Me firmosjen nga kryeministri të planit rregullues të Tiranës, bashkia ka nisur punën për identifikimin e zonave se ku do të ndërtohen. Formularët, kërkesat dhe çfarë presin ndërtuesit
Legjenda e “planit rregullues” të Tiranës duket se është kthyer në realitet. Pas shumë vitesh ecejake, kryeministri firmosi në muajin maj planin e paraqitur nga kryetari i bashkisë, Lulzim Basha, duke i hapur rrugë zhvillimit të kryeqytetit, gjendja e të cilit paraqitet kaotike sa i takon rendit të ndërtimeve.
Por çfarë do të thotë ky plan rregullues për Tiranën, banorët e saj, dhe për shumë nga ata që presin zhbllokim të ndërtimeve, me shpresën e uljes së çmimeve? Kryetari i bashkisë, por edhe ndërtuesit e cilësojnë si “kushtetuta” e Tiranës, zhvillimi për të ardhmen se si duhet konceptuar kryeqyteti. Ky plan nuk thotë se ku duhet apo nuk duhet ndërtuar, por përmban themelet, përcakton kushtet si duhet përgatitur terreni për zhvillimin e njësive.
Për të pasur një ide të qartë, Tirana është ndarë në rreth 460 zona, ose ndryshe të cilësuara si nënnjësi vendore, ku çdo njësi ka nënzonat e saj (sikurse paraqitet në hartë, me numrat përkatës dhe kuadratet e zonave).
Për çdo nënnjësi, Plani Rregullues përcakton detyrimin për hartimin e planit të detajuar vendor (PDV). Megjithatë, bashkia thotë se nuk do të jetë e nevojshme të hartohen PDV për të gjitha këto 460 nënnjësi, pasi natyrisht shumë zona të Tiranës janë sakaq të plotësuara, si p.sh., blloku i pallateve midis ish-Ekspozitës “Shqipëria Sot” dhe rrugës “Myslym Shyri”, ose blloku pas shkollës “Vasil Shanto” dhe KESH-it. Pra, këto zona janë të ezauruara, nga mund të pretendohet të ndërtohen më, të hartohen plane. Megjithatë, nuk përjashtohet mundësia e ndonjë ndërhyrjeje për lulishte, etj.
Aktualisht, bashkia thotë se është gati të përfundojë studimin e 15 zonave të para, nënnjësitë, pjesë e 42 zonave të identifikuara të nevojshme për plan, sikurse sërish paraqitet në hartë (shiko legjendën).
Ndarja e zonave
Konceptimi i marrjes së lejes së ndërtimit, duke aplikuar në bashki për ndërtim pallati, nuk ekziston më! Sikurse nuk ekziston as KRT-ja e “famshme”, e cila dashje pa dashje shkaktoi jo pak herë ngërç për zhvillimin e Tiranës, por edhe e dëmtoi duke aprovuar leje pa fund dhe pa kriter.
Për të ndërtuar në X zonë, duhet më parë që nënnjësia të ketë Planin Vendor të Detajuar. Këtë plan e harton bashkia, por edhe privati në rast se e shikon të arsyeshme. Sipas ligjit, Tirana duhet t’i ketë PDV-të të miratuara, pra gati brenda dy viteve nga miratimi i planit rregullues. Duke pasur PDV-në, një zonë e caktuar ka dritën jeshile për të ndërtuar.
Bashkia e Tiranës, në zbatim të parashikimeve të legjislacionit në fuqi në fushën e planifikimit të territorit si dhe të Planit të Përgjithshëm Vendor ka nisur hartimin e Planeve të Detajuara Vendore për nënnjësitë strukturore, të cilat janë rreth 42 (shiko numrat e nënnjësisë të renditura me hartën).
“PDV është instrumenti vendor i planifikimit, që zbërthen në detaje të përshtatshme për zbatim Planin e Përgjithshëm Vendor (PPV), duke përcaktuar përdorimet e tokës/strukturave dhe treguesit që do të kontrollojnë zhvillimin e territorit të studiuar”, sqaron bashkia.
Plani i Detajuar Vendor ka për qëllim të përcaktojë kufijtë midis hapësirave publike dhe private, duke harmonizuar interesat që ato përfaqësojnë në zhvillimin e territorit; dhe të shpërndajë në mënyrë proporcionalisht të barabartë përfitimet dhe kontributet në zhvillim ndërmjet parcelave ndërtimore, përmes caktimit të kuotave të pjesëmarrjes në zhvillim.
Zona për të cilën hartohet PDV-ja përfshin një nënnjësi strukturore, një shumatore të disa nënnjësive strukturore, sipas rastit dhe një zonë me prioritet zhvillimi.
Koeficientët e ndërtimit
Natyrisht, “beteja” e ndërtuesve është e përqendruar në zonat ku koeficientët e shfrytëzimit dhe zhvillimit janë të konsiderueshme. Për këtë pjesë ka debat sa i takon transparencës, duke i ndarë në disa grupe-klanesh ndërtuesit. Nuk mungojnë akuzat për lidhje interesash, etj., megjithatë, harta me zonat e paraqitura nga bashkia, tashmë është bërë gati dhe gjithkush, sipas interesit mund të vetafrohet për studimin e zonës.
