Ndërsa zhvilluesit e pasurive të paluajtshme gjejnë mënyra të zgjuara për të ulur normat e hipotekave, Rezerva Federale mund të kundërshtojë, shkruan The Economist
Stina e pranverës në Amerikë, shoqërohet me shumë tradita të bukura. Ndeshjet e bejzbollit, fëmijët që vijnë në lëndinën e Shtëpisë së Bardhë me vezë pashke, familjet që nxjerrin për shitje në oborr mobiliet e pluhurosura e të vjetra. Megjithatë, ekziston një ritual që ngrihet mbi gjithë të tjerët për shkak të rëndësisë së madhe financiare: ky është sezoni pranveror i shitjeve, kur tregu i banesave merr jetë, ose në raste të rralla, nuk arrin ta bëjë këtë.
Ky treg ndoshta është përcaktuesi i vetëm më i madh i perspektivës ekonomike globale për pjesën tjetër të vitit, me mundësinë për një recesion nga njëra anë, dhe për një “soft landing” (ulje të butë) nga ana tjetër.
Rëndësia e tregut të banesave në Amerikë nuk qëndron në madhësinë e tij, pavarësisht se ka vlerë tërësore prej 45 trilionë dollarësh.
Në fakt, ai shërben si një sinjal i ecurisë ekonomike mes rritjes së normave të interesit. A i ka ngritur Rezerva Federale mjaftueshëm normat për të qetësuar inflacionin, por pa shtypur rritjen ekonomike? A ka shkuar shumë larg? Apo ndoshta, nuk ka shkuar mjaftueshëm larg? Si një nga sektorët e parë dhe më të mëdhenj që reagon ndaj ndryshimeve, tregu i pronave ofron disa përgjigje.
Deri në muajin e kaluar, provat dukeshin të drejtpërdrejta. Edhe përpara se Rezerva Federale të fillonte të rriste normën e politikës monetare, huadhënësit e hipotekave, duke parashikuar shtrëngimin bankar, kishin filluar të rrisnin interesat.
Nga 3% në fund të vitit 2021, norma e kredive hipotekare fikse 30-vjeçare arriti në 7% deri në tetor, më e larta në më shumë se dy dekada. Aktiviteti u ngushtua shpejt. Blerësit u stepën. Ndërtuesit pakësuan projektet e reja të ndërtimit. Shitësit ulën çmimet.
Por kohët e fundit, janë shfaqur shenja të një lulëzimi të hershëm dhe të papritur, duke shkaktuar shqetësime se normat më të larta nuk po japin efektin e dëshiruar. Shitjet e shtëpive të reja u rritën në janar në nivelin më të lartë në dhjetë muaj.
Sondazhet që vlerësojnë besimin e ndërtuesve dhe blerësve të shtëpive janë përmirësuar. Kompanitë amerikane të pronave, kanë raportuar më shumë vizitorë në ekspozitat e shtëpive. “Kemi vërejtur rritje të vrullit javë pas jave”, vëren Sheryl Palmer, shefe ekzekutive e firmës së ndërtimit Taylor Morrison, një nga më të mëdhatë në vend.
Blerësit po rikthehen
Sipas skenarit optimist, tregu i pronave në Amerikë ka gjetur një “dysheme” ku të mbështetet. Blerësit po rikthehen, por jo furia e epokës Covid-19. Një sezon i mirë pranvere, teorikisht, mund të lejojë që çmimet të stabilizohen dhe ndërtuesit të rifillojnë ndërtimin, duke nxitur rritjen e sektorit pa rritur inflacionin.
Sipas skenarit pesimist, ndërveprimi midis tregut të pronave dhe prirjeve inflacioniste, është shumë i fuqishëm për t’u shpërfillur: nëse blerësit vënë re një treg banesash të kufizuar nga oferta, kjo do të çojë në rritjen e çmimeve.
Dhe nëse Rezerva Federale vëren se një sektor i ndjeshëm ndaj normave, si ai i pronave, nuk po i përgjigjet politikës monetare më të shtrënguar, atëherë mund të dalë në përfundimin se ajo duhet të bëhet edhe më e ashpër. Fatkeqësisht për Amerikën dhe botën, skenari pesimist duket më i besueshëm.
Analistët tregojnë një sërë faktorësh që kanë nxitur rimëkëmbjen e tregut. Pas një viti shitjesh të vakëta, u ndrydh kërkesa. Blerësit më të pasur, që paguajnë me para në dorë, përfaqësojnë një pjesë më të madhe të tregut. Blerësit gjithashtu mund të mësohen me tarifat më të larta: disa menduan se mund të arrinin një marrëveshje të mirë, pasi normat e hipotekave ranë nga 7% në fund të vitit të kaluar, në 6% në janar.
Ndoshta më e rëndësishmja është se zhvilluesit e pasurive të paluajtshme, kanë krijuar një sërë stimujsh. Nuk ka asgjë të pazakontë në përdorimin e zbritjeve kur tregu lëkundet. Elementi i ri, këtë herë, ka qenë përdorimi agresiv i blerjeve të hipotekave, nëpërmjet huadhënësve të brendshëm, duke parapaguar disa interesa në emër të klientëve, për të ulur normat e hipotekës.
Kjo u ka lejuar zhvilluesve të pasurive të paluajtshme që të ofrojnë hipoteka, të cilat duket se burojnë nga epoka e para-inflacionit të viteve 2010. Firma e ndërtimit Pulte, ka vlerësuar normat fikse 30-vjeçare me vetëm 4.25% për disa nga pronat e saj. Toll Brothers, një tjetër kompani ndërtimi, ofron një normë prej 4.99%.
