njëjtën mundësi financimi.

Xheni Jahja, nga agjencia Tirana Real Estate, thotë se fillimi i vitit nisi me dyndje të ofertës në njësi biznesi, duke filluar me sipërfaqe nga 20 deri 400 metra katrorë në zona të ndryshme të kryeqytetit, por sipas saj interes kanë pasur vetëm për ambientet në rrugët kryesore, zonën e Bllokut.
Sipas znj. Jahja u desh njëfarë kohe që pronarët të sillnin çmimet në nivelin që mund të përballohej nga kërkesa.
Ristrukturimi i bizneseve, ku shumë njësi të vogla tregtare po mbyllen, teksa po zgjerohen zinxhirët e supermarketeve dhe qendrat tregtare ka ndikuar në rritjen e ofertës të njësive që jepen me qira nga njëra anë dhe kërkesën e dobët nga ana tjetër. Të dhënat e INSTAT tregojnë se në vitin 2018, numri i subjekteve në aktivitetet e tregtisë dhe shërbimit ushqimor, që zënë 44% të totalit të ndërmarrjeve në vend (pa përfshirë fermerët), ra me 7%, ose me 4 mijë biznese më pak.

 

 

Lirohen ambientet në rrugët dytësore

Situata paraqitet ndryshe në rrugët dytësore, ku kërkesa për biznese ka qenë e ulët në këtë 6-mujor, referuar aktivitetit të agjencive ndërmjetësuese. Klajdi Mejmadini, nga DevInf, thotë se pjesa më e madhe e bizneseve që po orientohet drejt rrugëve dytësore janë punishtet.

Pikat e basteve sportive ishin përhapur shumë, pa respektuar edhe distancën nga njëra-tjetra. “Në një rrugë me gjatësi 100 metër mund të gjeje 5 pika bastesh”,- thotë Memajdini. Kjo ka rritur numrin e ambienteve të lira, ose të zgjasë në kohë periudhën që i duhet një prone për t’u dhënë me qira.

Xheni Jahja nga Tirana Real Estate, pohon se tashmë kanë mbetur ambientet dytësore të tyre, degëzime, periferike, apo që kanë qenë të vendosura në rrugë dytësore, “pavarësisht se vijnë me një çmim të mirë për ne si ndërmjetësues”. Kërkesat janë të dobëta për ambiente në rrugë dytësore dhe pa shikueshmëri të mirë nga rruga.

 

Kriza politike step sipërmarrjen

Kriza politike është një nga arsyet pse biznesi ka stepur kërkesën për njësi tregtare. “Vijmë me një gjashtëmujor të vështirë. Sipërmarrësit e rinj ndiejnë pasiguri për të nisur një biznes, ndërsa bizneset po ngurrojnë për të zgjeruar aktivitetin. Nga aktiviteti ynë ndërmjetësues kemi parë se individët që duan të investojnë apo të nisin një biznes, të ndryshojnë vendin ku operojnë po mendojnë për një moment të dytë”,- thotë Jahja. Pritshmëritë janë të ulëta edhe në gjysmën e dytë të vitit.

Ilda Zaloshnja, nga agjencia “The Point”, thotë se kriza politike po ndikon në rritjen e pasigurisë për të ardhmen dhe kjo frenon sipërmarrësit për të marrë nisma në investim.

 

Efektet e krizës politike

Vijmë me një gjashtëmujor të vështirë. Sipërmarrësit e rinj ndiejnë pasiguri për të nisur një biznes, ndërsa bizneset po ngurrojnë për të zgjeruar aktivitetin. Nga aktiviteti ynë ndërmjetësues kemi parë se individët që duan të investojnë apo të nisin një biznes, të ndryshojnë vendin ku operojnë po mendojnë për një moment të dytë

 

Çmimet dhe zonat e preferuara

Zonat më të parapëlqyera për zhvillimin e bizneseve brenda qendrës së Tiranës mbeten rruga “Myslym Shyri” dhe zgjatimi në Drejtorinë e Policisë, ish-Blloku dhe rruga “Abdyl Frashëri” (segmenti që zgjat nga Libri Universitar deri te sheshi “Willson”). Sipas të dhënave të mbledhura nga agjencitë e pasurive të paluajtshme, çmimi në këto zona varion nga 18 deri në 30 euro për metër në katror. Çmimi i këtyre njësi është në varësi të karakteristikave të pronës. Parapëlqehen zonat në kënde të rrugëve, ato me fasadë të lartë dhe sigurisht në zona të frekuentuara nga kalimtarët.