Jo vetëm ndërtuesit, por edhe pronarët e truallit duhet të dinë të interesohen në bashki për të mësuar koeficientët e ndërtimit dhe densitetin.
Kështu, në rast për hapësirë prej 1000 m², densiteti është 2, atëherë subjekti ka të drejtë të ndërtojë 2000 m² mbi këtë truall (i bie dy kate nga 1000 m²), dhe në këto kushte ai ka shfrytëzuar të gjithë hapësirën me ndërtim. Por në rast se për këtë hapësirë, koeficienti është 0.5, që do të thotë se gjysma e 1000 m² duhet të jetë, po themi lulishte, parking, etj., atëherë këto 2000 m² ndërtim që i lind si e drejtë nga norma e densitetit ndahen në katër kate me nga 500 m² ndërtim.
Densiteti dhe koeficienti përcaktohen në varësi të nevojave të nënnjësisë, pozicionit ku ajo ndodhet, numri i banorëve, shërbimet sociale të nevojshme, etj.
Do të jenë pikërisht PDV-të, ato që do të përcaktojnë se si do të ndërthuren hapësirat për ndërtim, gjelbërim, shërbime sociale, shtetërore, etj.
Për ndërtuesit nis një tjetër proces i komplikuar, pasi dikujt në tokën e tij i ka rënë, sipas studimit të ndërtohet dhe dikujt tjetër hapësirë gjelbërim, rrugë, etj. Subjekti duhet të ketë marrëveshje si me pronarët e truallit ku do të ndërtohet edhe me ata që u ka rënë “fati” i lulishtes.
Nëse do të jetë tokë-ndërtim apo tokë-lulishte, parkim, etj., këtë do ta përcaktojë PDV-ja (Plani i Detajuar Vendor), i hartuar nga bashkia apo subjekti privat, dhe këtu natyrisht që pritet të ketë diskutime, pasi të gjithë duan të përfitojnë. Megjithatë, të gjitha PDV-të duhet të jenë gati brenda vitit 2014, por nga ana tjetër, me miratimin e zonave të para, po themi brenda muajit gusht, secila nga firmat e ndërtimit, pasi njihet me studimin, nis negociatat me pronarët e truallit për ndërtim.
15 zonat e para
Bashkia thotë se është në përfundim të studimit të 15 zonave të para, ose të 15 nënnjësive, ndërsa brenda vitit do të ketë gati rreth 40 PDV. Për të qenë transparent me banorët që preken me studimet, bashkia i ka bërë thirrje të paraqiten në zyrat përkatëse për t’u njohur me hartat dhe të jenë të interesuar për të ditur se çfarë do të bëhet me zonën e tyre.
Maksi Muçi, sekretar ekzekutiv i Shoqatës së Ndërtuesve, thotë se i gjithë Plani Rregullues i Tiranës, bashkë me hartat, ndërhyrjet, formularët me anekset, etj., është gati 700 faqe. “Kërkon një vëmendje të madhe, firma private me përvojë që të analizojnë të gjithë planin dhe çfarë të drejtash u jep për të zhvilluar zonat e caktuara”, thotë ai.
Paraprakisht mendohet se zhvillim do të ketë zona përreth stacionit të trenit (projekti anglez – shiko në hartë).
Shikohet me perspektivë për t’u zhvilluar, pra për të ndërtuar objekte zona përreth Selvisë, Shkolla e Kuqe, Medreseja, pra në lagjet e vjetra tiranase, ku mbizotërojnë ende banesa të vjetra 1-2 kate. Duhet thënë se “betejë” e fortë po luhet për zonën përreth kompleksit “Dinamo”, afër liqenit, nga ku është marrë miratimi paraprak për studim të planit.
Megjithatë, për zonat që nuk do të ketë nevojë për PDV, të interesuarit mund të aplikojnë në bashki për leje ndërtimi. Afro 20% e territorit të qytetit, nuk ka nevojë për plan të detajuar vendor, sepse procesi i ndërtimit aty është proces i mbushjes urbane dhe janë kryesisht kurora periferike e Tiranës, zonat e ndërtimeve, 2,3,4 kate. “Të interesuarit mund të vijnë në Bashkinë e Tiranës, për të aplikuar për ndërtim që nga dita e nesërme”, deklaron kryetari i Bashkisë së Tiranës.
Kryebashkiaku i Tiranës zbardh detajet e planit të ri
Basha: Miratim brenda 45 ditëve
Koncepti sipas Planit të ri Rregullues të Tiranës shmang një herë e mirë KRT-në, por edhe burokracitë. Kushtet e vendosura nga bashkia i japin mundësi kujtdo të aplikojë online, pa qenë nevoja të marrin leje, të takojnë njëri, por thjesht do të dërgohet formulari.