“Ne mësuam shumë vitin e kaluar mbi mënyrën se si të zgjidhim shqetësimet e konsumatorëve”, thotë zonja Palmer.
Këto zbritje janë një metodë e zgjuar e inxhinierisë financiare. John Burns, këshillues mbi pronat, vëren se parapagimi i 6% të një hipoteke paraprake dhe marrja e normave më të ulëta për pjesën tjetër të saj, është një kursim i madh për blerësit, ekuivalent me uljen e çmimit të shtëpive me 16%, por duke i lënë normat e larta.
Pyetja e qartë është nëse ulje të tilla janë të qëndrueshme. Ka dy pengesa të mundshme. E para, blerësit e shtëpive do ta kenë të vështirë të rishesin shtëpitë me të njëjtin çmim për blerësit që nuk përfitojnë nga blerjet e hipotekave. Si rezultat, zoti Burns mendon se vlerësuesit mund të ulin vlerat e kontraktuara të shtëpive, gjë që do t’i detyronte shitësit të ulin çmimet.
Së dyti, këto blerje me çmime më të ulëta, nuk përputhen me atë që është përpjekur të bëjë Rezerva Federale: uljen e blerjeve të pronave për të baraspeshuar kërkesën dhe ofertën.
Rifillimi
Vitin e kaluar, Jerome Powell, kryetari i Rezervës Federale, foli për nevojën për “një rifillim” në tregun e pronave. Ky “rifillim” do të ndikojë në përballueshmërinë e blerjes së shtëpive.
Pagesat e hipotekës për shtëpitë e reja, tani arrijnë në gati 30% të të ardhurave mesatare të familjeve në Amerikë, pothuajse sa dyfishi i mesatares në vitet 2010. Një rritje e të ardhurave, një rënie në normat e hipotekave ose një rënie e çmimeve të banesave, do të sillte nivelin e përballueshmërisë në kohën para Covid-19.
Të tria kanë filluar të ndodhin, por ka një rrugë të gjatë për të bërë. Në nivel kombëtar, çmimet e shtëpive kanë rënë me vetëm 4% që nga kulmi në mesin e vitit 2022, pasi u rritën me 45% gjatë pandemisë, sipas indeksit S&P CoreLogic Case-Shiller.
Ekziston edhe një pjesë më joelastike e ekuacionit: furnizimi i banesave. Pronarët e shtëpive që kanë siguruar tarifa të ulëta, ngurrojnë që të zhvendosen. Ka vetëm 1.1 milionë shtëpi ekzistuese në treg që janë të disponueshme për rishitje, sa gjysma e mesatares që nga fundi i viteve 1980. Ndërkohë, ndërtuesit e shtëpive janë më të kujdesshëm se sa dy dekada më parë gjatë krizës financiare globale.
Kur filloi mania e blerjeve gjatë Covid-19, ndërtimi i shtëpive u rrit, por nuk theu rekorde, pasi zhvilluesit e pronave e panë bumin si diçka kalimtare. Më pas, kur tregu u zbut, ata e zvogëluan aktivitetin pothuajse menjëherë.
Kjo është diçka e mirë për bilancet e ndërtuesve, duke i lënë ata me rezerva të mëdha parash. Por është një lajm i keq për të gjithë të tjerët. Investimet në ndërtimin e banesave ranë me një të pestën në terma realë vitin e kaluar. Duket se do të ulen edhe më tej këtë vit.
Në mënyrë të habitshme, pavarësisht rimëkëmbjes së sapolindur të kërkesës, investimet e reja deri tani kanë rënë. Dhaval Joshi, nga firma BCA Research, vë në dukje se rëniet e investimeve në banesa kanë paralajmëruar pothuajse gjithmonë recesione në të kaluarën.
Robert Dietz nga Shoqata Kombëtare e Ndërtuesve të Shtëpive, ndan këtë shqetësim: “Asnjëherë nuk ka ekzistuar një kohë kur ka pasur rënie të çmimeve dhe një rënie të ndjeshme të investimeve për banesa, pa ndodhur një recesion”.
Kjo bie ndesh me shpresën e tregjeve financiare që Amerika të shmangë një recesion, dhe bie në kundërshti me shpresën e tregut të pronave se më e keqja ka kaluar tashmë. Firmat, ekonomistët dhe investitorët, kanë mësuar të jenë të kujdesshëm ndaj falsifikimit të inflacionit në dy vitet e fundit: pra, periudha të shkurtra të uljes së inflacionit që pasohen nga rritja e çmimeve.
Rimëkëmbja e banesave mund të rezultojë gjithashtu e rreme, ku sektori mund të ndodhet në një pozicion më të dobët se ç’duket dhe Rezerva Federale do të jetë e detyruar t’i mbajë normat e interesit më të larta, për një kohë më të gjatë. Pra, duket se po ndodhin shumë të papritura në sezonin e shitjeve të pranverës.
Ky është artikull ekskluziv i Revistës Monitor, që gëzon të drejtën e autorësisë sipas Ligjit Nr. 35/2016, “Për të drejtat e autorit dhe të drejtat e lidhura me to”.
Artikulli mund të ripublikohet nga mediat e tjera vetëm duke cituar “Revista Monitor” shoqëruar me linkun e artikullit origjinal.