 

Tregtarët po preferojnë qendrat tregtare

Agjencitë e pasurive të paluajtshme thonë se bizneset e shitjeve të produkteve po orientohen drejt qendrave tregtare, ndërsa ato të shërbimeve drejt rrugëve kryesore. Klajdi Memajdini, nga DevInf, thotë për “Monitor” se pjesa më e madhe bizneseve që merren me tregtinë e rrobave po preferojnë më tepër qendrat tregtare. Sipas bizneseve, probabiliteti që një vizitor në qendra të blejë është më i lartë, pasi ka shkuar me synimin për të blerë, ndërsa në rrugët kryesore, shpesh klienti është një kalimtar rasti.

Stela Dhami, drejtuese e Colliers Interantional Albania, shprehet se qendrat tregtare mbeten konkurruese, pasi ofrojnë projekte të mirëfillta marketimi për tërheqjen e klientëve ndaj tyre, po ashtu edhe një menaxhim të mirë të pronës.

Sipas Dhamit, çmimi në qendrat tregtare varion nga 22 euro/m² në 40 euro/m², ndërsa në rrugët kryesore, çmimet luhaten në shifrat 30 euro/m² në 45 euro/m².

 

Larg qendrës, po ecin vetëm lokalet që janë kthyer në marka

Në zonat më larg qendrës së Tiranës, të vetmet biznese që po kërkojnë ambiente janë zinxhirët me emër në sektorin e bar-kafeve. “Në varësi të afërsisë me qendrën, numrit të popullsisë dhe fuqisë blerëse në këto zona, po interesohen vetëm bar-kafetë me emër”,- shpjegon Klajdi Memajdini nga DevInf. Edhe pse sipas Memajdinit, këto biznese kanë disa kritere në lidhje me veçoritë e pronës, pasi kërkojnë një fasadë të lartë dhe të orientuar mirë në rrugët kyçe. Çmimi në zonat jo brenda qendrës së Tiranës varion nga 13-15 euro për metër në katror.

 

Çmenden çmimet e shitjes, 15,000 euro/m² për një dyqan

Çmimet e shitjes për një dyqan duket se kanë arritur pikun më të lartë. Ilda Zaloshnja, nga agjencia The Point, thotë se në pronat e mira, çmimet e shitjes për pronat në katin 0 shkojnë nga 8,000-15,000 euro për metër katror. Një individi që kërkon të blejë një dyqan 100 metër katrorë do t’i duhen rreth 1.5 milionë euro për të bërë të vetën një pronë të tillë.

Sipas agjencisë dhe The Point, në rastin më të keq aq mund ta japë me një qira mujore prej 25 euro/m², ndërsa në rastin më të mirë me një qira mujore prej 50 euro /m².

Me një përllogaritje të thjeshtë, pa marrë në konsideratë ndryshimet në kohë, që mund të vijnë prej faktorëve të ndryshëm, në rastin më të mirë investimi nga qiraja maksimale do t’i kthehej për 25 vjet, ndërsa me qiranë minimale do t’i duhen gjysmëshekulli. Në të dyja rastet, kthimi nga investimi është në vlera të ulëta, me vetëm 2 dhe 4% në vit. Që një pronë të ketë kthim të pëlqyeshëm (ROI të lartë) kjo përqindje varion nga 8 deri në 15%.

Si po mbyllen bizneset e vogla në tregti e shërbime

Hapja e një dyqani të vogël në lagje, si për tregti ushqimesh a veshjesh, shërbime të ndryshme apo dhe bar e kafene nuk ka më gjasë të rezultojë shumë fitimprurës. Konkurrenca është shtuar nga qendrat tregtare, zinxhirët e supermarketeve, apo dhe linjat e organizuara të bareve e lokaleve, që po tërheqin gjithnjë e më shumë klientë. E gjithë kjo, përballë një konsumi të frenuar, si rrjedhojë e tkurrjes së popullsisë, e emigracionit dhe plakjes së popullsisë.

Të dhënat e INSTAT për ndërmarrjet aktive, sipas aktivitetit, tregojnë se numri i bizneseve në tregti e shërbime është në rënie, me mbi 4 mijë subjekte të kësaj kategorie që u mbyllën në 2018-n (reduktim neto). Në total, në fund të vitit 2018, kishte 35 mijë ndërmarrje që ushtronin aktivitetin në tregtinë me pakicë, pjesa më e madhe e tyre të vetëpunësuar, të ndjekura nga 18.5 mijë biznese në shërbime ushqimore dhe pije. Në total, të dy këto aktivitete përbëjnë 33% të ndërmarrjeve aktive në vend.

Aktiviteti i tregtisë sa vjen e po orientohet drejt zinxhirëve të mëdhenj si rrjetet e supermarketeve apo qendrat tregtare.

Të dhënat e INSTAT tregojnë se në 2018-n u mbyllën 2,627 subjekte tregtare mikro me 1-4 punonjës (gjysma e bizneseve të mbyllur në 2018-n) dhe u hapën gati 400 të tjera, që kishin më shumë se 5 punonjës. 26 prej tyre ishin të mëdha, me më shumë se 50 punonjës.

 

Komente

avatar
  Subscribe  
Notify of