Pas përfundimit të planit të detajuar vendor, projekti duhet dorëzuar në bashki, e cila duhet të japë aprovimin brenda afateve të parashikuara. “Në procesin e miratimit bën kontrollin, nëse plani i detajuar vendor është në përputhje me normativat e planit të përgjithshëm për atë pjesë të zonës”, deklaron kryetari Lulzim Basha.
Bashkia ka vendosur si afat 45 ditë për të miratuar planet e detajuara vendore. Ky është afati maksimal, por në rast kur puna është kryer me cilësi, që do të thotë nga ana e normave nuk ka asnjë dyshim që ka zbatuar normat e planit të përgjithshëm, duke ruajtur përqindjet e infrastrukturës, të gjelbërimit, duke ruajtur komponentët e rëndësishëm siç janë infrastruktura nëntokësore, parkime etj., PDV mund të miratohet jo më vonë se brenda pesë ditëve.
Ka raste kur vetë ndërtuesit mund të mos kenë paraqitur interes për një zonë, por pronarët kanë paraqitur kërkesë pranë bashkisë. Në këto raste, bashkia tashmë ka nisur hartimin e rreth 42 planeve të detajuara vendore, 15 prej të cilave do të përfundojnë javën e ardhshme. “Gjej rastin, t’iu kërkoj qytetarëve të Tiranës që kanë interes për të ndërtuar në këto zona, si pronarë apo banorë, të ndërpresin menjëherë çdo ndërtim pa leje apo çdo tratativë me këdo që ju premton legalizim të ndërtimit pa leje, sepse janë gënjeshtarë dhe mashtrues. Ndërtimi pa leje ju ndëshkon ju, lejen mund ta merrni brenda një jave në Bashkinë e Tiranës për këto zona”, u shpreh Basha.
I gjithë synimi është që leja e ndërtimit të jepet brenda një kohe sa më të shkurtër dhe jo më si më parë, për të cilën subjektet prisnin deri në dy vjet. Sipas ligjit, brenda 45 ditëve nga pranimi i dokumentacionit, bashkia është e detyruar t’i përgjigjet subjektit në raport me aplikimin që ka bërë.
Ekspertët e bashkisë apelojnë për kujdes dhe profesionalizëm nga ana e ndërtuesve gjatë procesit të hartimit të planeve të detajuara vendore, në mënyrë që të mos kërkohet shumë kohë, keqkuptime, anulime, etj. Basha thotë se ka vullnetin për ta mbyllur sa më shpejt, por kjo varet edhe nga puna e studimeve.
Kika:
Humbjet nga mungesa e lejeve
Me ardhjen në krye të Bashkisë së Tiranës të Bashës, duket se raportet me Shoqatën e Ndërtuesve kanë ndryshuar, në njësinë administrative të kryeqytetit. Avenir Kika, kryetar i Shoqatës së Ndërtuesve, dega Tiranë, thotë se deri më tani janë kryer katër takime dhe rezultatet kanë qenë pozitive, si hipotekimi i 100 objekteve për vitin 2012 dhe 40 objektet kanë shkuar në hipotekë për këtë vit. “Direkt për çdo ndërtim pa leje, Bashkia e Tiranës humb 12.5 euro për m² nga mosmarrja e lejes së ndërtimit dhe nga leja e ndërtimit dhe 12.5 euro i ka pas lejes së përdorimit që janë taksa që hipoteka ia transmeton. Me miratimin e planit, puna duhet të nisë në dy drejtime: i pari dhe më kryesori është ai i përgatitjes së dosjes për leje ndërtimi, që është leja zhvillimore pastaj leja e ndërtimit; dhe drejtimi tjetër, është ai i pjesëmarrjes aktive në PDV-në, në kuptimin e mirë të fjalës, jo influencuese”.
42 zonat e studimit për leje ndërtimi
1) 2/12 15) 5/38 29) 8/17
2) 2/38 16) 5/43 30) 8/18
3) 2/57 17) 6/10 31) 9/4
4) 3/21 18) 6/15 32) 9/7
5) 4/8 19) 7/14 33) 9/8
6) 4/10 20) 7/25 34) 9/10
7) 5/13 21) 7/33 35) 9/14
8) 5/24 22) 8/1 36) 9/15
9) 5/25 23) 8/2 37) 9/16
10) 5/28 24) 8/3 38) 9/33
11) 5/29 25) 8/6 39) 10/5
12) 5/30 26) 8/7 40) 10/6
13) 5/34 27) 8/9 41) 10/8
14) 5/36 28) 8/10 42) 11/1
Formularët
Te formulari dhe tek anekset që subjekti ndërtues do t’ia bashkëngjisë planit, duhet të përfshihen të gjithë informacionet, pjesa kryesore e të cilit është po kështu në planin e përgjithshëm
Ky është artikull ekskluziv i Revistës Monitor, që gëzon të drejtën e autorësisë sipas Ligjit Nr. 35/2016, “Për të drejtat e autorit dhe të drejtat e lidhura me to”.
Artikulli mund të ripublikohet nga mediat e tjera vetëm duke cituar “Revista Monitor” shoqëruar me linkun e artikullit origjinal.